Не сделай сам Чем грозит незаконная перепланировка жилья
Фото: Sergio / Фотобанк Лори
В ближайшее время в Госдуме во втором чтении будет рассмотрен законопроект, существенно увеличивающий штрафы за самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. «Дом» решил выяснить, насколько распространена в Москве практика незаконной реорганизации жилого пространства, действительно ли людей наказывают за ремонтные нарушения и повлияют ли новые штрафные санкции на умы «золоторуких» граждан.
Согласно предложенным в Кодекс об административных правонарушениях поправкам, штрафы за самовольное переустройство квартир могут составить до двух-двух с половиной тысяч рублей для рядовых граждан, до четырех-пяти тысяч — для должностных лиц и до 40-50 тысяч рублей для юридических лиц. А если перепланировка нарушает права и законные интересы граждан или создает угрозу их жизни или здоровью, штрафные санкции предусматриваются еще более жесткие: до пяти тысяч рублей для граждан, до 50 тысяч — для должностных лиц и до 300 тысяч рублей — для юридических лиц.
Ремонтный беспредел
Перепланировочный беспредел, по мнению большинства экспертов, в Москве практически повсеместен. Так, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов считает, что, как минимум, 70 процентов московских квартир подверглись перепланировкам либо в части конструктива, либо в части технического оснащения. С ним условно согласна Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Если принимать за перепланировку серьезные изменения, в том числе и грубые нарушения строительных норм, то таких вариантов, по экспертным оценкам, на рынке не более 10%. А если говорить о незначительных (с точки зрения собственника) изменениях, типа объединения санузла, то цифра может превышать и 50 процентов».
Действительно, точно оценить объем жилья с неузаконенной планировкой почти невозможно: обойти все московские квартиры ни властям, ни риэлторам, ни даже участникам проекта «Активный Гражданин» не под силу. Однако хорошо известно, где риск нарваться на ремонтный креатив собственников наиболее высок: «Очень много переделок мы встречаем в старом жилом фонде. В современных домах, где планировки изначально функциональны, такая ситуация является менее распространенной», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Михаила Куликова, вторичный рынок жилья — абсолютный рекордсмен по количеству объектов с неузаконенной перепланировкой. «По грубым подсчетам, примерно к каждому третьему объекту в данном сегменте есть вопросы по этой теме», — уточняет эксперт.
Фото: Лиляна Виноградова / Фотобанк Лори
Что касается ценовой категории — логично, наиболее склонны к переустройству пространства собственники относительно недорогих и изначально далеко не идеальных квартир. Основная их цель — сделать жилье более комфортным, просторным, функциональным. Иными словами — исправить ошибки людей, проектировавших шестиметровые кухни и санузлы размером с коробок.
«Как правило, незаконная перепланировка встречается в квартирах вторичного рынка и панельных новостройках, причем в тех, которые относятся к жилью массового сегмента. Монолитные новостройки в большинстве случаев сдавались и продолжают сдаваться со свободной планировкой, здесь собственники сразу имеют возможность организовать пространство по своему вкусу. Бизнес-класс и элитный сегмент – тоже монолитные и со свободной планировкой, поэтому случаи перепланировки можно встретить лишь на вторичном рынке», — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Ломать — не строить
Самые распространенные варианты перепланировки в московских квартирах — объединение или, наоборот, разъединение санузлов, совмещение кухни с гостиной, снос перегородок, перенос и устройство дополнительных дверных проемов в стенах, совмещение лоджии с комнатой.
«Бывают и необычные варианты — кухня в коридоре, а ванная на кухне, душевая кабина в лоджии, вход в спальню через санузел. Такие ситуации — редкость, при этом нужно понимать, что подобные переделки не пройдут согласование», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
В целом, по словам Сергея Свиридова, незаконная перепланировка помещений в многоквартирных домах может трактоваться очень широко — от таких достаточно серьезных действий, как прорубание дверных проемов в несущей стене до изменений, возникающих в инженерных системах здания в результате, например, увеличения количества батарей отопления.
Многие делают перепланировки не потому, что в квартире тесно и неудобно, а следуя модным тенденциям. «Например, сейчас актуальной тенденцией в новостройках является совмещение кухни и гостиной, выделение для них одного большого помещения, где зонирование осуществляется за счет расстановки мебели. В домах старого жилого фонда кухня и гостиная изолированы друг от друга, и ряд собственников пытаются соответствовать модным веяниям, убирая перегородку или делая широкий дверной проем между этими двумя помещениями», — указывает Григорий Алтухов.
Цена самодеятельности
Когда собственник квартиры с незаконной перепланировкой захочет избавиться от плодов творчества своего, сделать это будет непросто. «При продаже жилья риэлторы не требуют документов по согласованию перепланировки, — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. — Однако, специалисты предупреждают собственника, что продать квартиру с серьезными нарушениями, не подлежащими согласованию, получится по цене ниже рыночной. Также такую квартиру невозможно будет продать ипотечным покупателям, поскольку банк откажет в выдаче кредита».
