По словам экспертов, 2025 год можно назвать годом арендного жилья. В прошлом году из-за высоких ставок по ипотеке спрос на съемные квартиры увеличился почти вдвое, а цены на аренду выросли почти на треть. Несмотря на ажиотаж, россияне предпочитают снимать современные, красиво отделанные квартиры — жилье с «бабушкиным ремонтом» стоит минимум на 10 процентов дешевле. В этой ситуации среди арендодателей растет популярность инвестиционного ремонта — маркетинговой стратегии, согласно которой привлекательный внешний вид квартиры повышает ее доходность. Как новый кафель в ванной и удобная кровать вместо раскладного дивана позволяют заработать на 50 процентов больше и сколько нужно вложить, чтобы найти арендатора за один день, — в материале «Ленты.ру».
«Недавно мы с мужем искали квартиру в аренду в Санкт-Петербурге. Хотели снять однушку или двушку с кроватью и ванной за 45-60 тысяч рублей в месяц. Смотрели и новостройки, и старый фонд. Что сказать? Арендных квартир в Питере много, но о том, что они должны выглядеть достойно, хозяева не думают. Ремонт старый, мебель тоже, фотографии для рекламы сняты криво-косо. В те квартиры, где был инвестремонт, на просмотры одновременно приходило по нескольку человек. Собственники могли выбирать, кого заселить — одинокого мужчину, семейную пару, девушку с котом... Прилично выглядевшие квартиры сдавались быстро — за один-два дня». Так рассказывает о свежем опыте поиска жилья в северной столице дизайнер Ирина Ежова, владелица студии Perpetuum Module.
Инвестиционный ремонт и дизайн квартиры — это бизнес-подход, позволяющий выделить квартиру среди предложений конкурентов и сдать ее быстрее и выгоднее. Подобно флиппингу и хоумстейджингу, инвестремонт возник в США в 1970-1980-е годы, во время экономического кризиса. Тогда многие американцы столкнулись с трудностями при продаже и сдаче в аренду жилья. Чтобы повысить спрос на квартиры, хозяева стали ремонтировать их и оформлять, но не с учетом исключительно своих вкусов, а как номер в отеле: удобно, красиво, универсально — так, чтобы жилье подошло большему числу людей.
В Россию инвестремонт пришел в 2010-х годах. Сначала его делали в квартирах под аренду премиум-класса, в более демократичном сегменте его принципы применяли архитекторы и дизайнеры, оформляя собственное жилье. «Один из первых инвестремонтов, который я сделала, был ремонт моей московской однушки в 2012 году, — рассказывает архитектор-дизайнер, владелица PallageStudio, специализирующейся на инвестдизайне Ольга Митник. — Я делала его под себя, но так, чтобы потом, когда я буду ее сдавать, ее бы сняли люди с доходом выше среднего. Я продумала все до мелочей: гардероб для хранения одежды и обуви, тумба и пуфик в прихожей, постеры, вместо которых в рамки можно вставить свои фотографии».
По-настоящему массовым инвестремонт стал лет пять назад, отмечают эксперты. Одна из причин: после 2020 года на рынок вышло большое число квартир в новых жилых комплексах. Многие из них покупали специально для сдачи в аренду. Конкуренция между арендодателями росла, и, чтобы выделить свой объект из общей массы, собственники стали делать в квартирах ремонт, повышающий привлекательность их жилья.
Другой фактор: в 2020-х годах стали активно развиваться онлайн-площадки для аренды жилья. Арендаторы все чаще выбирали квартиры по фотографиям в интернете — как следствие, ценность красивого дизайна возросла: «картинка» должна быть продающей.
Изменились и арендаторы. В крупных городах россияне стали жить лучше, замечает Ольга Митник. Они ходят в кафе с продуманными интерьерами, отдыхают в уютных отелях, гуляют по магазинам типа «Икеи».
И задумались: зачем жить в «бабушатнике», если дом тоже можно сделать красивым, причем недорого?
В настоящий момент в России сдается в аренду более 400 тысяч квартир. В крупных городах доля жилья с инвестремонтом, по оценке экспертов, составляет 10-15 процентов, в столице доходит до 30 процентов. Спрос на услуги дизайнера интерьеров тоже растет — только за прошлый год он увеличился почти на 40 процентов.
«Современно, качественно, красиво — вот три составляющие успешного инвестремонта», — утверждают эксперты. По их словам, ремонты, повышающие доходность жилья, сейчас делают в самых разных квартирах — больших и маленьких, старом фонде и новостройках, сдающихся без отделки.
