Рынок недвижимости столичного региона постепенно оживает. И хотя, по словам экспертов, существенного всплеска активности этой осенью не произошло, с началом делового сезона ощущается возвращение интереса к объектам недвижимости.
В его основе, вопреки сложившимся за долгие годы правилам, не традиционная для сентября-октября инвестиционная активность или стремление граждан улучшить жилье к новому году. По словам экспертов, сегодняшние потенциальные покупатели — это большей частью граждане, которые из-за нехватки средств долгое время оттягивали покупку жилья, но в силу разных причин не могут больше ждать.
Этим и обусловлен новый тренд — в силу низкой платежеспособности граждане интересуются не запредельно дорогой столицей, а районами по другую сторону московской кольцевой. Ценники здесь приемлемее, а транспортная доступность на отдельных направлениях может дать фору спальным районам «внутримкадья».
Понятно, что подмосковных покупателей всегда интересовало в первую очередь новое жилье. Отчасти этот спрос сохранился из-за дешевой, субсидируемой государством ипотеки на новостройки. Однако количество сделок на вторичном рынке постепенно растет. Причин тому несколько.
Во-первых, не произошло того, о чем так долго говорили эксперты рынка: девелоперы не стали выводить на рынок новые проекты по бросовым ценам — даже ради оживления продаж. Высокая инфляция, стоимость земли и дорожающие стройматериалы не дают поля для демпинга, и подмосковные девелоперы до последнего стараются удержать рынок от падения.
Компании выкручиваются как могут — например, урезают площади квартир, выставляя на продажу малобюджетные крошечные студии. Но говорить о том, что данный формат является супер-востребованным в долгосрочной перспективе нельзя, поскольку он не подходит для основной доли приобретателей — семей с детьми. Кроме того, значительная часть объемов первичного рынка сейчас сдается без отделки, а для сегодняшних покупателей условие «купил, заезжай и живи» — все-таки правило с крайне редкими исключениями.
Во-вторых, потенциальные покупатели боятся вкладывать средства в объекты незавершенного строительства, вне зависимости от того, насколько крупен и известен застройщик, добавляет гендиректор агентства недвижимости «Красная горка» Максим Логвинов. Людей понять можно, рассуждает эксперт, перед их глазами — яркий пример компании СУ-155, которая еще недавно была крупнейшим девелопером России, а сегодня ее стройки встали по всей стране.
Череда скандалов с СУ-155 породила целую волну: на рынке ходят слухи о плохом финансовом положении многих крупнейших девелоперов, говорит руководитель агентства недвижимости. «Буквально вчера нашим сотрудникам звонил клиент, который со всей уверенностью заявил: "Они же банкроты! Я у них ни на каком этапе строительства покупать не буду, мне нужна только собственность и ключи"», — рассказывает Логвинов и уточняет: речь шла о девелопере, входящем в топ-5.
По словам эксперта, это весьма точно характеризует общие настроения на рынке, где покупателей-инвесторов практически не осталось. «Наибольшим спросом пользуются именно готовые объекты, они продаются сейчас весьма неплохо, даже не смотря на то, что не подпадают под программу государственного субсидирования ипотечных ставок», — уверяет Максим Логвинов.
Тем, кто сегодня решился на покупку, есть из чего выбирать. На вторичном рынке области экспонируется более 50 тысяч квартир, и это исторический максимум, говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Покупателям предлагается не только «старое» и морально устаревшее жилье: значительно выросло предложение так называемой «молодой» вторички, построенной за последние 5-6 лет. «Это обусловлено как колоссальными объемами жилищного строительства в области, так и большой долей инвестиционных покупок», — поясняет Котровский.
Спрос на подмосковную недвижимость, как и ранее, неоднороден от направления к направлению. По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, наиболее популярными остаются Балашиха, Реутов, Железнодорожный, Люберцы, Раменское — эти города образуют агломерацию, занимающую первое место по уровню спроса. Далее следуют север и северо-запад Подмосковья — Химки, Красногорск, Нахабино. Третья по значимости и объему спроса агломерация — Мытищи, Ивантеевка, Пушкино, Королев.
Новая Москва, которая всегда была привлекательна для приобретения недвижимости, стоит особняком. «Новую Москву большинство покупателей до кризиса воспринимали как перспективное направление для инвестирования средств», — напоминает Максим Логвинов из «Красной горки». Теперь люди ищут квартиры для проживания, и ими движут другие мотивы. Среди них — возможность получить московскую прописку (особенно этот фактор важен для переезжающих из регионов), а также перспективы развития территории.
Столичные власти даже в кризис не перестают вкладываться в улучшение дорожной инфраструктуры Новой Москвы: за короткий срок полностью обновлены три автодороги с выделенными полосами для общественного транспорта, ведутся строительство и реконструкция основной магистрали — Калужского шоссе. Кроме того, в этом году на новую территорию уже приедет метро.
Сегодня наибольший объем предложения на вторичном рынке сосредоточен в Троицке, Щербинке, Коммунарке и Московском, рассказывает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Хотя Новая Москва тоже неоднородна. «В Новомосковском округе сосредоточено большее количество домов повышенной комфортности (монолитные и монолитно-кирпичные ЖК), в то время как в Троицке преимущественно возводится жилье экономкласса, цены на которое снизились более существенно чем в комфорт- и бизнес-классах», — объясняет Алексей Шленов. И если самая высокая стоимость квадратного метра по итогам сентября зафиксирована в Коммунарке (140 тысяч рублей), то самая низкая — в Троицке (109,3 тысяч рублей).
Впрочем, уверяют эксперты, для покупателя ведущую роль все же играет не собственно название региона, а расстояние до Москвы и направление. «Большая часть населения этих территорий все равно работает в столице и подбирает жилье, исходя их удобства транспортного сообщения», — рассуждает Дмитрий Таганов. Человек, работающий на севере Москвы, первым делом смотрит на жилье по этому направлению: в зависимости от бюджета — в Химках, Долгопрудном, в том же Зеленограде, который давно считается частью столицы, а по ценам вполне сопоставим с Новой Москвой.
Кроме того, вне зависимости от населенного пункта люди делают ставку на развитость инфраструктуры и качество жилого фонда. Например, на вторичном рынке Новой Москвы наибольшим спросом пользуются квартиры в современных комфортных домах, с большими кухнями (как правило, от 8 до 12 метров), на средних этажах, рассказывает Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Также предпочтение отдается домам в пешей доступности от железнодорожных платформ — цена на такие объекты примерно на 5 процентов выше (исключение составляют дома, находящиеся в непосредственной близости от железнодорожных путей, где повышенный уровень шума). «Большинство жителей Новой Москвы работают на территории Старой Москвы, и для многих время пути от дома до работы — главный критерий при выборе квартиры», — резюмирует Саксонцева.