Я живу в аварийном доме. Как мне получить новую квартиру или деньги за старое жилье?

Для тех, кто живет в аварийных домах, есть хорошая новость: государство активно расселяет такие дома, обеспечивая россиянам более комфортные условия для жизни. При этом многим кажется, что процедура признания дома аварийным — настоящее испытание. Но это не так. Как понять, действительно ли ваш дом аварийный? Что делать, если жить в нем стало опасно, и как получить помощь от государства? В рамках проекта «Имеешь право» «Лента.ру» собрала для вас подробную инструкцию, которая поможет разобраться во всех тонкостях.

В стране уже пятый год действует программа расселения из аварийных домов. Это одно из ключевых направлений национального проекта «Жилье и городская среда». За время действия программы новое жилье получили больше 590,5 тысячи человек.

Всего же за последние 15 лет из аварийного жилья в новые дома переселились 1,65 миллиона человек. Это сравнимо с населением крупного города, такого как Екатеринбург или Новосибирск.

К началу 2022 года в аварийных домах проживали 1,3 миллиона россиян. Но эксперты положительно характеризуют темпы расселения.

«Действующая программа — очень неплохая, но ее нужно связывать с программами капитального ремонта, — считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев. — Это необходимо для того, чтобы мы не теряли каждый год по несколько миллионов квадратных метров жилья, которые переходят в разряд аварийных».

Для многих эти два понятия смешались в одно, хотя на самом деле термина «ветхое жилье» в законах нет. Его используют только в некоторых нормативных актах и рекомендациях. Ветхими называют очень старые дома, пребывание в которых ничем не угрожает жильцам. Все проблемы ветхих зданий хотя бы в теории можно устранить. А вот аварийным дом признают тогда, когда жить в нем опасно.

Иногда срок, в течение которого ветхие дома признают аварийными, может доходить до 40-50 лет. Председатель Союза жилищных организаций Москвы Константин Крохин объясняет это тем, что регионы могут расселить ровно столько домов, на сколько у них хватает денег.

А вот в Москве расселяют как раз ветхие дома. В 2017 году в столице началась программа реновации, одна из целей которой — предотвратить превращение ветхого жилья в аварийное.

Самое важное: чтобы дом признали аварийным, он должен быть изношен минимум на 70 процентов. Это правило касается и многоквартирных домов (в которых две и более квартиры), и частных. Причем для деревянных построек этот показатель чуть ниже — 65 процентов.

Наиболее явный признак — аварийность несущих конструкций, из-за которой здание может просто рухнуть. Обычно речь здесь идет о довольно очевидных проблемах: повреждениях, разрушениях или даже крене всего строения, его фундамента или стен. Однако на практике оценщики анализируют сотни различных критериев, прописанных в специальном регламенте.

Комиссия, которая будет решать, признавать дом аварийным или нет, учитывает три основных критерия. Помимо технического состояния дома, она обращает внимание на его санитарно-эпидемиологическое состояние и опасность места расположения.

Санитарно-эпидемиологическое состояние признают опасным, если в доме:

Если все эти проблемы нельзя решить инженерным путем (то есть перестроив что-то в здании или устранив сами источники проблемы), то дом признают аварийным. Все санитарно-эпидемиологические требования вы можете найти в утвержденном Роспотребнадзором списке санитарных правил и норм.

А что считают опасным местоположением дома? Речь о ситуациях, когда дом расположен в промышленных зонах, местах схода оползней или лавин, а также в области предполагаемой или уже случившейся техногенной катастрофы.

Полный перечень критериев, на которые и в этом, и в других случаях будет ориентироваться комиссия, опубликован в отдельном постановлении правительства.

Если вы уверены, что дом действительно находится в аварийном состоянии, — пора действовать. Но сначала стоит проверить, не включили ли его уже в список домов, подлежащих расселению. Сделать это можно на сайте «Фонда развития территорий», достаточно набрать адрес в поисковике.

Если вы не нашли своего дома в реестре, нужно подать заявление в местные органы власти — жилищный отдел мэрии или района. Подать заявление может и собственник жилья, и наниматель по договору социального найма, и даже само государство — в последнем случае вашего дальнейшего участия не потребуется.

В некоторых регионах можно сделать это через «Госуслуги», для этого вам понадобится электронная подпись. Кроме того, можете обратиться в МФЦ или отправить заявление почтой.

Для подачи заявления нужно:

Оценщик берет за свои услуги не меньше десяти тысяч рублей. Важно знать заранее, что эти деньги вам не вернут, даже если дом в итоге признают аварийным. По этой причине некоторые юристы вместо заключения оценщика рекомендуют собрать письменные показания жильцов о состоянии дома и приложить к ним фотографии здания. Однако другие специалисты утверждают, что без официального заключения заявление рассматривать не будут. В любом случае вы можете или через суд потребовать провести оценку за государственный счет, или получить акт обследования технического состояния здания от Госжилнадзора.