«Я сейчас закончила объект в одном ЖК, там было под сдачу пятнадцать одинаковых квартир», — говорит Ольга Митник. Сказывается и то, что собственники новостроек часто моложе хозяев жилья в старом фонде, поэтому охотнее пробуют новые тренды, добавляет Ирина Ежова.
Залог грамотного инвестремонта — точное позиционирование квартиры на рынке. Приступая к новому объекту, дизайнеры проводят тщательный анализ: в каком районе находится жилье, какая рядом инфраструктура, много ли сдается квартир в соседних домах и как они выглядят. На основе этого специалисты определяют целевую аудиторию. «В моей практике была квартира, располагавшаяся рядом крупным международным гимнастическим центром, — вспоминает Ольга Митник. — На нее был большой спрос у гимнасток, приезжавших в Москву с родителями».
Ирина Ежова рассказывает, что в 2022 году она сделала инвестдизайн в панельке на западе столицы. Это была однокомнатная квартира, которая досталась заказчице по наследству. Клиентка планировала несколько лет ее сдавать, а потом передать дочке. Квартира находилась недалеко от Сколково. Ирина сделала в ней перепланировку, постелила на пол инженерную доску, устроила зону с рабочим столом, а мебель подобрала так, что ее можно было легко передвинуть. Ремонт обошелся хозяйке в два миллиона рублей, но траты себя оправдали. Квартиру по самой высокой в районе цене сняла молодая пара айтишников, работавших в инновационном центре.
Однако мало просчитать потенциальных арендаторов — их нужно еще привлечь, замечают эксперты. Для этого есть множество способов, у каждого инвестдизайнера они свои. Так, Ольга Митник старается сделать арендное жилье эргономичным: удобные системы хранения, постирочные, расширенные подоконники, на которые можно кинуть подушки и плед и устроить уютный уголок.
«Недавно я закончила ремонт в доме бизнес-класса на Нагатинской, — рассказывает Ольга. — Квартира современная: система "умный дом", автоматические шторы. При этом выводы под стиральную машинку были на кухне! Мы прокрутили множество вариантов и в итоге сделали в коридоре шкаф-колонну со стиральной и сушильной машиной. Арендаторам понравилось».
Ирина Ежова часто ставит в съемных квартирах кровать вместо дивана, чтобы арендаторы могли хорошо высыпаться, одинарные розетки заменяет двойными и тройными, так как у людей сейчас много гаджетов, вместо приевшихся дверей в полосочку вешает классические филенчатые, подбирает шторы — они создают атмосферу, как будто арендатор уже здесь живет. «Сегодня многие арендаторы работают из дома, ведут видеосозвоны, им важен фон, — поясняет дизайнер. — На полки можно поставить постеры, дипломы, небольшой декор или мотивационную доску со списком дел».
Клеить фотообои с пляжами или мостами, делать разноуровневые потолки из гипсокартона с подсветкой не стоит, уверена Ирина Ежова. Это старые приемы, отсылающие к дизайнам десяти-пятнадцатилетней давности, — сразу кажется, что ремонт делали давно, а значит, и квартира должна сдаваться дешевле.
А что с вау-эффектом, благодаря которому, как утверждают некоторые риелторы, квартиры сдаются за несколько секунд? По мнению инвестдизайнеров, этот прием особенно хорошо выстреливает в квартирах для посуточной аренды: «Стеклянная стенка между спальней и душем, яркий тематический дизайн — это прикольные впечатления, человеку хочется пожить в интерьере, который для себя он никогда не сделает», — замечает Ольга Митник.
Дизайн квартир для долгосрочной аренды гораздо спокойнее, но разумные акценты позволяют выделиться из общей массы и такому жилью. Так, в 2021 году Ольга сделала в Санкт-Петербурге голубую квартиру. Это была студия 33 квадратных метра, вся оформленная в голубом цвете — более светлые стены, более темные фасады кухонной мебели и текстиль. Несмотря на смелое решение — закатать все в один цвет, поиграв на нюансах, — квартира быстро нашла своих жильцов.
