17 декабря 2025, 19:44

Долину обязали вернуть квартиру: что теперь будет со спросом на вторичку в России

И какую стратегию выбрать продавцам

«Эффект Долиной» напугал покупателей квартир: россияне стали отказываться от сделок из-за страха остаться без жилья и денег после «внезапного прозрения» продавца. Но 16 декабря Верховный суд восстановил справедливость: Ларису Долину обязали вернуть квартиру покупательнице — Полине Лурье. Мы узнали у экспертов по недвижимости, станут ли после этого люди охотнее покупать квартиры и какую стратегию сейчас лучше выбрать продавцам.

Даниил Фарниев

редактор

Долину обязали вернуть квартиру: что теперь будет со спросом на вторичку в России

Знаковое решение Верховного суда

16 декабря Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций, которые признавали сделку по продаже квартиры Ларисы Долиной недействительной.

Таким образом, квартира в Хамовниках остается в собственности Лурье. Требование о выселении Долиной направили на новое рассмотрение.

Подробности дела: как возник «эффект Долиной»

Летом 2024 года Лариса Долина продала квартиру за 112 млн рублей, а деньги отдала мошенникам. Позже она заявила, что действовала под влиянием аферистов, и через суд вернула себе жилье.

Покупательница Полина Лурье осталась и без квартиры, и без денег (их ведь украли). Этот прецедент породил волну аналогичных исков по всей стране. Его прозвали «эффектом Долиной» (или «бабушкиной схемой», «бабкингом»). Покупатели стали массово бояться сделок, особенно с пожилыми собственниками, опасаясь, что те потом сошлются на обман и отменят продажу.

Например, певица Слава жаловалась, что не может продать свои квартиры, так как ее подозревают в мошенничестве.

Но сам скандал ударил по рынку вторички.Покупатели начали массово отказываться от сделок, если квартиру продают пожилые или одинокие собственники.

Проблему признали и в Госдуме.

Многие стали остерегаться, что такие схемы появятся, и когда квартиру купишь, а потом ее могут забрать, и деньги еще не вернешь. Поэтому люди стали более осторожно относиться.

Анатолий Аксаков

глава Комитета Госдумы по финансовому рынку

Декабрьский опрос ВЦИОМа показал, что 71% потенциальных покупателей стали бояться столкнуться с «эффектом Долиной».

С другой стороны, нельзя сказать, что рынок обвалился. По данным Росреестра, в январе — ноябре 2025-го было почти столько же сделок, сколько и прошлом году, — 1,29 млн.

Как будут вести себя покупатели дальше — прогноз экспертов

Все участники рынка выдохнули с облегчением. Во-первых, потому что вынесено действительно справедливое решение «по совести»… Будут еще происходить иррациональные страхи и недоверие к продавцам возрастной группы. Но думаю, к середине 2026 года будем вспоминать обо всем этом как о шутке или как о ковиде — ну было и было, такой-то опыт все вынесли из ситуации.

Владимир Белолипцев

риелтор

Однако ждать, что завтра все побегут скупать квартиры, не стоит. «Эффект Долиной», как полагают эксперты, научил людей осторожности надолго.

Рынок разделится: объекты с прозрачной историей будут пользоваться спросом, а квартиры с рисками (например, пожилой одинокий собственник) столкнутся с жесткими проверками и требованием скидок. Доверие вернется не ко всему рынку, а только к максимально безопасным сделкам.

Оверченко Павел

Спрос на дополнительные проверки при заключении сделок вырос, а расходы на сделку увеличились с 3,3 до 4–6%. Поэтому я бы описала эффект решения ВС как «быстрое охлаждение панических ожиданий». Осторожность и строгие проверки никуда не денутся. Рынок успокоится только тогда, когда суды начнут выносить одинаковые решения по всем похожим делам, а не только по одному громкому случаю.

Венера Шайдуллина

юрист, член подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Что делать продавцам: ждать или выходить на сделку

Эксперты единогласны: ждать, «пока утихнет шумиха», — плохая стратегия. Решение Верховного суда, наоборот, работает в пользу продавцов, так как снижает главный страх покупателя.

Оптимальная стратегия — не ждать, а входить в сделку подготовленно, понимая, что рынок стал строже и внимательнее к проверяемости воли и чистоты расчетов.

Венера Шайдуллина

Чтобы продать квартиру быстро и по хорошей цене, продавцу нужно действовать максимально прозрачно. Вот что советуют эксперты:

Будьте готовы к вопросам. Покупатель и его юристы, скорее всего, будут подробно расспрашивать о мотивах продажи. Павел Оверченко советует открыто обсуждать это, при необходимости — в присутствии родственников.
Используйте безопасные способы расчета. Откажитесь от наличных. По словам эксперта Юлии Лымарь, лучшие альтернативы — аккредитив или номинальный счет в банке. Это снимает главные страхи покупателя.

Что такое аккредитив

Аккредитив — это безналичный расчет, при котором банк выступает гарантом сделки. Продавец гарантированно получает деньги, если выполнит все условия договора, а покупатель — имущество, за которое заплатил.

Подготовьте «пакет доверия». Эксперты рекомендуют заранее получить подтверждения вашей дееспособности и отсутствия долгов. Можно оформить у нотариуса заявление об отсутствии давления на вас — это будет своего рода конкурентное преимущество.
Защититесь через Росреестр. Убедитесь, что на вашу квартиру наложен запрет на сделки без вашего личного участия. Это самый простой способ заблокировать действия мошенников.

Верховный суд планирует включить дело Долиной — Лурье в официальный обзор судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью.

Над документом по поручению председателя ВС Игоря Краснова работают сразу три коллегии: по гражданским, административным и экономическим делам.

Это значит, что нижестоящие суды будут обязаны руководствоваться этим прецедентом.

Источники