В ближайшее время в Госдуме во втором чтении будет рассмотрен законопроект, существенно увеличивающий штрафы за самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. «Дом» решил выяснить, насколько распространена в Москве практика незаконной реорганизации жилого пространства, действительно ли людей наказывают за ремонтные нарушения и повлияют ли новые штрафные санкции на умы «золоторуких» граждан.
Согласно предложенным в Кодекс об административных правонарушениях поправкам, штрафы за самовольное переустройство квартир могут составить до двух-двух с половиной тысяч рублей для рядовых граждан, до четырех-пяти тысяч — для должностных лиц и до 40-50 тысяч рублей для юридических лиц. А если перепланировка нарушает права и законные интересы граждан или создает угрозу их жизни или здоровью, штрафные санкции предусматриваются еще более жесткие: до пяти тысяч рублей для граждан, до 50 тысяч — для должностных лиц и до 300 тысяч рублей — для юридических лиц.
Перепланировочный беспредел, по мнению большинства экспертов, в Москве практически повсеместен. Так, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов считает, что, как минимум, 70 процентов московских квартир подверглись перепланировкам либо в части конструктива, либо в части технического оснащения. С ним условно согласна Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Если принимать за перепланировку серьезные изменения, в том числе и грубые нарушения строительных норм, то таких вариантов, по экспертным оценкам, на рынке не более 10%. А если говорить о незначительных (с точки зрения собственника) изменениях, типа объединения санузла, то цифра может превышать и 50 процентов».
Действительно, точно оценить объем жилья с неузаконенной планировкой почти невозможно: обойти все московские квартиры ни властям, ни риэлторам, ни даже участникам проекта «Активный Гражданин» не под силу. Однако хорошо известно, где риск нарваться на ремонтный креатив собственников наиболее высок: «Очень много переделок мы встречаем в старом жилом фонде. В современных домах, где планировки изначально функциональны, такая ситуация является менее распространенной», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Михаила Куликова, вторичный рынок жилья — абсолютный рекордсмен по количеству объектов с неузаконенной перепланировкой. «По грубым подсчетам, примерно к каждому третьему объекту в данном сегменте есть вопросы по этой теме», — уточняет эксперт.
Что касается ценовой категории — логично, наиболее склонны к переустройству пространства собственники относительно недорогих и изначально далеко не идеальных квартир. Основная их цель — сделать жилье более комфортным, просторным, функциональным. Иными словами — исправить ошибки людей, проектировавших шестиметровые кухни и санузлы размером с коробок.
«Как правило, незаконная перепланировка встречается в квартирах вторичного рынка и панельных новостройках, причем в тех, которые относятся к жилью массового сегмента. Монолитные новостройки в большинстве случаев сдавались и продолжают сдаваться со свободной планировкой, здесь собственники сразу имеют возможность организовать пространство по своему вкусу. Бизнес-класс и элитный сегмент – тоже монолитные и со свободной планировкой, поэтому случаи перепланировки можно встретить лишь на вторичном рынке», — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Самые распространенные варианты перепланировки в московских квартирах — объединение или, наоборот, разъединение санузлов, совмещение кухни с гостиной, снос перегородок, перенос и устройство дополнительных дверных проемов в стенах, совмещение лоджии с комнатой.
«Бывают и необычные варианты — кухня в коридоре, а ванная на кухне, душевая кабина в лоджии, вход в спальню через санузел. Такие ситуации — редкость, при этом нужно понимать, что подобные переделки не пройдут согласование», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
В целом, по словам Сергея Свиридова, незаконная перепланировка помещений в многоквартирных домах может трактоваться очень широко — от таких достаточно серьезных действий, как прорубание дверных проемов в несущей стене до изменений, возникающих в инженерных системах здания в результате, например, увеличения количества батарей отопления.
Многие делают перепланировки не потому, что в квартире тесно и неудобно, а следуя модным тенденциям. «Например, сейчас актуальной тенденцией в новостройках является совмещение кухни и гостиной, выделение для них одного большого помещения, где зонирование осуществляется за счет расстановки мебели. В домах старого жилого фонда кухня и гостиная изолированы друг от друга, и ряд собственников пытаются соответствовать модным веяниям, убирая перегородку или делая широкий дверной проем между этими двумя помещениями», — указывает Григорий Алтухов.
Когда собственник квартиры с незаконной перепланировкой захочет избавиться от плодов творчества своего, сделать это будет непросто. «При продаже жилья риэлторы не требуют документов по согласованию перепланировки, — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. — Однако, специалисты предупреждают собственника, что продать квартиру с серьезными нарушениями, не подлежащими согласованию, получится по цене ниже рыночной. Также такую квартиру невозможно будет продать ипотечным покупателям, поскольку банк откажет в выдаче кредита».