Решать, является ли дом аварийным, будет специальная межведомственная комиссия. Она должна начать обследование не позднее чем через 30 дней после подачи заявления.

Либо денежную компенсацию, либо новое жилье. Но здесь многое зависит от нюансов. Например, наниматель жилья по договору социального найма не может получить деньги. Ему предоставят такое же по площади жилье. Оно не может отличаться по количеству комнат — в противном случае можно подать онлайн-жалобу в прокуратуру. Еще один важный момент — жилье должно находиться в том же населенном пункте, где вы и проживали ранее. Правда, с вашего письменного согласия вам могут предлагать квартиры и в других городах.

«Четыре года назад на законодательном уровне было принято решение о том, что мы должны распространять программу некоммерческого жилья социального назначения. Это арендное жилье по государственным расценкам. Вы можете жить там всю жизнь, но приватизации оно не подлежит, хотя жилье социальное, с социальными тарифами и какой-то арендной платой», — объясняет суть социального найма Качкаев.

Многое зависит и от того, включен ли дом в перечень аварийного жилья, составленный до 1 января 2017 года: эти дома расселят в 2019-2025 годах. У их собственников есть право выбирать между денежной компенсацией и новым жильем. Если же ваш дом признали аварийным после 1 января 2017 года, то все зависит от того, где вы живете. В 16 регионах к декабрю 2023 года расселили все дома из программы. Поэтому они приступили к переселению жильцов из зданий, которые признали аварийными после 2017 года. В тех регионах, которые не справились с задачей досрочно, вам положена только компенсация. В то же время возможно, что ваш дом включат в следующую программу расселения.

В 2019 году в России приняли поправки в Жилищный кодекс. Те, кто купил аварийную квартиру после даты их вступления в силу, то есть после 28 декабря 2019 года, могут претендовать только на компенсацию. Причем она не должна превышать той суммы, которую новый собственник заплатил при покупке. Таким образом, потеряла всякий смысл схема, участники которой покупали аварийное жилье по заниженной стоимости, а затем получали новые квартиры от государства.

В законе закреплены еще две нестандартные ситуации. Первая — когда вы готовы доплатить за квартиру, которая будет дороже прежней, аварийной. Вторая — когда вы соглашаетесь на квартиру, дешевле предыдущей. В первом случае вы можете доплатить государству за лишние квадратные метры, во втором — получить из бюджета «сдачу».

Ее определяет оценочное бюро, к которому обращается государство. За его услуги вам платить не придется. Выкупная стоимость жилья складывается из:

Не забудьте забрать деньги, которые вы платили за капремонт. Для этого вам нужно написать заявление в ту организацию, которая собирала деньги: это могут быть фонд капитального ремонта, управляющая компания, ТСЖ или жилищный кооператив.

Если предложенная сумма вас устраивает, нужно заключить с муниципалитетом соглашение. Через 7-10 дней деньги придут на банковский счет.

Если вас не устроила предложенная сумма, нужно написать заявление о несогласии с оценкой и пригласить собственного специалиста. Он заново рассчитает стоимость компенсации, но за его услуги придется заплатить вам. Однако, если государство согласится с доводами специалиста, деньги вернут. Если он назовет более высокую сумму компенсации, но ее откажутся увеличивать, вы можете обратиться в суд.

«Оценка, к сожалению, имеет тенденцию к занижению. На это влияют несколько факторов, в том числе попытки сокращения бюджетных расходов. Я ни разу не сталкивался с тем, чтобы оценка соответствовала рыночным показателям. Но все зависит от конкретного региона. Среди них есть такие, в которых цены на жилье приближены к рыночным. Но есть другие, где разница значительно больше, в этом случае выгоднее брать "натурой", если существует такой вариант. Как правило, оценка составляет 30-50 процентов от рыночной стоимости», — констатирует Крохин.

Валерию Иванову из Псковской области размер компенсации тоже показался недостаточным, и он решил обратиться в суд. За двухкомнатную квартиру площадью более 60 квадратных метров ему предложили всего 530 тысяч рублей.

«Стоимость экспертизы тоже была оплачена, но после отдельного обращения в суд. Само разбирательство заняло не так много времени — около четырех месяцев», — делится россиянин.

Если у квартиры или дома несколько владельцев, то компенсации им выплачиваются в соответствии с долями. Деньги получит даже несовершеннолетний собственник. Причем на свой счет, а не на счет опекуна.

Еще одно важное правило — если вы не согласны с размером новой квартиры или суммой компенсации, не подписывайте акт об изъятии. По сути, он играет роль соглашения между сторонами. Если вы подпишете этот документ, то даже в суде вряд ли сможете доказать, что вас не устраивает новая квартира или сумма компенсации.

