Как россиян хотят защитить от «схемы Долиной» при покупке жилья: 4 новых способа по закону
/twz/imgs/2025/10/13/13/6909271/2d36eab9786dd956956e55412aa215f4c7bc285e.png)
/twz/imgs/2025/12/04/09/6935467/dafd36268e6570279f7dd1724655290dddec1f2d.png "Как россиян хотят защитить от «схемы Долиной» при покупке жилья: 4 новых способа по закону")
© «Теперь вы знаете», Администрация Президента России, создано при помощи нейросети
С апреля по июль 2024 года с певицей плотно общались мошенники, которые убедили артистку продать элитную квартиру в Москве. Вырученные деньги — 138 млн рублей, а вместе с ними и 175 млн сбережений — Долина перевела аферистам. Как только певица раскусила обман, она обратилась в полицию и суд.
Хамовнический суд Москвы аннулировал сделку купли-продажи, решив, что артистка совершила ее под давлением и не осознавала свои действия. В итоге покупательница — Полина Лурье — осталась и без квартиры, и без денег.
«Схема Долиной» уже приобрела массовый характер и получила в народе названия «бабка-террор», «бабушкина схема» и другие.
По данным Росреестра, в 2024 году недействительными признали больше 3000 сделок с участием людей пенсионного возраста. Число продаж, которые аннулировали из-за «мошеннического давления», за два года выросло на 20%.
Как работает схема? Продавец (часто пожилой человек) под давлением аферистов продает квартиру добросовестному покупателю, получает деньги, а затем через суд требует расторгнуть сделку.
Он заявляет, что не осознавал своих действий и стал жертвой обмана. Суды часто встают на сторону таких продавцов, потому что они относятся к социально уязвимой категории — как правило, это пожилые люди, которые продают свое единственное жилье. В итоге мошенники скрываются с деньгами, бывший владелец получает квартиру обратно, а покупатель теряет и жилье, и все сбережения.
Молодожены из Тулы остались с ипотекой на 12 лет и долгом в 3 млн рублей из-за «схемы Долиной». Семейная пара нашла квартиру через сайт агентства по недвижимости, привлекла юристов для проверки документов и провела расчет через банковскую ячейку.
Пенсионерка получила 2,89 млн рублей, а молодая семья взяла ипотеку под 28% годовых на 12 лет и внесла задаток. Вскоре после получения денег продавец исчезла, а затем подала иск, заявив, что действовала «под влиянием посторонних лиц». Как только молодожены получили ключи и начали ремонт, им пришло уведомление из суда с требованием вернуть квартиру.
По словам одного из супругов, пенсионерка на суде прямо говорила: «Долиной вернули — и мне вернете. А что у вас ипотека — справитесь, выплатите».
Рынок вторичного жилья столкнулся с настоящей эпидемией таких случаев. Чтобы защитить граждан, депутаты предлагают сразу несколько решений.
Как в Госдуме предлагают бороться со «схемой Долиной»
Залог на квартиру
Депутат Владимир Кошелев предложил ввести правило залогового удержания недвижимости для защиты покупателей.
Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, то квартира не сразу вернется продавцу. Она останется у покупателя в залоге на весь срок, отведенный для возврата денег.
Смысл в том, чтобы создать условия, при которых встречное обязательство точно выполнится. У продавца есть право получить обратно квартиру, но только после того, как он полностью отдаст покупателю всю сумму по сделке. Если продавец не сможет вернуть деньги, то квартира останется у покупателя.
А чтобы не растягивать своеобразное обременение жилья на годы, депутаты предложили установить максимальный срок для такого залога — один год. Предложение депутата Кошелева помогло бы во время процесса реституции.
…это возврат сторон в первоначальную точку после того, как сделку признали недействительной. Иными словами, каждая сторона должна вернуть другой все, что получила по договору — как будто сделки никогда и не было.
Но в случае «схемы Долиной», по словам юристов, суд по какой-то причине идет по пути односторонней реституции, отправляя покупателей выбивать деньги из мошенников, которые обманули продавца. Хотя никакой связи с аферистами они не имеют, как и права претендовать на украденную сумму.
/twz/imgs/2025/12/04/10/6935471/8fd6d7dbbd9208a0e75086bee142cb8728e45ee6.png)
© «Теперь вы знаете» / создано при помощи нейросети
Такой подход соответствовал бы принципу Гражданского кодекса РФ о встречном исполнении обязательств. При необходимости можно его дополнить.
«Период охлаждения»
Депутаты от «Справедливой России» во главе с Сергеем Мироновым захотели ввести недельный «период охлаждения» для сделок с недвижимостью, где продавец — физическое лицо. Они предложили изменить порядок расчетов.
Деньги покупателя (исключительно безналичные) будут поступать не напрямую продавцу, а на специальный защищенный банковский счет (он же аккредитив).
…это форма расчетов через банк, которая защищает обе стороны сделки.
Деньги покупателя отправляются в банк на специальный счет. Продавец получит их не сразу, а только когда выполнит все условия, прописанные в договоре, и предоставит доказательства, например зарегистрированный договор купли-продажи.
Продавец не сможет получить эти средства, пока:
- не завершится регистрация права собственности покупателя;
- не истечет минимум 7 календарных дней от подписания договора.
Эта недельная пауза даст продавцу время на то, чтобы взвесить свое решение без спешки и давления. Если он осознает, что стал жертвой мошенников, у него будет возможность отозвать сделку, пока деньги еще надежно заблокированы. А для покупателя это дополнительная гарантия безопасной формы расчета.
Нотариальное заверение
Депутаты Сергей Колунов и Илья Вольфсон предложили ввести дополнительные условия для продажи недвижимости.
-
Обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью. Нотариус обязан проверить юридическую чистоту процесса и в личной беседе выяснить реальную волю сторон.
-
Нотариальное подтверждение будущего переезда. Если человек продает квартиру, в которой он зарегистрирован и которая числится у него единственным жильем, ему придется доказать, что у него есть другие варианты для проживания. Для этого потребуется предоставить нотариально заверенное согласие того человека, у которого продавец планирует жить в дальнейшем.
Принцип бесповоротности
Федеральная нотариальная палата захотела закрепить на законодательном уровне принцип бесповоротности записей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Это значит, что после внесения в реестр записи о переходе права собственности отменить ее станет невозможно. Если право нового владельца зарегистрировали, то обратной силы у решения суда не будет, и признать сделку недействительной не получится.
По словам авторов инициативы, ключевым условием для этого принципа станет обязательное нотариальное удостоверение сделки. Нотариус же будет нести полную имущественную ответственность за свою работу. В случае ошибки ущерб он будет компенсировать за счет системы страхования, его личного имущества и компенсационного фонда нотариальной палаты.
«Схема Долиной» успела расшириться и измениться, проникнув и в другие сферы жизни. О новых способах обмана можно узнать в этом материале.