Если изменения не смертельны, то есть их можно согласовать, то продать квартиру вполне реально. Даже банки допускают приобретение такой квартиры в ипотеку, если покупатель подпишет специальный документ, удостоверяющий, что он в курсе перепланировки и обязуется либо привести жилье в его изначальный вид, либо зарегистрировать все переделки в БТИ. При этом, конечно, покупатель вправе рассчитывать на скидку — ведь он берет на себя все хлопоты и расходы, связанные с легализацией переустройства.
«Чаще всего собственник квартиры должен быть готов к скидке, примерно равной стоимости работ по согласованию перепланировки. Диапазон цен тут очень велик и прямо зависит от масштаба «разрушений». В отдельных случаях стоимость может доходить до полутора миллионов рублей», — отмечает Михаил Куликов. По мнению Светланы Бириной, мотивировать покупателя квартиры с неузаконенной планировкой, скорее всего, придется с помощью скидки, причем она может составить около 15 процентов. «Покупатель прекрасно понимает, что именно ему придется нести ответственность за приобретенную квартиру, а устранение недочетов потребует дополнительных расходов», — подчеркивает эксперт.
Впрочем, сделанная в квартире перепланировка может быть и плюс-фактором, положительно влияющим на стоимость жилья — особенно, конечно, если она узаконена. «За качественную узаконенную перепланировку собственник может к цене квартиры добавить 5-10 процентов», — говорит Ирина Доброхотова. С ней согласна коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость» Ольга Гусева: «Если перепланировка удачна, цена может быть даже увеличена, если же нет, то ликвидность такой квартиры будет снижаться».
Вернемся к преступлению и наказанию. Допустим, владелец квартиры с незаконной перепланировкой продавать свои метры не собирается и живет, ежедневно наслаждаясь уникальностью пространства. Стоит ли ему опасаться полиции, сотрудников БТИ, соседей? Копить на штраф? Рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Сотрудники БТИ, как правило, не приходят проверять квартиры по собственной инициативе. Было несколько случаев обмеров домов в центре Москвы по инициативе БТИ, но единичные. Чаще всего бывает так, что соседи жалуются при ремонте в квартире. Если они вызывают представителей БТИ, перепланировка будет обнаружена, и сотрудники БТИ сделают соответствующую пометку в документах. Если соседи подадут в суд, то владельцев квартиры могут обязать вернуть квартиру в прежнее состояние либо официально узаконить изменения».
По словам Инны Игнаткиной, на практике люди, которые выполнили незаконную перепланировку в своей квартире, наказываются редко. В основном это происходит тогда, когда в результате перепланировки был нанесен ощутимый ущерб соседям (например, появились трещины, протечки). А Сергей Свиридов говорит, что людей наказывает только тогда, когда страдает весь дом: «Как правило, нести ответственно за неузаконенную перепланировку владельцу квартиры приходится в тех случаях, когда его действия действительно наносят серьезный ущерб зданию. Но такие случае единичны». Как отмечает эксперт, незаконная перепланировка — это своего рода «латентное преступление», которое раскрывается чаще всего по попустительству самого нарушителя. «Скажем, в отсутствие хозяина двери в квартиру с перепланировкой открыли престарелые родители или дети. Нередко причиной становится рейд, в процессе которого проверяют документы у рабочих, делающих ремонт. Приходят проверить законность пребывания и работы на территории России, а заодно и обнаруживают перепланировку», — рассказывает он.
Но один бодрящий пример все-таки есть. По информации юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость», в 2014 году суд по иску Мосжилинспекции вынес решение о продаже квартиры с публичных торгов за злостное уклонение от выполнения ее предписаний. Так что и за «латентное» нарушение можно понести вполне реальную ответственность.
Несмотря на это, почти все опрошенные «Домом» эксперты считают, что ни увеличение штрафов, ни страшные случаи из жизни любителей перепланировок не испугают.
«Кроме того, что российские граждане в массе своей законы просто не читают, в данной формулировке нарушение закона не представляется чем-то фатальным. Цена предлагаемого штрафа не сопоставима с теми выгодами, которые люди получают от перепланировки своего жилья», — говорит Сергей Свиридов.
По словам руководителя отдела продаж ЗАО «Инвестторг» Анастасии Новгородской, перепланировка позволяет владельцу квартиры выгадать, по меньшей мере, пять-шесть квадратных метров полезной площади, а размер даже увеличенного штрафа существенно меньше стоимости одного квадратного метра жилья — таким образом, недобросовестным перепланировщикам по-прежнему выгоднее заплатить штраф, чем пытаться легализовать свои изменения.
Ольга Гусева, в свою очередь, предлагает решать проблему не ужесточением законодательства, а упрощением работы по согласованию перепланировок. «Надо прописать основные рекомендации не в сторону ужесточения и запрета, а наоборот, с предложениями, рекомендациями и примерами. Запрет на наш народ действует зачастую обратным образом», — резюмирует эксперт.