Не только окраины: 4 неудачных района для покупки квартиры в Москве

Курьяново: промзоны и неприятные запахи

В Курьянове (юго-восток Москвы) расположены Курьяновские очистные сооружения(КОС). Они крупнейшие в Европе, очищают сточные воды 60% территории Москвы и части Подмосковья. Но из-за КОС курьяновцы страдают последние 70 лет. Проблема в том, что неприятный запах здесь стоит круглый год.

Плюс в районе слабо развита инфраструктура: метро только строят, открытие запланировано на 2028 год.

Но кроме метро на территории района собираются построить еще и асфальтобетонный завод с коммунальной базой. А это вряд ли пойдет на пользу экологии — и привлекательность Курьянова снизится еще больше.

Сейчас в Курьянове строят сразу несколько новых жилых комплексов (ЖК). Только вот ликвидность (показатель того, как быстро можно продать товар по рыночной цене) у них незавидная: спрос формирует исключительно низкая цена, а на перепродажу и аренду рассчитывать не стоит. Для инвестора это тупиковая точка.

Капотня: токсины и реновация

Капотня (юго-восток Москвы) — один из самых токсичных районов в прямом смысле слова. Там находится Московский нефтеперерабатывающий завод (МПЗ). Это один из крупнейших заводов такого типа в стране, занимает почти половину Капотни.

Формально он соответствует всем нормативам и экологически неопасен. Но жители десятилетиями жалуются на качество воздуха. Вопросы к МПЗ были и у Росприроднадзора.

Транспортная инфраструктура здесь хуже, чем в Курьянове: метро и железнодорожных станций даже не планируется. А еще комфортной жизни мешает шумный рынок «Садовод» — крупный вещевой рынок, занимающий площадь больше 40 гектаров.

Жилье здесь строят по реновации, так что современных ЖК ждать не стоит. В итоге цены на квартиры в Капотне повышаются только на фоне общей инфляции, но никакого прироста стоимости от «точки роста» здесь ждать не стоит.

Бирюлево: криминальный центр

Все Бирюлево, Восточное и Западное, (юг столицы) десятилетиями попадает в московскую криминальную хронику. Социальный фон остается напряженным, а уровень бытовой преступности здесь выше среднего по Москве. Так что приобретать жилье здесь опасно. 

Новые жилые комплексы строят, но они продаются медленнее, чем в соседних районах, и плохо растут в цене.

Закрепившаяся за Бирюлевом репутация играет против инвестора: арендаторы и покупатели ориентируются не только на квадратные метры, но и на инфраструктуру и ощущение безопасности.

Так что Бирюлево — риск заморозить деньги в активе, который никогда не принесет доход.

Таганский район: история без будущего

Вообще Центральный административный округ (ЦАО), в котором и располагается Таганский район, — «золотой билет» для инвестора и элитная локация априори. Но сама Таганка — исключение.

Район граничит с крупными промышленными зонами, и это автоматически снижает экологическую привлекательность всех объектов. 

Нового жилого фонда практически нет: плотность застройки и так запредельная, а свободных участков почти нет.

За последние несколько лет в эксплуатацию ввели всего несколько комплексов, а новых не планируется. Для района это означает автоматический застой.

Еще хуже от ситуации с транспортом — альтернативных маршрутов мало, так что пробки давно превратились в визитную карточку района.

Цены в Таганском районе внушительные, но только благодаря «центральному бренду». По факту для инвестора это означает переплату без перспектив.

В общем, Курьяново, Капотня, Бирюлево и Таганский район — не лучшие варианты для инвесторов в недвижимость. Лучше поискать локации с драйверами роста. Например, рядом с новыми станциями метро и Московскими центральными диаметрами (МЦД), бывшими промзонами, которые ожидают реновации, или в спальных районах, в которых активно строятся школы, детские сады, поликлиники и ТЦ.