Что нам стоит дом построить?

Застройщик не вправе навязывать владельцу недвижимости цену на его собственность

Фото: Дмитрий Духанин / «Коммерсантъ»

Конституционный суд России определил, что застройщик не может требовать от граждан заключать договоры о выкупе их недвижимости на условиях, выдвигаемых им в одностороннем порядке. Мнение хозяина частной собственности о цене его дома или участка должно учитываться.

Не согласен — заставим?

Поводом послужила жалоба жителя Кемерова Иннокентия Казанцева. В августе 2007 года Кемеровский горсовет народных депутатов утвердил муниципальную адресную программу по развитию застроенной территории. Администрация города Кемерово и застройщик — государственное предприятие Кемеровской области «ГлавУКС» — заключили договор о развитии застроенной территории.

Были определены границы застройки города, в ходе которой предстояло снести ряд индивидуальных жилых домов. В перечень домов, подлежащих сносу, попал и принадлежащий ряду граждан по праву общей долевой собственности жилой дом на улице Соборная. Жильцы переезжать не захотели, и местные власти стали решать этот вопрос в судебном порядке.

Решением Центрального райсуда Кемерова от 14 февраля 2013 года по иску застройщика на Казанцева — собственника 43/100 доли земельного участка и одной трети жилого дома — была возложена обязанность заключить договор купли-продажи принадлежащих ему части жилого дома и доли земельного участка на предложенных застройщиком условиях. Кемеровские суды сочли, что застройщик, заключивший с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, «обладает правом самостоятельного решения вопроса о приобретении прав на земельные участки и объекты капитального строительства без участия органа местного самоуправления».

Иннокентий Казанцев с этим не согласился и обратился в Конституционный суд. По мнению заявителя, примененные в его деле положения Градостроительного кодекса Российской Федерации противоречат статьям 35, 36 и 40 Конституции Российской Федерации. Ведь, по сути, Градостроительный кодекс, с учетом сложившейся правоприменительной практики, допускает принудительный выкуп застройщиком, развивающим территорию, земельных участков и расположенного на них имущества, находящихся в частной собственности.

По мнению Казанцева, это нарушает права россиян на частную собственность.

Застройщик не может диктовать свои условия гражданам

Конституционный суд в рассмотрении жалобы Казанцеву отказал — но только лишь по причине необоснованного обращения в высшую судебную инстанцию, не предназначенную для разрешения споров в судах общей юрисдикции. Однако вопрос, затронутый заявителем, КС не оставил без внимания и прокомментировал ситуацию.

Конституция РФ действительно обязывает законодателя обеспечить неприкосновенность права частной собственности, отметил Конституционный суд РФ, отказывая в жалобе заявителю. Это требование касается и установления процедур по изъятию имущества у собственника. Принудительное же изъятие имущества допустимо только по конкретным основаниям, указанным в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ. Это могут быть конфискация, обращение взыскания на имущество и так далее.

По закону, никто не может принудить гражданина к заключению какого-либо договора, в том числе договора купли-продажи имущества. Соблюдается принцип автономии воли. Однако суд указал, что исключением из этого правила является выкуп имущества граждан в принудительном порядке, возможном в особых, установленных законом, случаях. Такие случаи возникают как раз при застройке земель.

Однако лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, не обладает правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях. Гражданам стоит помнить, что Градостроительный кодекс РФ защищает имущественные права собственников и многоквартирных, и индивидуальных жилых домов.

Такая корова нужна самому

Как сейчас обстоят дела в подобных ситуациях? Застройщик действительно обязан договориться с собственниками, выселить их куда-то просто так невозможно. С Казанцевым застройщики договориться полюбовно не смогли, возможно, тот не соглашался на слишком низкую оценку своего имущества. Тем не менее факты обращения застройщика в суд с требованием принудить собственника к заключению договора купли-продажи весьма редки.

Кстати, заставить собственника принять цену, предлагаемую застройщиком, можно опосредованно: если половина частников уже согласились продать свои дома под застройку, то остальным 50 процентам придется согласиться.

Обычно хозяевам домов, подпадающих под застройку, предлагают цену ниже рыночной. И они вынуждены соглашаться. Сейчас, правда, законодатели думают установить на выкуп недвижимости цены выше рыночной стоимости объекта. Минстрой подготовил законопроект, который создаст механизм принудительного изъятия застроенных территорий, в том числе с домами частного сектора, гаражами и дачами. Территории, изъятые у частников, могут предназначаться не только для дорог и других объектов федерального и муниципального значения, но и для массовой жилой застройки. Новые нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников.

