Темно тут у вас Российский рынок недвижимости покидают иностранные инвесторы

Еще в прошлом году в российскую недвижимость очень активно вкладывали деньги иностранцы, при этом доля отечественных инвестиций составляла всего 28 процентов. В 2009-м - впервые за последние годы - доминирующие позиции на рынке заняли отечественные инвесторы. Многие зарубежные компании из-за кризиса отказались от реализации крупных проектов в России, предпочитая инвестировать в менее рискованные и более прозрачные европейские рынки. По мнению экспертов консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, эта ситуация, в первую очередь, обусловлена возросшим уровнем доходности на менее рискованных рынках стран Западной Европы. В девяти крупных западноевропейских городах - Берлине, Мюнхене, Штутгарте, Эдинбурге, Бирмингеме, Лидсе, Манчестере, Риме и Осло - ставки капитализации оставались неизменными в течение первых двух кварталов года, что эксперты считают первыми признаками стабилизации. Кроме того, у иностранцев появилась возможность приобретать подешевевшие в кризис активы на более прозрачных западных рынках. Таким образом, вложения в российский рынок многие инвесторы решили отложить.
"Когда мы говорим про уход иностранных инвесторов, это не значит, что некие инвесторы упаковали чемоданы и уехали. Это значит, что они не совершают инвестиционные покупки, - пояснил "Ленте.ру-Недвижимость" руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов. - У каждого есть своя стратегия инвестиций. Сегодня мир изменился, и стратегии пересматриваются. В это время сделки не совершаются, поскольку нет ясности".
"Наиболее консервативные игроки уходят на развитые рынки, удовлетворяясь низкой доходностью, получая взамен стабильность, - подтвердил эту мысль его коллега, аналитик департамента "Рынки капитала" компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Саян Цыренов. - При этом очевидно, что более рискованный российский рынок предлагает значительную премию к доходности за свои риски. Поэтому многие иностранные игроки продолжают им интересоваться. И тут все зависит от "аппетита" инвестора. Но проблема в том, что их в основном привлекают очень качественные объекты, которые у нас по-прежнему являются редкостью. Кроме того, качественные объекты стабильны, и владельцы не спешат продавать их по низким ценам".
Одной из первых о заморозке инвестпрограммы в России заявила американская компания Developers Diversified Realty, которая совместно с немецкой ECE Projektmanagement планировала вложить около одного миллиарда евро (в том числе более 200 миллионов евро собственных средств) в торговую недвижимость России и Украины. В рамках этой программы уже начато строительство торгового центра в Ярославле. В конце 2008 года компания решила отложить планы по возведению других объектов как минимум до 2009 года, не исключая, что программу возможно придется заморозить и на большие сроки. Компания объяснила свое решение тем, что кредиты стали недоступны на приемлемых условиях.
В начале 2009 года бизнес в России решила свернуть европейская инвестиционно-девелоперская компания Orco Property Group (ее штаб-квартира находится в Люксембурге), которая ранее планировала в течение нескольких лет инвестировать в недвижимость около 500 миллионов долларов. Компания заявила о закрытии офиса в Москве и намерении продать все российские активы, среди которых значатся логистический комплекс "Молком" недалеко от подмосковного города Пушкино, отель "MaMaison Pokrovka" и многофункциональный торговый комплекс "На Багратионовском" в Москве. Компания также планировала построить 50-70 тысяч квадратных метров жилья и отель на территории конно-спортивного комплекса "Отрада" в Красногорском районе Московской области. Более того, Orco Property Group отказалась не только от присутствия в Москве, но и закрыла все свои офисы в Германии и Чехии, кроме берлинского и пражского отделений. По итогам 2008 года чистый убыток компании составил 390 миллионов евро против прибыли в размере 87,5 миллионов евро в 2007 году.
В июне работать на российском рынке передумала британская инвестиционная компания Aberdeen Property Investors, планировавшая вложить в недвижимость 1,5 миллиарда евро. "Ведомости" сообщили, что 2007 году компания создала инвестиционный фонд Aberdeen Property Fund Russia для покупки офисов, складов, гостиниц и торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге, но фонд не смог собрать необходимые средства и не приобрел ни одного объекта.
В октябре стало известно, что от своих больших планов отказался британский инвестфонд Rutley Russia Property Fund (RRPF), который рассчитывал вложить в объекты коммерческой недвижимости около миллиарда долларов. По данным издания, фонд был создан в начале 2007 года для приобретения офисных комплексов, торговых центров и складских помещений в России. За время существования фонд привлек от инвесторов 100 миллионов долларов и приобрел только один объект - автомобильный и сервисный центр на Киевском шоссе. В связи с кризисом RRPF предложил вкладчикам либо изменить стратегию, либо вернуть деньги - инвесторы выбрали второе. 80 миллионов долларов фонд уже вернул, а остальное намерен отдать после продажи автоцентра.
Летом московские власти предприняли попытку удержать иностранных инвесторов — сняли для них обременения при утверждении документов, необходимых для реализации девелоперских проектов. По словам заместителя мэра Москвы Юрия Росляка, в 2008 году за различные согласования предприниматели заплатили около 3 миллиардов рублей. "Это были издержки за платные согласования, которые мы сняли распорядительным документом", - приводит слова Росляка агентство РИА Новости.
Причем столичным властям еще есть над чем поработать в области законодательства. Например, французские и швейцарские компании в свое время живо интересовались участием в проекте строительства подземных паркингов под Тверской улицей, но вынуждены были оставить эту идею. "У нас нет закона "О недропользовании", а значит, нет законодательной базы для освоения недр в градостроительных целях, - цитирует агентство главу департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Александра Левченко. - Поэтому западные банки отказываются кредитовать проекты подземных сооружений". Теперь московское правительство планирует реализовать проект за счет бюджетных средств.
Впрочем, ряд экспертов придерживаются мнения, что не все так плохо. "Я бы не стал утверждать, что уход иностранцев с российского рынка недвижимости носит массовый характер. - рассказал "Ленте.ру-Недвижимость" управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О'Хара. - Одни инвесторы уходят, другие - остаются".
Более того, есть даже те, кто впервые выходит на российский рынок именно сейчас. В частности, в российский рынок коммерческой недвижимости решил вложиться государственный резервный фонд султаната Оман. По информации "Интерфакса", речь идет о прямых инвестициях в готовые объекты на срок от 2 до 5 лет. Общий запланированный объем инвестиций - 300 миллионов долларов, на первом этапе - 150 миллионов. Инвестиционную программу власти Омана разработают вместе с дочерней структурой банка ВТБ — "ВТБ Капитал", соглашение о намерениях стороны подписали в конце сентября.
Кстати, совместные инвестиции в российскую недвижимость "ВТБ Капитал" также планирует осуществлять совместно с Deutsche Bank — в июне стороны создали фонд прямых инвестиций VTBC-DB Real Estate Partners I L.P объемом 100 миллионов евро. По данным "Коммерсанта", фонд планирует приобретать девелоперские проекты в Москве и Санкт-Петербурге с доходностью 30-40 процентов. Срок реализации большинства проектов составит от двух до пяти лет. Инвесторы как раз и рассчитывают на кризис, когда многие объекты можно будет купить очень дешево, в результате доходность для фондов может достичь 50 процентов.