У каждого россиянина есть право вернуть часть потраченных на покупку квартиры денег за счет специального налогового вычета — имущественного. Оформить его можно при покупке недвижимости как за собственные средства, так и в ипотеку. Главное — соблюдать определенные условия. «Лента.ру» рассказывает, как получить налоговый вычет в 2026 году и какую сумму можно вернуть.
Существуют различные налоговые вычеты, которые позволяют вернуть средства за разные расходы. В Налоговом кодексе их делят на семь больших групп: социальные, инвестиционные, профессиональные и так далее. Вычет за покупку квартиры относится к имущественным налоговым вычетам.
Налоговый вычет при покупке квартиры — это часть денег из налога на доходы физических лиц (НДФЛ), уплаченного работодателем, которую гражданин России может вернуть из бюджета.
В соответствии с Налоговым кодексом, сделать это имеет право каждый официально работающий россиянин.
С 1 января 2025 года в России начала действовать прогрессивная шкала ставок по НДФЛ. В зависимости от уровня доходов, россияне платят от 13 до 22 процентов налога. Такой же процент от стоимости недвижимости в рамках установленного лимита в два миллиона рублей можно вернуть, оформив вычет.
Каждый собственник может вернуть разное количество процентов от предельной стоимости жилья, в зависимости от уровня своего годового дохода:
При покупке квартиры собственник может оформить сразу два разных имущественных налоговых вычета.
Получить максимальный налоговый вычет за квартиру можно только один раз.
Право на вычет имеет человек, который купил квартиру полностью или приобрел в ней долю. Если доли недвижимости оформлены на нескольких собственников, подать заявление на вычет может каждый. Тогда размер вычета будет распределен между совладельцами пропорционально их долям.
Рассчитывать на налоговый вычет могут только резиденты России. «Резиденты — это физические лица, проживающие на территории РФ более 183 дней в течение 12 непрерывных месяцев», — рассказал «Ленте.ру» ведущий юрист Европейской юридической службы Алексей Тарасов. Сама квартира при этом должна находиться на территории России и быть оформлена в собственности у человека, который хочет получить вычет.
Кроме того, собственник должен иметь официальную работу. Здесь допустимы два варианта, рассказала «Ленте.ру» эксперт по недвижимости, владелец управляющей компании Delta estate Елена Земцова.
Если собственник квартиры не работает, он все равно может получить вычет, но только если уплатил НДФЛ, рассказала «Ленте.ру» директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирина Андриевская. Это может быть налог, например, со сдачи в аренду или продажи квартиры.
Законом установлена максимальная сумма, с которой можно получить вычет, — два миллиона рублей. Размер вычета напрямую зависит от того, сколько НДФЛ человек платит:
Даже если квартира стоит дороже двух миллионов и собственник уплатил максимальный размер НДФЛ в 22 процента, он не сможет получить налоговый вычет больше 440 000 тысяч рублей.
В случаях, когда жилье куплено в браке, то на налоговый вычет имеют право оба супруга. Но правило действует и здесь: лимит вычета на каждого супруга составляет два миллиона рублей. Таким образом, на двоих можно получить максимальный возврат НДФЛ в размере:
Если же квартира куплена в ипотеку, собственники могут оформить сразу два вычета — по расходам на квартиру и по уплаченным за пользование заемными средствами процентам. Для последнего вычета действует другой лимит — три миллиона рублей.
Схема возврата средств также завязана на прогрессивной шкале ставок НДФЛ:
При этом кредит обязательно должен быть целевым, то есть в условиях должно быть прописано, что банк выдал средства на покупку квартиры. Если взять потребительский кредит и купить на эти деньги жилье, вернуть вычет с процентов будет нельзя. Оформить вычет по процентам с покупки апартаментов тоже не получится, так как они не считаются жилой недвижимостью.
Иван Васильевич купил квартиру за 1,9 миллиона рублей. Оформив имущественный налоговый вычет, он сможет вернуть:
При этом сумма вычета не может быть выше налогооблагаемого дохода. Если за 2025 год Иван Васильевич заработал 800 000 рублей, в 2026-м он сможет получить не более 104 тысяч рублей налогового вычета. Остальные 143 тысячи рублей никуда не пропадут: при такой же зарплате в 2027 году ему выплатят еще 104 тысячи рублей, а в 2028-м — остальные 39 тысяч рублей.
