Если ничего не случится Аналитики прогнозируют продолжительную стагнацию на рынке жилья

Прогнозы о стабилизации на рынке вторичного жилья, сделанные московскими аналитиками в мае, подтвердились — лето действительно не принесло никаких потрясений: деловая активность была низкой, ценовая коррекция — незначительной. И в сентябре, как полагают эксперты, уровень цен существенно не изменится даже под влиянием традиционного для этого времени роста спроса. По прошествии первого полугодия можно отметить, что активность на вторичном рынке носила волнообразный характер. Первые три месяца года были временем "экскурсий" – продавцы ждали покупателей, а те, в свою очередь, изучали предложение, цены и скидки. В середине весны рынок начал медленно набирать обороты: апрель стал месяцем заключения реальных сделок на вторичном рынке недвижимости, хотя преобладали все-таки альтернативные (обменные) сделки. Некоторое оживление на рынке продлилось до конца мая – количество совершенных сделок практически соответствовало апрельским показателям, несмотря на майские праздники. Однако основной тенденцией лета стало сезонное снижение активности во всех сегментах рынка. Количество сделок на вторичном рынке сократилось приблизительно на 15 процентов по сравнению с весенним периодом.
"Летом рынок жилья опять поделился на два лагеря – "актеров" и "зрителей", - рассказал "Ленте.Ру-Недвижимость" руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин. - Первые на фоне относительной стабилизации цен проводят необходимые им сделки по улучшению и изменению жилищных условий, либо проводят вынужденные продажи. Вторые, для которых жилищный или кредитный вопрос стоит не так остро, откладывают сделки: покупатели — в надежде на дальнейшее снижение цен, продавцы — в надежде на их рост".
Впрочем, уже во второй половине июля ряд экспертов отметили вновь начавшийся рост спроса на жилье. По данным аналитического центра МИАН, на вторичном рынке объем предложения незначительно сократился — на 2,5 процента в Москве и на 1,6 процента - в Подмосковье до 23,7 и 11,0 тысяч объектов соответственно. Максимальный всплеск интереса пришелся на последнюю неделю месяца. "Это свидетельствует об активизации ранее отложенного спроса — потребители, удостоверившись в завершении коррекции цен, вышли на рынок с целью реализовать свои планы", - считает директор центра Алексей Кудрявцев. Еще одно свидетельство выхода рынка в фазу стабилизации, которое привел эксперт — рост количества ипотечных сделок. "Участники рынка начали адаптироваться к новым условиям. Банки постепенно восстанавливают систему предоставления кредитов, потребители уже не исключают возможности применения ипотеки при условии экономической целесообразности", - отметил он.
По данным аналитиков корпорации "Инком", колебания цен на вторичном рынке Москвы за период с начала июня по середину августа не превышали 2-3 процентов. Долларовые цены с начала лета снизились в среднем на 4 процента - с 6,0 до 5,8 тысячи за квадратный метр. Коррекция цен в рублях составила в среднем 2,7 процента - с 185,7 до 180,7 тысячи рублей за квадратный метр. В Московской области цены вели себя практически так же: долларовые цены с начала лета снизились в среднем на 4 процента - с 2501 до 2396 за квадратный метр, цены в рублях – на 2,6 процента - с 76,8 тысячи рублей до 74,8 тысячи рублей за квадратный метр.
Данные наблюдений всех аналитиков рынка свидетельствуют о том, что темпы снижения цен замедлились. В среднем квартиры на вторичном рынке теряют в цене 0,3-0,7 процента в неделю.
Прогнозы экспертов на сентябрь пока весьма осторожные, и в запасе у них есть как минимум два сценария развития событий, хотя оптимизма в аналитических прогнозах явно прибавилось. "Сегодня можно сказать, что есть положительные тенденции как в российской, так и в мировой экономиках, но они еще не получили должного развития, – считают аналитики "МИЭЛЬ". - Однако возможные стабилизация и начало восстановления скорее всего приведут к увеличению оборотов рынка при стабильных ценах предложения на рынке жилья".
"Есть надежда, что все-таки терпение участников рынка не безгранично и по мере осознания того, что фундаментальных оснований для резких движений цен вниз или вверх в ближайшие месяцы очень мало, они вернутся на рынок, - полагает Александр Пыпин из GED Analytics. - Ситуация будет похожа на сложившуюся сейчас в ряде зарубежных стран, где на фоне ценового "дна" происходит рост числа сделок и выдаваемых ипотечных кредитов. Но, как показывает прошлый опыт зарубежных стран, ситуация ценовой стагнации может затянуться на многие месяцы и только при условии стабильной макроэкономической ситуации в стране и мире".
Эксперты агентства недвижимости DOKI предполагают, что сентябре произойдет традиционный рост активности покупателей - на 20-30 процентов, что приведет к небольшому снижению предложения, в первую очередь в дешевом сегменте жилья. По их мнению, эта ситуация не отразится на уровне цен, и они продолжат плавную коррекцию вниз под давлением покупателей, которые сейчас стараются выбивать скидку даже там, где ее и не может быть. Цены в эконом-классе по предварительным прогнозам могут снизиться на 2-4 процента. В бизнес-классе возможны ценовые колебания в пределах 1-2 процентов. В элитном сегменте прогнозируется корректировка в сторону снижения в пределах 1,5-2,5 процента.
"Мы предполагаем, что количество сделок будет стабильным и не очень высоким, - рассказал "Ленте.Ру-Недвижимость" генеральный директор АН DOKI Валерий Барнинец. - Скорее всего, объем рынка начнет расти только с появлением новых возможностей для ипотечного кредитования, которое является главным двигателем спроса. Не исключена и перспектива "двойного дна", но она во многом будет определяться макроэкономикой. Если в ближайшее время страна будет планомерно выходить из кризиса, то и о втором "дне" рынка недвижимости можно будет забыть. Если же кризис будет продолжать развиваться и набирать обороты, то пессимистичные прогнозы могут стать реальностью, и в сентябре вместо роста активности мы будем наблюдать лавинообразный рост предложения и резкое снижение цен".
"Если цены на нефть опустятся ниже 60 долларов за баррель, то в недвижимости это может вызвать дальнейшее снижение цен еще на 10 процентов до конца года", - подтверждает руководитель аналитического центра Корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Осторожность экспертов можно понять, учитывая неясные прогнозы в отношении цен на нефть и другие энергоносители. А также периодически возникающие разговоры на тему девальвации рубля. А пока суть всех прогнозов в отношении рынка недвижимости заключается в одной фразе: "Все будет хорошо, если ничего не случится".