«Схема Долиной» для арендаторов: можно ли защититься от беспринципных хозяев жилья с помощью договора найма

Вот какие пункты советуют обязательно прописывать в таком документе:

• срок действия;

• все, что касается платы за жилье: размер, сроки и порядок внесения;
• ответственность за коммунальные платежи (кто платит по счетчикам, за капремонт, содержание жилья и т.д.);
• депозит: размер, условия возврата и удержания;
• ответственность за повреждение имущества и при наступлении страхового события (например, если квартиру зальют);

• штрафы и неустойки за просрочку оплаты, нарушение порядка и т.д.;
• запрет на сдачу жилья третьим лицам;
• права на проживание третьих лиц: родственников, друзей, гостей;
• право владельца посещать квартиру с целью проверки ее состояния в присутствии нанимателя;
• порядок досрочного расторжения договора: причины, порядок уведомления и компенсации.

К договору нужно приложить акт приема-передачи с указанием состояния квартиры, подробным перечислением техники, мебели и другого ценного имущества и желательно с фотографиями.

История из Калининграда — не единственная. Наша читательница столкнулась с похожим случаем.

Чтобы максимально защитить себя, к пункту про порядок посещения жилья в договоре найма стоит отнестись серьезно и собственнику, и квартирантам. Нужно обязательно прописать, сколько раз в месяц может приходить хозяин квартиры и за какое время он должен предупредить об этом, а также что все визиты должны проходить в присутствии нанимателя.

Внеплановый визит возможен в случае форс-мажора (например, если в квартире прорвало трубу), но и в этом случае владелец должен предупредить квартиранта. 

Если жилье снимаете вы, проследите, чтобы график посещений в договоре был сформулирован максимально четко.

Например, если в документе указано, что владелец может приходить «не реже» одного раза в месяц, фактически он будет вправе наведаться к вам почти в любое время.

Альтернативой физическим визитам могут быть осмотры по видеосвязи. Но даже о них собственник должен предупреждать заранее.

Но есть оговорка: чтобы действовал закон, ваш договор должен быть заключен «в белую» и все права и обязанности там должны быть четко прописаны,

Вот еще несколько веских оснований для выселения:

• съемщики нарушают порядок: шумят, злоупотребляют алкоголем или запрещенными веществами, на них постоянно жалуются соседи и т.д.;
• квартиру используют не по назначению или пересдали ее кому-то еще без ведома владельца;
• жильцы вынесли из квартиры ценные вещи без согласования с хозяевами.

Если квартиру выставили на продажу, сразу же съезжать из нее съемщик не обязан, если это не обговаривалось с хозяином заранее.

В такой ситуации есть большой минус для жильца — периодически в квартиру будут приходить потенциальные покупатели для осмотра.

Для арендатора самый благоприятный вариант, если новый владелец тоже планирует сдавать квартиру. Тогда они могут просто перезаключить договор и съезжать не придется.

Правильно составленный договор найма защищает права и собственника, и нанимателя, и может свести к минимуму количество спорных ситуаций. Но 100%-ую гарантию он все равно не даст.

Помимо юридических вопросов, есть еще моральные аспекты. И в них стороны могут не совпасть, как это показала история из Калининграда и нашей читательницы. Тогда придется либо искать правды в судах, либо расторгнуть договор, зачастую в убыток себе.

И жильцам, и хозяевам квартир крайне важно подстраховать себя с юридической точки зрения. Но в некоторых случаях все равно придется надеяться на порядочность сторон.