Ипотека по-американски

В США началась эпидемия невозвратов

С середины марта в США набирает силу ипотечный кризис. Число американцев, которым оказался не по карману дом в кредит, стремительно растет, а крупные финансовые организации фактически изолировали почти 40 процентов рынка в попытке предотвратить масштабный обвал фондовых рынков.
Кризис начался еще в конце 2006 года, но роль спускового крючка досталась в марте компании New Century Financial, крупнейшей из независимых корпораций, специализирующихся на выдаче кредитов заемщикам с плохой кредитной историей. 13 марта акции этой компании покинули листинг Нью-Йоркской фондовой биржи, а сама New Century в начале марта перестала выдавать какие бы то ни было кредиты вообще.
Акции компании, объявившей о том, что у нее на руках осталось менее 60 миллионов долларов, упали в цене на 90 процентов. Кредитный портфель New Century пошел по рукам. Morgan Stanley выставил на аукцион займов на 2,48 миллиарда долларов, которые компания предоставила в качестве залога по кредиту на 2,5 миллиарда долларов. Займов на 900 миллионов долларов у New Century купил банк Barclays. А лидер ипотечного рынка США, компания Fannie Mae, 21 марта заявила, что не намерена покупать кредиты из портфеля New Century.

Цепь банкротств

Действительно, к тому времени за защитой от банкротства обратились еще свыше 30 ипотечных компаний, в том числе четыре крупных. Все они так или иначе работали с "ненадежными" заемщиками, на которых приходится 20 процентов из трех триллионов долларов ипотечных кредитов, выданных в США. Некоторые из них, например Accredited Home Lenders Holding Co. и Fremont General Corp., даже попытались избавиться от плохих кредитов, объявив об их продаже со скидкой.
Качество ипотечных кредитов в портфелях американских организаций, работающих с ненадежными заемщиками, оставляет желать лучшего. Кредит на тех или иных условиях может получить почти любой американец. В некоторых случаях можно обойтись без первоначального взноса, в других - без лишних документов и подтверждения уровня доходов. Более того, в последнее время агенты выдают кредиты традиционно бесперспективным клиентам. Так, ипотечный кредит на 25 лет умудрился получить даже 85-летний американец Симеон Фергюсон (Simeon Ferguson), страдающий от старческого слабоумия.
Причина сложившейся ситуации проста. Два законодателя мод ипотечного рынка, Fannie Mae и Freddie Mac, формируют стандарты работы с заемщиками, забирая себе львиную долю клиентов. Остальные работают с теми, кого отбраковали Fannie Mae и Freddie Mac. В целом такие заемщики делятся на ненадежных и тех, чей кредитный рейтинг лишь немного не удовлетворяет стандартам.
Последние, на долю которых также приходится почти 20 процентов рынка, и пострадали первыми от граждан с совсем уж низкой кредитоспособностью. На волне банкротств американских агентств им перестали ссужать средства на жилье. Так, финансовые компании Credit Suisse, IndyMac Bancorp, Goldman Sachs Group и General Electric отказались выдавать кредиты без первоначального взноса, превышающего пять процентов от общей стоимости дома, особенно если при этом заемщик не может предоставить документы, подтверждающие его доход.
Таким образом, ипотечный кризис уже затронул около 40 процентов всех кредитов рынка.

Ужасы американского городка

Число американцев, лишенных права выкупа заложенного имущества из-за того, что они не могут обслуживать свои ипотечные займы, достигло 37-летнего максимума. Число таких случаев в феврале 2007 года по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло на 12 процентов. Кроме того, средний неплательщик теперь начинает пропуск взносов на 33 процента случаев раньше, чем в 2006 году.
Все это усугубляется общим настроем рынка и ожиданием повышения ставок по ненадежным займам. Кроме того, падает спрос на дома, а вместе с ними и цены. С начала февраля индекс Standard & Poor's, отражающий положение дел в области строительства жилья, опустился на 16 процентов.
Объем продаж новых домов колеблется у отметки четырехлетнего минимума. Домовладельцам стало сложнее брать средства под залог недвижимости или рефинансировать старые задолженности.
Но самое страшное не это. 15 марта бывший глава Федеральной резервной системы Алан Гринспен заявил, что эффект от дефолтов на рынке ипотечного кредитования ненадежных заемщиков затронет другие отрасли экономики, особенно в том случае, если цены на жилье упадут. Так, объемы ввода в эксплуатацию жилья, упавшие до самой низкой отметки с 1991 года, сократили темпы роста ВВП на 1,2 процентных пункта.
Следующие на пути кризиса - инвесторы, чьи средства размещены в превращенных в облигации ипотечных долгах. Пока, если исключить двухпроцентное "проседание" в середине марта, рынки на кризис не отреагировали.
Тем временем власти встали перед выбором между тремя триллионами долларов и двумя миллионами граждан. По данным финансовой группы Lehman, в следующие два года на заемщиков с низкой кредитоспособностью придется 170 миллиардов долларов невыплаченных долгов, а неплательщиками по ипотечному кредиту станет от полутора до двух миллионов американских заемщиков.
Сенатор-демократ Кристофер Додд (Christopher Dodd) уже предложил сделать правила кредитования граждан с низкой кредитоспособностью обязательными. За более мягкое решение высказалась Хиллари Клинтон, которая заявила, что финансовым организациям надо четче объяснять американцам, которые в случае невыплат по кредиту могут потерять дом, условия ипотеки.
Фактически речь идет о создании федерального надзора за рынком американской ипотеки, пузырь на котором лопнет, как только подскочат ставки. Похоже, невидимой руки рынка уже не хватает.

Дом00:0115 августа

Божья воля

В Москве строят сотни храмов, несмотря на гнев жителей. Кому это выгодно?
Дом00:03 9 августа

Горящая земля

Россияне бегут из этого города, бросая свое жилье. Их квартиры никто не купит
Дом00:03 6 августа

Нескорая помощь

Ипотеку пытаются сделать доступнее для россиян. Радоваться пока рано