Но самым выдающимся кейсом в портфеле Ольги Митник остается квартира с «ягодным» потолком, созданная ею четыре года назад в ЖК на северо-западе Москвы. «Это были апартаменты площадью 30 квадратных метров, — говорит дизайнер. — Я предложила покрасить потолок в ягодный цвет. Хозяйка, поколебавшись, согласилась, хотя все, кто заходил в квартиру во время ремонта, крутили пальцем у виска. Однако как только квартира была выставлена в аренду, то первый же клиент — молодая, хорошо зарабатывающая девушка, вошла и воскликнула: "Вау! В таком пространстве я еще не жила!" Она сняла апартаменты на долгий срок по цене 70 тысяч рублей, при том что в этом же доме сдавалось тогда двенадцать похожих квартир по ставке 50 тысяч в месяц».
Впрочем, чтобы инвестремонт принес реальный доход, он должен быть не только красивым, но и экономным, подчеркивают эксперты. Лайфхаки для снижения расходов у каждого дизайнера тоже свои.
«Дороже всего отделать кухню и ванную, — делится Ирина Ежова. —
Я всегда беру базовую плитку, если нужно отделать большие поверхности, например, в санузле, — она дешевле, чем плитка с декором. Кроме того, для кухонного фартука можно использовать крупноформатный керамогранит, стоимость которого выйдет меньше, чем стоимость стеновой панели. Можно отказаться от верхних кухонных шкафов, заменив их на открытые полки. Или взять модульную кухню, но поменять мебельные ручки, чтобы придать интерьеру индивидуальность».
Ольга Митник полагает, что сэкономить можно, тщательно составляя бюджет ремонтных работ: «Иногда, прежде чем заказать кухню или систему хранения, я проектирую и просчитываю до пяти вариантов, а потом выбираю самый дешевый». Точно так же нужно смотреть на состояние жилья: в одной квартире пол убит, в другой — нет, где-то двери нужно реставрировать, а где-то нет. «Бюджет инвестремонта складывается именно из таких мелочей», — резюмирует дизайнер.
Что же касается сроков ремонтных работ, то в инвестдизайне они максимально сжатые: квартира должна выйти на рынок как можно быстрее. В среднем срок инвестиционного ремонта составляет два-три месяца, лишь изредка растягиваясь на полгода.
Сколько стоит сделать инвестремонт? И насколько он может повысить доходность квартиры в аренде? Средняя стоимость ремонта в Москве сейчас составляет от 20 до 40 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от сложности и масштаба работ. Услуги инвестдизайнеров обычно обходятся от 100 до 200 тысяч за проект. В тоже время вложения эти оправданны, говорят эксперты.
«К примеру, "солнечная" квартира в Новой Москве представляла собой студию 33 квадратных метра, — рассказывает Ольга Митник. — Год назад ремонт в ней стоил 960 тысяч рублей. Сдалась она на следующий день после того, как была выставлена в рекламу, — по самой верхней планке цен в том районе. Причем девушка, которая ее сняла, внесла аванс за аренду сразу после просмотра видеообзора, чтобы ее никто не опередил».
«Переделка кухни и санузла в последнем заказе обошлась собственникам в 500 тысяч рублей, из них 200 было потрачено на строительную бригаду, — добавляет Ирина Ежова. — До ремонта квартиру сдавали за 30 тысяч рублей в месяц, сейчас хозяева планируют запросить за нее 50 тысяч».
Есть у инвестремонта и другой приятный бонус — благодаря ему удается сдать в аренду по более высокой цене те квартиры, в которых есть какие-то изъяны. «Некоторое время назад я делала однушку в Новой Москве, в секторе, который был далеко от метро, — продолжает Ирина. — Но мы ее красиво оформили: серо-голубая кухня, спальня с большой кроватью, на лоджии — лаунж-зона с раскладными стульями. На один из показов пришли девушка и парень. И парень отметил, что от дома до метро — далеко. А девушка ему говорит: "Да ладно. Зато здесь так классно!" Красивый ремонт — он как будто обезболивает».
Кстати, рентабельность — это еще одна причина, по которой собственники чаще делают инвестремонты в новостройках, а не в старом жилом фонде. «В старых домах нет смысла делать инвестремонт, он не окупается, — поясняет Александр Харыбин. — Квартира в старом доме без ремонта обычно сдается за 60 тысяч рублей в месяц, с ремонтом — за 80 тысяч. 20 тысяч в месяц, 240 тысяч в год. Это сколько ремонт будет окупаться — 10 лет? К тому времени он уже устареет».
