Новости партнеров

Под прицелом — земля

Сроки переоформления прав на землю могут быть перенесены до 2008 года

Как известно, несовершенство законодательства компенсируется необязательностью его исполнения. В настоящий момент российские предприниматели стоят на перепутье и размышляют, нарушить им закон или свернуть в другую сторону. Что случится с российскими бизнесменами, зависит от скорости работы депутатов Госдумы.

Председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский внес в Думу законопроект, который отодвигает до 1 января 2008 крайний срок переоформления земельных участков под приватизированными предприятиями. Проект закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" будет рассмотрен парламентариями уже 7 декабря. И, если парламентарии успеют принять поправки сразу в трех чтениях до Нового года, российские предприниматели получат право на двухлетнюю передышку.

Суть проблемы

В 1990-е годы в результате приватизации предприятий их новые владельцы получали в свою собственность заводы, фабрики, комбинаты, по не получали самого главного - землю, на которых эти предприятия расположены. Поэтому для легитимизации отношений государства и бизнеса была придумана замечательная формулировка - "право бессрочного пользования": вроде как земля не твоя, но право распоряжаться ею ты имеешь. Если проводить параллели с жилищным рынком, это примерно то же самое, что и договор социального найма. И, в общем, все были довольны, не то чтобы очень, но довольны, до одного момента, а именно до вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно этому закону, все приватизированные предприятия должны переоформить свои земли в собственность или в аренду до 1 января 2006 года. Однако государство до сих пор не определилось, на основе каких ставок будет определяться арендная плата, а, в свою очередь, выкупная стоимость, предложенная законодателями, слишком велика для бизнеса. Согласно Земельному кодексу, цену выкупа устанавливают региональные власти с учетом ставок земельного налога. Так, максимальная ставка выкупа земли под приватизированным объектом равна 30-кратному земельному налогу. Например, московские власти не раз заявляли, что недовольны этим и хотят добиться через Конституционный суд права на увеличение ставки в два-три раза. По оценке же Российского союза промышленников и предпринимателей, выкуп всех непереоформленных участков по нынешним ставкам обошелся бы бизнесу в 100 миллиардов долларов.

Со дня вступления в силу закона 137-ФЗ попытки пересмотреть цену выкупа и установить арендные ставки предпринимались неоднократно. Последний раз Министерство экономического развития и торговли предлагало продавать землю под приватизированными промышленными предприятиями Москвы и Санкт-Петербурга по цене 20 процентов от кадастровой стоимости, а в других регионах - по цене 5 процентов от кадастровой стоимости. Согласно проекту, ставка аренды устанавливалась на уровне 3 процентов. Однако законопроект не понравился премьер-министру Михаилу Фрадкову, который нашел его слишком жестким для бизнеса и предложил снизить ставки еще больше. Герман Греф с премьер-министром не согласен и считает, что предложенные ставки - "это нормальная цена". " Купите за 5 процентов стоимости и не морочьте нам голову", - обратился недавно министр к бизнесменам. По мнению же РСПП, оптимальная ставка - это 2 процента от кадастровой стоимости. Но как бы то ни было, проект не был принят, и новые ставки не утвердили.

В итоге навстречу предпринимателям пошли депутаты, в частности, Виктор Плескачевский, предложивший перенести сроки переоформления прав на землю на два года.

Худший случай

На самом деле, даже если предприниматели до 1 января 2006 года не переоформят право пользования землей, ничего страшного не случится, никто ее не отнимет. Согласно ст. 20 Земельного кодекса, "право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется". Кроме того, не установлены штрафные санкции для тех, кто не переоформил право бессрочного пользования. Однако возникает серьезное неудобство - предприятия не смогут распоряжаться этой землей.

На уровне законодательства предприниматели уже давно выяснили, что никакая национализация после 1 января 2006 года им не грозит. Так, российская Конституция гарантирует, что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". При этом, что примечательно, Конституционный суд разъяснил в своем Постановлении от 13.12.2001, что понятие "имущество" в данной статье охватывает не только объекты, находящиеся в собственности, но и объекты, которые закреплены за лицом на других вещных правах, в том числе на праве бессрочного пользования. Более того, Конституционный суд специально рассмотрел злополучный закон 137-ФЗ и установил, что он не "не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков".

Так в чем же сложность? В случае если предприятие не переоформило право бессрочного пользования землею, никаких проблем с правом собственности не возникает. Сложности появляются тогда, когда предприятие решает распорядиться земельным участком: сдать в аренду, отказаться от его части или отдать в залог. Такие ситуации не редки на рынке. Например, предприятие решило взять кредит на покупку дополнительного оборудования, обычно банк в такой ситуации требует комплексного обеспечения кредита, в том числе закладывается имущество предприятия, и оно само, что важно, закладывается тоже. Согласно ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание". То есть, если после 1 января 2006 года земля остается у предприятия на основе права бессрочного пользования, никакой кредит оно не получит. Прежде чем распорядиться земельным участком компания должна пройти процедуру переоформления прав на земельный участок. Статья 20 Земельного кодекса безаппеляционно гласит: "Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками".

Итого

Законопроект, внесенный в Госдуму Виктором Плескачевским, на самом деле ничего не меняет, он дает предприятиям право работать вне правового поля еще в течение двух лет. Новый законопроект не устанавливает ни выкупной цены, ни ставок аренды, он даже не сокращает сроки переоформления земельных участков. (На сегодняшний день сложилась ситуация, что эта процедура занимает от одного года до бесконечности: чтобы пройти переоформление, необходимо согласовать размеры участка с соседями, оформить постановление региональной администрации и т.д.) Все эти проблемы остаются за кадром. Единственное, что предлагает Виктор Плескачевский, - это отложить необходимые реформы до лучших времен. Кому выгодно это предложение? Всем: предприятия смогут сдавать свои помещения в аренду и брать кредиты, а депутаты сохранят видимость правовых отношений в государстве.

Принятие поправок в Федеральный закон N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" все больше и больше напоминает торг Минэкономразвития с предпринимателями, зачастую в лице РСПП. Чем скорее будут определены выкупная стоимость земли и арендные ставки, тем быстрее в бюджет будут поступать дополнительные средства в виде одноразовых или периодических платежей. Бизнес же, в свою очередь, ждет выкупных ставок пониже. Если законопроект, предложенный Виктором Плескачевским, будет принят до Нового года, бизнес выиграет, и торг продолжится. Предпринимателям торопиться некуда: они сохранят за собой право распоряжаться землею до 2008 года. А вот Минэкономразвития, несомненно, проиграет, так как потеряет важный козырь в этом торге - 1 января 2006 года.

Алексей Лоссан