Что точно стоит вписать в договор аренды, когда сдаешь жилье

Полная информация о владельце и арендаторе

В договоре нужно прописать Ф. И. О. обеих сторон сделки (вас и арендатора), а также указать паспортные данные (серия, номер паспорта, кем выдан). 

Еще в документе стоит указать адреса регистрации каждой стороны и контактную информацию (телефон, электронная почта).

Вы вправе попросить, чтобы в договоре были указаны все люди, которые будут надолго приезжать к арендатору. Например, родители или родственники. И добавить фразу: «Проживание в квартире иных лиц, не указанных в настоящем пункте, запрещено без письменного согласия наймодателя».

Если вы увидите, что в квартире часто «толпа», которая не предусмотрена договором, это станет основанием для прекращения арендных отношений.

Также есть смысл отдельно прописать запрет на заключение договора субаренды (поднайма) без вашего письменного согласия.

Описание квартиры

К договору нужно приложить акт приема-передачи имущества. Впишите в него перечень всего имущества с указанием его состояния.

Опишите все максимально подробно. Укажите марки и даже серийные номера дорогой техники.

Акт приема-передачи имущества — ваше главное доказательство, в каком состоянии вы сдали квартиру. Без него вы никогда не докажете, что дыра в двери или сломанный кран — вина арендатора.

Не лишним будет и снять все на фото, приложив распечатанные снимки к акту приема-передачи.

Права и обязанности сторон 

Например, обязанность арендатора: содержать жилье в чистоте и вовремя платить. Право арендодателя: проверять состояние жилья, предварительно согласовав время визита.

Прописать это можно так: «Собственник жилья имеет право посещать квартиру для проверки ее состояния не чаще одного раза в месяц, предварительно уведомив нанимателя не менее чем за 24 часа».

Это защищает и вас, и вашего жильца. Вы имеете законное право проверить свое имущество, а арендатор защищен от внезапных визитов «просто посмотреть».

Также можете прописать о необходимости «допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время, в квартиру представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств квартиры. 

Залог (депозит)

Депозит при аренде квартиры — деньги, которые арендатор передает собственнику в начале аренды в качестве гарантии сохранности квартиры и оплаты обязательств.

Обязательно в договоре нужно указать срок и условия возврата депозита. Например, в течение 3–5 дней после окончания аренды при отсутствии претензий.

Если же претензии есть, залог идет на покрытие возможных повреждений имущества, оплату клининга, если квартиру вам вернули в грязном виде, неуплату коммунальных услуг в конце срока аренды и тому подобное.

Кто оплачивает ремонт 

В договоре нужно четко прописать, кто за что платит при поломках. Принцип обычно такой: хозяин квартиры отвечает за капитальный ремонт, а арендатор — за текущий (мелкий) ремонт. Это даже прописано в Гражданском кодексе.

Например, вы за свой счет устраняете серьезные проблемы с сантехникой, трубами и отоплением. Квартиросъемщик же оплатит и исправит мелкие бытовые поломки: засорилась труба, сломалась ручка, перегорела лампочка, капает кран.

Но если сломали технику (например, уронили телевизор) — ремонт за счет квартиранта. Это тоже нужно зафиксировать в договоре. 

На какой срок срок сдается

Договор аренды бывает краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (больше года). Разница в том, что краткосрочный договор не нужно регистрировать в Росреестре. Долгосрочный договор обязательно нужно регистрировать. Поэтому часто владельцы жилья в договоре прописывают срок 11 месяцев — это максимальное время, на которое можно заключить договор без регистрации в Росреестре.

Однако если регистрации нет, то собственник жилья не может без причины выгнать квартиранта, а арендатор —  отказаться платить за аренду. Каждая сторона все также должна выполнять свои обязанности по сделке. Единственное отличие от зарегистрированного договора в том, что договоренности существуют только для арендатора и арендодателя.

Можно ли «совершенствовать» квартиру

Пропишите, может ли арендатор менять что-либо в квартире без вашего ведома. Например, перекрасить стены, заменить обои, выбросить старую мебель и купить свою.

Это убережет вас от неожиданностей. Иначе можно приехать и увидеть черные стены, дыры в несущей стене или снесенную антресоль.

Укажите, что любые изменения в квартире требуют вашего согласия. При несогласованных изменениях арендатор обязан за свой счет вернуть квартиру в исходное состояние.

Оплата аренды 

В договоре указывается размер арендной платы, форма расчета (наличные средства, банковский перевод), график платежей (до какой даты ежемесячно должна вноситься оплата). 

Еще обязательно нужно указать, как часто может меняться арендная ставка. Это важный пункт, который позволит планировать свой бюджет. Обычно допускается повышение ставки аренды не чаще раза в год.

В договоре прописывается, какая сторона оплачивает коммуналку. Два основных варианта:

• Коммунальные платежи уже входят в ежемесячную арендную плату. Арендатор вносит одну общую сумму.
• Арендная плата — это только плата за жилье. Коммунальные услуги (электричество, вода, отопление), интернет и ТВ оплачивает арендодатель отдельно, сверх этой суммы.

Важно заранее договориться, как квартирант будет передавать вам показания счетчиков и что будет, если он задержит оплату.

Условия досрочного расторжения договора 

Укажите четкий перечень нарушений, которые дают вам право расторгнуть договор с жильцом. Например:

• Задержка с оплатой более двух раз подряд.
• Порча имущества.
• Использование квартиры не по назначению (например, под офис или склад).
• Систематическое нарушение прав соседей (шум, грязь). 

Обязательно пропишите в договоре, как быть при досрочном выезде. Самое важное — указать, за какой срок вы должны предупредить друг друга о расторжении договора. Это защитит от неприятных ситуаций. Например, когда хозяин уже считает квартиру свободной, а жилец еще не съехал и не платит.

Если готовитесь продать квартиру в ближайшие годы, стоит добавить пункт об этом сценарии. Например: «Договор прекращает свое действие в случае продажи или иного отчуждения Квартиры. Арендодатель обязуется уведомить Арендатора о предстоящей сделке не менее чем за 2 (два) календарных месяца до даты расторжения настоящего договора». Это избавит вас от многих проблем.