Бетон переоценен? Правда ли новостройки в 2026 году подешевеют на 30%

Почему вообще цены на новостройки должны упасть

Новостройки переоценены, а спрос на них падает. Так аргументировал свой прогноз Константин Апрелев из гильдии риэлторов. Он обратил внимание на то, что квартиры на стадии котлована стоят на 20–30% дороже аналогичного готового жилья.

По его словам, застройщики уже дают скидки, но рынок это не оживляет. Покупатели не берут квартиры, потому что ипотека все еще дорогая, а по госпрограмме с 1 февраля действует ограничение «одна семейная ипотека — одна семья». Это сразу сократило число потенциальных заемщиков.

Предпосылки к этому есть: с февраля в большинстве крупных городов рост цен на новостройки либо остановился, либо сменился снижением.

При этом в Москве средняя цена квадрата увеличилась сразу на 6%.

Что удерживает цены — и почему это работает не везде

Есть как минимум три причины, которые не дают застройщикам скинуть цены, даже если хочется.

• Себестоимость строительства растет. Дорожает все — стройматериалы, техника, рабочая сила, административные расходы, логистика.

• Проектное финансирование не дает маневра. Девелоперы строят на кредитные деньги банков. При высокой ключевой ставке это финансирование дорогое. Резать цены в такой ситуации — значит строить себе в минус.

• Предложение сокращается. Застройщики замедляют вывод новых проектов на рынок — так они реагируют на слабый спрос. Меньше нового предложения — меньше давления на цены.

Но все это работает не везде одинаково.

В проектах на востребованных территориях эти механизмы уверенно поддерживают цену. А в других система дает сбои: застройщики вынуждены непублично давать скидки. И это фактически и есть снижение — просто замаскированное.

Но пока маркетинговые акции не меняют общую картину рынка: они внедряются точечно на определенный пул квартир и временно, подчеркивает директор департамента продаж компании Ortiga Development Константин Самеди.

Где цены устоят, а где просядут — карта рынка по регионам и сегментам

Все зависит от того, сколько жилья на рынке и насколько устойчив местный спрос.

Москва, Московская область, Санкт-Петербург

Здесь квартиры раскупают быстро — деньги у людей есть, а свободного жилья не хватает. Поэтому цены здесь держатся увереннее, чем в других регионах, говорит генеральный директор «Ташир эстейт» Максим Самсонов. До заметного снижения еще далеко.

Дефицит предложения фиксируется также в Нижегородской области, добавляет Самеди.

Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Тюмень

Здесь девелоперы последние годы очень активно строили, и теперь там назревает переизбыток предложения, а значит, цены будут под сильным давлением, считает гендиректор «IDEM-консалтинг» Екатерина Гресс. Особенно выделяется Тюмень — там вводят много жилья на душу населения.

По данным ЕИСЖС, зимой наибольшая доля непроданных квартир зафиксирована в Краснодарском и Красноярском краях, Ростовской, Ленинградской и Воронежской областях, а также в Башкортостане, приводит данные Константин Самеди.

Значительная часть проектов была запланирована ещё в 2018–2020 годах и как раз сейчас вышла на стадию ввода. На рынок одновременно вышел большой объем готового предложения — и покупатели заняли выжидательную позицию, ожидая более выгодных условий, заметил Максим Самсонов.

По сегментам

Массовый сегмент под наибольшим давлением: покупатель здесь максимально чувствителен к ипотечным ставкам и размеру ежемесячного платежа. При высоких ставках спрос быстро уходит в режим ожидания, говорят эксперты.

Бизнес-класс покажет заметный рост в городах с устойчивым платежеспособным спросом. Премиум продолжит трансформироваться: уходить от просто дорогого жилья в сторону клубного, сервисного и инвестиционно упакованного продукта, прогнозирует представитель девелопера AVA Елена Карагезова.

Прогнозы экспертов в цифрах

Многое зависит от конкретного города и сегмента, но, если обобщить, эксперты не ждут ни падения, ни роста рынка. Скорее стагнации.

Большинство прогнозов учитывают три развилки, от которых зависит итог.

• Ключевая ставка. Если ЦБ будет снижать ее быстрее, чем ожидается, рынок получит дополнительный импульс. Льготные программы могут расшириться, рыночная ипотека станет доступнее.

• Реальные доходы. Без их роста рынок будет снижаться даже при стабильных номинальных ценах, предупреждает Самсонов. Люди просто не потянут текущие цены.

• Динамика предложения. В первом квартале 2026 года девелоперы резко активизировались и вывели 10,7 млн кв. м жилья — в 1,4 раза больше, чем за тот же период 2025-го, приводит данные Карагезова. Если это жилье не найдет покупателя, давление на цены усилится.

Так что делать: покупать сейчас или ждать падения цен

Если вы сейчас думаете о покупке квартиры, вот практический итог из всего сказанного выше.

• Не ждите обвала. Сценарий падения на 30% не подкреплен экономикой: застройщики не могут позволить себе такое снижение при нынешней себестоимости и проектном финансировании. Те, кто ждёт «дна», рискуют ждать долго.

• Но и не торопитесь на эмоциях. Рынок сейчас работает в вашу пользу — в хорошем смысле. Застройщики готовы торговаться, давать скидки и предлагать выгодные рассрочки. Это момент, когда торг уместен.

• Смотрите на реальную цену сделки, а не на витринный прайс. Спрашивайте про скидки, субсидированные ставки, условия рассрочки. Разница между ценой на сайте и реальной ценой покупки сейчас может быть существенной.

• Следите за ключевой ставкой. Когда ЦБ начнет ее снижать активнее, рыночная ипотека подешевеет — и спрос оживет. Это может поддержать цены.

Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям.

Редакция не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.