При расселении коммунальных квартир и общежитий действуют те же правила, что и с обычными многоквартирными домами. При этом их жильцы могут претендовать на площадь больше одной только их комнаты: при расселении учитывается доля в площади общих помещений — санузлов, коридоров, кухни. Если ваш дом включен в региональные программы, вы тоже можете претендовать на новое жилье. Если нет — вам дадут лишь компенсацию.

Вместе с тем в России уже давно действуют отдельные успешные программы расселения из коммунальных квартир и общежитий. Сегодня большая их часть сосредоточена на Дальнем Востоке и в Санкт-Петербурге.

Ипотека в аварийном доме — крайне редкая ситуация. По данным Фонда развития территорий на 2022 год, такое случалось только в четырех регионах страны. Это связано с тем, что банки обычно не выдают кредиты на покупку ветхого жилья: если заемщик не сможет расплатиться, это грозит банку дополнительными проблемами.

Но если ипотечная квартира все-таки стала аварийной, нужно обратиться в банк и выбрать один из тех вариантов, которые предложат менеджеры. Во-первых, можно поменять в документах саму квартиру, то есть вписать в нее новую жилплощадь, полученную при расселении. Общая сумма выплат не должна измениться.

Юридически это может быть равносильно кредиту под залог, например, другой недвижимости. Правда, ставка по такому кредиту, как говорят юристы, может быть пересмотрена и повыситься до уровня обычных потребительских кредитов. При этом после расселения аварийного дома вы сможете претендовать на компенсацию или новую квартиру, если удалось попасть в региональную программу. Третий сценарий более негативный — банк может попросить погасить остаток ипотеки незамедлительно, однако для самой финансовой организации такой сценарий не очень выгоден: ведь если вы не сможете расплатиться, то банку достанется ваша аварийная квартира.

Если ваше ипотечное жилье стало аварийным из-за чрезвычайной ситуации, то вы можете получить страховку. Этих денег должно хватить на оплату оставшейся части ипотеки, а за разрушенное жилье дадут компенсацию или новую квартиру. Многое зависит от того, на каких условиях вы заключили страховое соглашение, когда оформляли ипотеку.

Признать частный дом аварийным — непростая задача. Более того, большинство их владельцев предпочитают самостоятельно решать проблемы, а не обращаться за квартирой или компенсацией вместо дома с участком. Однако, если вы хотите признать дом аварийным, сделать это все-таки возможно.

Если местные власти отказываются это делать — например, не направляют комиссию для оценки состояния дома, — можно обратиться в суд. Причем это правило касается и индивидуального жилищного строительства, и домов в садовых некоммерческих товариществах, если они по всем правилам оформлены в собственность.

При этом принять участие в региональной программе и обменять дом на квартиру не получится — в программу берут только многоквартирные дома. Однако отдельные юристы указывают, что иногда можно получить квартиру вместо аварийного дома — каждую ситуацию власти должны рассматривать индивидуально.

Обычно местные власти предпочитают выкупать и дом, и участок, на котором он стоит. В итоговую сумму должны входить не только стоимость дома и участка, но и компенсация за нежилые помещения (например, хозяйственные постройки или гараж) и за дополнительные издержки. Например, пока вы будете искать новый дом или квартиру, государство может предоставить взамен жилье по договору социального найма, а также оплатить работу грузчиков. В остальном тот же порядок действий, что и при расселении из многоквартирных домов.

Такие ситуации встречаются достаточно редко, поэтому вам лучше сразу обратиться к юристу, который поможет разобраться именно в вашем случае и подсказать, что делать с аварийным жилым домом.

Если ваше жилье стало аварийным из-за чрезвычайной ситуации (к ним относится и обстрел), то порядок действий такой же, как и для других собственников аварийного жилья. Однако в этом случае вам положены дополнительные компенсации.

Чтобы их получить, нужно соблюсти два условия. Во-первых, у вас должна быть постоянная регистрация в пострадавшем доме. А во-вторых, компенсации выплачиваются, только если вы потеряли из-за ЧС имущество первой необходимости. К нему относится:

Если вы утратили такое имущество частично, то можете претендовать на выплату в размере до 50 тысяч рублей, а если полностью — до 100 тысяч рублей.

Кроме того, можете рассчитывать на дополнительную поддержку от государства, если ЧС «нарушает условия жизнедеятельности». Под этой фразой понимается невозможность жить в поврежденном доме. Например, если у вас нет транспортной связи с населенным пунктом, на который ЧС не повлияла. В этом случае каждому члену семьи могут выплатить до 10 тысяч рублей, но не более 50 тысяч на всю семью. Важно, чтобы в регионе в этот момент действовал режим чрезвычайной ситуации.

Получить средства довольно просто: достаточно обратиться с заявлением на имя главы вашего населенного пункта в администрацию либо в межведомственную комиссию, если ее создали во время ЧС.