Фото: Юрий Бельмесов / Фотобанк Лори
Если изменения не смертельны, то есть их можно согласовать, то продать квартиру вполне реально. Даже банки допускают приобретение такой квартиры в ипотеку, если покупатель подпишет специальный документ, удостоверяющий, что он в курсе перепланировки и обязуется либо привести жилье в его изначальный вид, либо зарегистрировать все переделки в БТИ. При этом, конечно, покупатель вправе рассчитывать на скидку — ведь он берет на себя все хлопоты и расходы, связанные с легализацией переустройства.
«Чаще всего собственник квартиры должен быть готов к скидке, примерно равной стоимости работ по согласованию перепланировки. Диапазон цен тут очень велик и прямо зависит от масштаба «разрушений». В отдельных случаях стоимость может доходить до полутора миллионов рублей», — отмечает Михаил Куликов. По мнению Светланы Бириной, мотивировать покупателя квартиры с неузаконенной планировкой, скорее всего, придется с помощью скидки, причем она может составить около 15 процентов. «Покупатель прекрасно понимает, что именно ему придется нести ответственность за приобретенную квартиру, а устранение недочетов потребует дополнительных расходов», — подчеркивает эксперт.
Впрочем, сделанная в квартире перепланировка может быть и плюс-фактором, положительно влияющим на стоимость жилья — особенно, конечно, если она узаконена. «За качественную узаконенную перепланировку собственник может к цене квартиры добавить 5-10 процентов», — говорит Ирина Доброхотова. С ней согласна коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость» Ольга Гусева: «Если перепланировка удачна, цена может быть даже увеличена, если же нет, то ликвидность такой квартиры будет снижаться».
Кто стучится в дверь ко мне
Вернемся к преступлению и наказанию. Допустим, владелец квартиры с незаконной перепланировкой продавать свои метры не собирается и живет, ежедневно наслаждаясь уникальностью пространства. Стоит ли ему опасаться полиции, сотрудников БТИ, соседей? Копить на штраф? Рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Сотрудники БТИ, как правило, не приходят проверять квартиры по собственной инициативе. Было несколько случаев обмеров домов в центре Москвы по инициативе БТИ, но единичные. Чаще всего бывает так, что соседи жалуются при ремонте в квартире. Если они вызывают представителей БТИ, перепланировка будет обнаружена, и сотрудники БТИ сделают соответствующую пометку в документах. Если соседи подадут в суд, то владельцев квартиры могут обязать вернуть квартиру в прежнее состояние либо официально узаконить изменения».
Фото: Сергей Лаврентьев / Фотобанк Лори
По словам Инны Игнаткиной, на практике люди, которые выполнили незаконную перепланировку в своей квартире, наказываются редко. В основном это происходит тогда, когда в результате перепланировки был нанесен ощутимый ущерб соседям (например, появились трещины, протечки). А Сергей Свиридов говорит, что людей наказывает только тогда, когда страдает весь дом: «Как правило, нести ответственно за неузаконенную перепланировку владельцу квартиры приходится в тех случаях, когда его действия действительно наносят серьезный ущерб зданию. Но такие случае единичны». Как отмечает эксперт, незаконная перепланировка — это своего рода «латентное преступление», которое раскрывается чаще всего по попустительству самого нарушителя. «Скажем, в отсутствие хозяина двери в квартиру с перепланировкой открыли престарелые родители или дети. Нередко причиной становится рейд, в процессе которого проверяют документы у рабочих, делающих ремонт. Приходят проверить законность пребывания и работы на территории России, а заодно и обнаруживают перепланировку», — рассказывает он.
Но один бодрящий пример все-таки есть. По информации юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость», в 2014 году суд по иску Мосжилинспекции вынес решение о продаже квартиры с публичных торгов за злостное уклонение от выполнения ее предписаний. Так что и за «латентное» нарушение можно понести вполне реальную ответственность.
А нам все равно
Несмотря на это, почти все опрошенные «Домом» эксперты считают, что ни увеличение штрафов, ни страшные случаи из жизни любителей перепланировок не испугают.
«Кроме того, что российские граждане в массе своей законы просто не читают, в данной формулировке нарушение закона не представляется чем-то фатальным. Цена предлагаемого штрафа не сопоставима с теми выгодами, которые люди получают от перепланировки своего жилья», — говорит Сергей Свиридов.
По словам руководителя отдела продаж ЗАО «Инвестторг» Анастасии Новгородской, перепланировка позволяет владельцу квартиры выгадать, по меньшей мере, пять-шесть квадратных метров полезной площади, а размер даже увеличенного штрафа существенно меньше стоимости одного квадратного метра жилья — таким образом, недобросовестным перепланировщикам по-прежнему выгоднее заплатить штраф, чем пытаться легализовать свои изменения.
Ольга Гусева, в свою очередь, предлагает решать проблему не ужесточением законодательства, а упрощением работы по согласованию перепланировок. «Надо прописать основные рекомендации не в сторону ужесточения и запрета, а наоборот, с предложениями, рекомендациями и примерами. Запрет на наш народ действует зачастую обратным образом», — резюмирует эксперт.