Как и в любом деле, в инвестдизайне есть свои трудности и свои приятные моменты. Дизайнеры сходятся во мнении, что самое сложное — это найти строительную бригаду, которая сделает все быстро и на совесть. Кроме того, Ольга Митник отмечает, что ей труднее всего дается этап мелких отделочных работ — натяжные потолки, розетки: «Это всегда долго, а я спринтер, не люблю, когда работа затягивается». Ирина Ежова признается, что для нее самое сложное — ждать, когда высохнет штукатурка на стенах и стяжка пола. А самым приятным специалисты называют результат: когда квартира готова и остается только сделать стейджинг — разложить на кровати подушки и покрывало, накрыть на кухне стол.
Будет ли востребован инвестремонт в обозримом будущем? С одной стороны, сфера недвижимости сегодня переживает непростые времена. Согласно отчетам Центрального банка о региональной экономике, в России в конце 2024 года ввод жилья в новых жилых комплексах сократился на 13 процентов. Стройматериалы и услуги мастеров подорожали в среднем по стране на 11-12 процентов.
С другой стороны, рынок продолжает развиваться. «За крупными городами подтягиваются малые. Там тоже жилье строится, сдается, конкуренция растет», — замечает Ольга Митник. Ирина Ежова предполагает, что в ближайшее время инвестремонт может стать более актуальным в краткосрочной аренде и во вторичном жилье. «Тем, кто приобретает новостройку в ипотеку, сейчас выгоднее взять квартиру с отделкой от застройщика, не переделывая ее», — поясняет она.
Марина Селезнева, 42 года, хоумстейджер и инвестдизайнер, Воронеж:
— Мы с мужем и четырьмя детьми живем в Воронеже. Некоторое время даже жили вшестером в однокомнатной квартире. Но в 2020 году мы переехали в просторную трешку в новостройке. Рядом с нашим домом есть еще один дом — кирпичная клубная пятиэтажка, построенная в 2018 году.
Я в него сразу влюбилась, и мы решили однушку продать, а там купить студию для сдачи в аренду.
Студия была без отделки. Мы планировали сделать в ней небольшой ремонт — на 200 тысяч рублей, которые дала моя мама. Но примерно в это же время одна из моих подруг показала, как она красиво и современно отремонтировала квартиру и сдает ее по цене в два раза выше той, что в среднем в их районе. Я удивилась: «А что, так можно?» И захотела тоже попробовать.
На ремонт студии ушло восемь месяцев, а его бюджет вырос до 750 тысяч рублей.
Когда студия была готова, я выставила ее на «Авито». Запросила 25 тысяч рублей в месяц, при том что студии в городе в то время сдавались за 12-16 тысяч рублей. Несмотря на высокую цену, в первый же день на просмотр пришло пять человек, из них трое готовы были арендовать ее сразу же.
Опыт сдачи студии мне так понравился, что через некоторое время я приобрела еще одну для сдачи в аренду, а сама закончила курсы хоумстейджеров, оформила самозанятость и сейчас занимаюсь подготовкой квартир к аренде и продаже, а также инвестдизайном.
Первый инвестремонт на заказ я сделала три года назад для знакомой. Она сдавала несколько квартир. Одна из них была на выезде из города — в не очень удачной локации. Двушка в этом доме сдавалась, например, за 20 тысяч рублей, и ее никто не снимал. Мы же после ремонта выставили однушку за 27 тысяч и быстро нашли жильцов.
На сегодняшний день на моем счету более 40 объектов, которые я готовила к продаже, сдаче в аренду и к использованию в коммерческой деятельности. Из них в десяти сделала инвестремонт. Спрос на аренду в Воронеже сейчас большой — к нам едет весь Курск, Белгород, Донбасс. Можно выставить любую квартиру — и она улетит. Но когда человек дорастает до определенного уровня, ему хочется жить в гармоничном пространстве, с приличной мебелью и техникой, а не с диваном с «Авито» или из бабушкиной квартиры. В сегменте комфорт-плюс этот спрос я и удовлетворяю. Довожу квартиру до состояния интерьерного дзена — это когда пришел в квартиру и не хочешь из нее уходить.