— Когда-то, когда расширялась Москва, с жителями некоторых районов поступали так же, как, видимо, поступили с заявителем Казанцевым, — говорит юрист и основатель сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков. — В Бутово, к примеру, было такое «добровольно-принудительное» расселение. Правда, там до суда не доходило. Давление оказывалось досудебное и «внесудебное», как вы понимаете. А вот для Сочи издали подзаконный акт для обеспечения застройки территорий. Там тоже людей выселяли насильно. Но суть разрешения таких конфликтов обычно состоит в обращении в суд не застройщика, а собственника. Скажем, застройщик предлагает хозяину недвижимости миллион рублей, он считает цену низкой и сам обращается в суд с целью доказать, что его собственность стоит больше.

По мнению Сергея Вишнякова, хоть право у нас и непрецедентное, но к мнению Конституционного суда наверняка прислушаются: «На позицию КС всегда оглядываются. Так что подобные споры, возможно, даже не будут доходить до суда, может, удастся их разрешать в процессе переговоров». Что касается попыток продвинуть законопроекты, которые бы позволяли насильно и без должной компенсации выселять граждан с занимаемых застройщиками территорий, то они периодически предпринимаются лоббистами интересов девелоперов, отмечает Вишняков, но такие законы вряд ли когда-нибудь примут: «Власти не захотят вызвать гнев населения. Да и подзаконные акты, подобные сочинскому, принимать слишком проблематично, я думаю, это вообще была единичная история».

— Вопрос принудительного выкупа принадлежащей гражданину недвижимости всегда остро стоял в российской судебной практике. Физические лица сталкивались с рядом проблем, если их земельный участок или дом находились на территории, подлежащей застройке, — отмечает специалист юридической группы «Парадигма» Александр Светличный. — Условно, трудности, с которыми сталкивались собственники недвижимости, можно разделить на две категории: несправедливая выкупная цена и лишение права собственности на основаниях, не предусмотренных законом.

Кадастровая стоимость земельного участка и порядок его кадастровой оценки сейчас не всегда соответствуют его реальной цене. При возникновении спорной ситуации собственник обращается за защитой интересов в суд. Но судебные органы обычно принимают решение выкупить у гражданина участок исходя из его кадастровой стоимости, а она, как правило, в несколько раз ниже фактической, рыночной.

— Справедливости ради нужно сказать, что на настоящий момент государственные органы идут по пути приведения кадастровой стоимости в соответствие с реалиями рынка, но данный вопрос пока находится на стадии становления, и говорить, что кадастровая оценка отражает реальность, преждевременно, — замечает Александр Светличный.

То есть, по сути, при нежелании собственника расстаться со своей недвижимостью суд разрешал вопрос в пользу муниципалитета или застройщика, которые зачастую действуют совместно и устанавливают минимальную выкупную стоимость зданий и земли, вынуждая собственника нести убытки.

— Определение Конституционного суда РФ закрепляет свободу договора при выкупе участка, предоставляя тем самым собственнику участка возможность решать судьбу своей недвижимости и, самое главное — определять цену, за которую собственник готов продать свое имущество, — подчеркивает Светличный. — При таких обстоятельствах, даже если дело будет решаться в судебном порядке, собственник вправе рассчитывать на справедливую компенсацию за выкупаемый участок, дом или долю в праве общедолевой собственности.

Обсудить
Останки Карлоса КастаньоРоман с кокаином
В Колумбии ультраправые наркокартели невероятно жестоко расправляются с леваками
Богемская рапсодия
Жертвоприношения, ритуалы и пьянство в самом закрытом мужском клубе США
Цена ошибки
Неправильно понятая депеша стала причиной начала Корейской войны
Закон, удобный во всех отношениях
Новый пакет санкций нужен США для давления не только на Россию, но и на Европу
Ни минуты покоя
Как Мэтт Митрион отправил Федора Емельяненко в нокаут в первом раунде
Хотели как лучше
Ну, вы поняли. Сборная России покинула Кубок конфедераций
«Ну что мне, пойти повеситься?»
Как футболисты и болельщики отреагировали на вылет России из Кубка конфедераций
Кто сделал первый кроссовер в мире
Вопрос – один, ответов – минимум семь. Кто же был первым?
Все... сошли с ума
Как в Баку прошла одна из лучших гонок в истории Формулы-1
Автомобильные братья, которых разлучили маркетологи
Одна марка, одна и та же модель, но очень разные машины
Самые качественные машины в мире
Машины каких брендов ездят в сервис реже остальных
Вите надо выйти
Соседи несколько лет травят москвича, который отказывается переселяться
Без свидетелей
Дома для тех, кто ненавидит соседей
Москва за нами
Какие квартиры можно купить в пределах МКАД по цене до трех миллионов рублей
Классовая борьба
На смену дешевым квартирам в Москве пришел новый вид жилья
Да катитесь вы
Семейная пара отказалась от квартиры и поселилась в автобусе