Елена и Кирилл — брат и сестра, которые купили квартиру за семь миллионов рублей. Они платят со своего дохода 13 процентов НДФЛ. Право на налоговый вычет есть как у Елены, так и у Кирилла, при этом каждый собственник может получить вычет в соответствии с фактическими расходами. Квартира стоит более четырех миллионов рублей, поэтому, если Елена и Кирилл потратили на нее по 3,5 миллиона, каждому положено по 260 тысяч рублей.
Такое же правило действует для других родственников, например матери и сына. Или для сожителей, которые не состоят в официальном браке, отметила Ирина Андриевская.
Если недвижимость покупали супруги, то они оба могут оформить вычет — независимо от того, есть ли у каждого из них доля в этой квартире и сколько средств он потратил, рассказала Ирина Андриевская. Если недвижимость стоит больше четырех миллионов рублей, и муж, и жена смогут вернуть по 260 тысяч рублей в случае уплаты НДФЛ 13 процентов.
Если квартира обошлась дешевле, супруги могут распределить вычет между собой. При этом они сами решают, в каких долях его поделить. Например, Антон и Диана купили однушку за 3,5 миллиона рублей. Общий налоговый вычет составит 13 процентов от этой суммы — 455 тысяч рублей.
Антон может заявить вычет на два миллиона рублей и получить 260 тысяч, а Диана — на 1,5 миллиона и получить 195 тысяч, или наоборот. Также они могут поделить вычеты поровну и получить по 227,5 тысячи рублей каждый.
Получить вычет можно с суммы уплаченных за пользование заемными средствами процентов. Например, в 2025 году Егор заплатил по процентам 800 тысяч рублей. Тогда в 2026 году он сможет вернуть 13 процентов от этой суммы — 104 тысячи.
Размер вычета также не может быть больше налогооблагаемых доходов в год. Если в 2025 году Егор заработал 700 тысяч рублей, он сможет вернуть только 91 тысячу рублей. Остальные 13 тысяч переносятся на следующие годы.
Если у ипотечной квартиры несколько собственников, для оформления вычета каждый должен выплачивать свою часть кредита и процентов. К супругам это условие не относится. Вычет положен каждому, даже если собственник квартиры только муж или жена.
Например, если за весь срок ипотеки они заплатили по процентам шесть миллионов, каждый получит по 390 тысяч рублей. Если же, что более вероятно, сумма процентов меньше, размер вычета тоже будет меньше. Собственники с равными долями в квартире смогут поделить его поровну, а супруги — решить самостоятельно, кто какую часть вычета вернет.
Получить налоговый вычет можно тремя способами:
Важно! Документы могут отличаться в зависимости от вида имущественного вычета и условий покупки квартиры.
Оформить любой имущественный налоговый вычет можно за календарный год, в котором на него возникло право, а также за последующие годы. При покупке квартиры в новостройке такое право возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а при покупке вторичного жилья — сразу после регистрации сделки.
Если квартиру купили несколько лет назад, вычет все равно можно получить, но только по декларации. «Никаких ограничений по сроку обращения за вычетом нет. Это можно сделать, например, спустя 10 лет. Главное, чтобы у человека сохранились документы, подтверждающие понесенные расходы», — отметила Ирина Андриевская.
Например, Константин Борисович купил квартиру в 2016 году, но вычет решил оформить лишь в 2026-м. Он сможет вернуть налог за 2023, 2024 и 2025 годы.
Подать заявление на вычет по декларации или в упрощенном порядке можно в любое время года, но только прошлого. Это значит, что за 2026 год можно будет оформить вычет хоть в начале января, хоть в конце декабря 2027-го. А в любой месяц 2026-го подать заявление на возврат налога получится только за 2025 год.
Получить его можно один раз в жизни. Если жилье стоило меньше двух миллионов, остаток вычета переносится на другой объект. Например, Никита, который со своего дохода платит 13 процентов НДФЛ, купил квартиру за 1,5 миллиона и вернул 195 тысяч рублей. Если он купит еще одну, он сможет подать заявление на оставшиеся 500 тысяч рублей и получить еще 65 тысяч рублей.
Получить такой вычет тоже можно один раз в жизни. Однако подавать заявление на выплату денег в пределах лимита можно каждый год, пока собственник не получит положенную ему сумму — от 13 до 22 процентов от уплаченных им ипотечных процентов в пределах лимита.
Получить вычет нельзя, если не соблюдены базовые условия — квартира не находится в собственности заявителя, у него нет и не было вообще никакого официального дохода и так далее, отметила Елена Земцова. Также есть ряд ситуаций, при которых вернуть уплаченный налог не получится в любом случае.