Чаще всего ко мне приходят клиенты с квартирами, в которых уже есть отделка от застройщика. Поэтому напольные покрытия и двери, потолки и электрику мы не меняем — квартира должна отработать то, что в ней было при покупке. Зато мы почти всегда красим стены: цвета застройщиков — они печальные. Также часто мы облицовываем кафелем ванную, выкладываем фартук из плитки на кухне, делаем на балконе плиточный пол. Что касается мебели и бытовой техники, мы приобретаем то, что повысит цену аренды. Например, во многих объектах мы не ставим телевизор — каждый арендатор сам решает, что ему нужно: кто-то покупает проектор, кому-то достаточно ноутбука. Всегда стараемся поставить микроволновку и посудомойку. Можем купить недорогую кровать, но на нее обязательно положим качественный матрас — чтобы человек проспал ночь и понял: да, это комфорт-плюс!
В оформлении интерьера для заказчиков я стараюсь использовать нейтральные отделочные материалы, чтобы квартира могла в любой момент подстроится под любые тренды.
Вау-эффект я делаю только в своем арендном жилье. Во второй студии я сделала ремонт в стиле ваби-саби: паркет из ясеня, деревянная скамья, старинное зеркало. Еще попробовала такую распиаренную в соцсетях вещь, как теплая стена. Закатала в стену под штукатурку в ванной теплый пол, чтобы на ней можно было сушить полотенца и халат. Абсолютно неудачное решение — не греет! Поэтому в квартирах клиентов все внимание на себя берет декор — керамические вазы, картины… Только раз меня попросили нарисовать на стене кораблик, теперь эта квартира у меня так и зовется — «квартира с корабликом».
Недавно я подготовила к сдаче две однушки. Они в одном доме, на разных этажах, в очень хорошем месте — центр города, при этом третья линия от пыльной дороги, со своим двором и шикарными видами на город и водохранилище. Одну квартиру мы сделали в серых тонах, другую — в бежевых. Ремонт каждой длился три месяца и стоил их владельцам 550 рублей, не считая моего гонорара (минимальная стоимость проекта инвестдизайна — 150 тысяч рублей). Сейчас они обе сдаются за 50-55 тысяч рублей в месяц. То есть инвестдизайн в них окупился за десять месяцев.
Кстати, я заметила: если на просмотр квартиры при сдаче в аренду выстраивается очередь, это значит, что арендодатель занизил цену. Я считаю, если десять человек позвонили, трое пришли посмотреть, а один снял — это очень хорошо. Это четкая экономика.
Также известно, что в среднем доходность арендной квартиры — 5-7 процентов годовых. На вкладах сейчас можно заработать до 25 процентов. Но клиенты иногда приходят ко мне и говорят: «Не хочу просто вклад. Хочу движ! Давай сделаем квартиру для аренды».
Я знаю, некоторые собственники боятся вкладываться в ремонт арендного жилья — опасаются, что арендаторы разнесут им квартиру. Но мы с заказчиками изначально ориентируемся на клиентов уровня выше среднего. Тех, кто снимает жилье не из нужды, а потому, что могут себе это позволить. К примеру, приезжает в командировку человек — коммерческий директор предприятия. Он вечером пришел с работы, заказал доставку, поужинал, духовку не включал, запахом еды квартиру не пропитал. У него чисто, он регулярно платит. К нам в квартиру он идет потому, что у нас — красота, чистота и отличная комплектация. Все работает, все хорошо. Например, одну из квартир, в которых я делала инвестремонт, снимала молодая пара — они ждали, пока достроят их собственное жилье. Другую снимала молодая девушка-архитектор. Свою квартиру она сдавала, а ту, что удобнее и красивее, — снимала. Она так и говорила: хочу повысить свой уровень жизни и готова за это доплачивать.
Может ли владелец квартиры под аренду сделать инвестремонт сам? Конечно. Но суть инвестремонта — не просто красивая, а эффективная картинка, но она у него, скорее всего, не сложится. У одной моей знакомой 13 квартир, и мы их потихоньку обустраиваем. Одну из них она решила оформить сама. Сделала все, как мы обычно делали, но картинка не сложилась. Это как раз тот случай, когда нужен специалист со знанием, опытом и насмотренностью.
Поэтому я уверена, что количество собственников, готовых вкладываться в инвест-ремонты, будет постепенно расти. Инвестиционный ремонт дает стандарт жилья — такую квартиру, в которой удобно жить и приятно находиться. После 40 стейджингов и инвестдизайнов я и свою квартиру изменила. Убрала лишние акценты, превратив ее в спокойный фон для жизни. В квартирах с дизайнерским ремонтом трудно жить, их трудно продать или сдать. А в квартирах с инвестремонтом и жить хорошо, и покупателя или арендатора на них найти легко, особенно если они сделаны на совесть.