Осенью 2016 года в корпоративном блоге одного из российских банков появилась шуточная инструкция по покупке жилья в Москве: «Как заработать на квартиру в пределах МКАДа, имея зарплату 100-200 тысяч рублей и не имея другого имущества? — Никак». Смешно, конечно, но только не для тех, кто жаждет стать собственником столичной недвижимости, а зарплату получает относительно скромную и копить деньги не может — или, если быть честными, не хочет.
На самом деле, купить квартиру «здесь и сейчас» — то есть буквально не имея никаких накоплений — можно, воспользовавшись банковскими программами ипотечного кредитования без первоначального взноса.
По словам директора по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрия Ильина, ипотека без первого взноса — это возможность не откладывать покупку жилья до того момента, пока не будет накоплено достаточно средств. «Кроме того, деньги, которые не были потрачены на первоначальный взнос, можно впоследствии использовать на ремонт в приобретенной квартире или покупку мебели, техники, либо автомобиля», — указывает эксперт.
«Ипотека без первоначального взноса ориентирована, прежде всего, на тех, кто хочет воспользоваться условиями покупки (скидки или цена квартиры на старте продаж) сейчас, но не имеет необходимой суммы на руках. Как правило, такие ипотечные клиенты ожидают поступления средств от продажи, например, другой недвижимости», — считает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
С ней соглашается Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер»: «Ипотека без первоначального взноса — это выгодное предложение, особенно для тех, кто хочет купить жилье в новостройке по системе trade-in, то есть использовать средства от продажи квартиры на вторичном рынке. Покупателю не придется в спешке продавать свою недвижимость через агентства и выплачивать комиссию риелтору, срочно выводить деньги из бизнеса и снимать депозиты в валюте».
Но и людям, не владеющим вообще никаким имуществом, этот продукт тоже подходит — при условии, что они, во-первых, платежеспособны, то есть смогут обслуживать кредит, во-вторых — согласны на повышенную ипотечную ставку.
Как отмечает руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, бОльшая ставка в данном случае — это не прихоть банкиров: наличие первого взноса подтверждает серьезность намерений заемщика, а если его нет — приходится как-то минимизировать финансовые риски, в том числе — за счет повышения стоимости кредита.
По данным ипотечного центра Est-a-Tet, на сегодняшний день ипотеку без первого взноса выдают в следующих банках: «Возрождение» (ставка — от 13 процентов годовых, максимальный срок кредитования — 30 лет, нет ограничений по максимальной сумме кредита); «Промсвязьбанк» (минимальная ставка — 13 процентов годовых, максимальный срок кредитования — 30 лет, также нет ограничений по максимальной сумме кредита); «СМП Банк» (ставка — от 12,5 процентов, максимальный срок кредитования — 10 лет, максимальная сумма кредита — 15 миллионов рублей); «Металлинвестбанк» (ставка — 14 процентов, максимальный срок кредитования — 30 лет, максимальная сумма кредита — восемь миллионов рублей).
Фото: Дмитрий Лебедев / «Коммерсантъ»
Все программы распространяются только на квартиры.
Опрошенные «Домом» эксперты назвали десятки проектов в Москве и области, где жилье можно приобрести, не имея накоплений.
В столице это МФК «Водный», жилые комплексы «1147», «Город на реке Тушино-2018», «Домашний», «Фили Град», «Царская площадь», «LIFE-Ботанический сад» (при покупке квартиры в 4, 5, 6 и 7 корпусах), «Город», «Дуэт», «Клубный дом на Таганке», «Кварталы 21/19» и жилой квартал SREDA.
В Новой Москве — ЖК «Позитив» и «Прима Парк». В Подмосковье — UP-кварталы «Новое Тушино», «Сколковский», жилые комплексы «ДОМодедово Парк», «Олимпийский», «Одинцовский парк», «Новогорск Парк», микрорайон «Богородский», «Эко Видное 2.0», микрорайон «Красногорский», ЖК «Мытищи Lite», микрорайон «Новокосино-2», комплексы «Андреевка», «Новые Котельники», «Планерный», «Ромашково» (вторая очередь), «Сказка», «Новый Зеленоград», «Альфа Центавра».
Не имея денег, можно приобрести жилье и в Северной столице: по словам руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николая Лаврова, покупку квартиры в ипотеку без первоначального взноса предлагают Legenda, «Самолет ЛО», Navis, «Ленстройтрест», «СПб Реновация» и другие застройщики.
«Предложение есть, другой вопрос, что ипотека без первоначального взноса дороже обычной и требования к заемщику, как правило, завышенные», — указывает эксперт.
Действительно, при очевидном главном преимуществе схемы — возможности моментально, «с нуля», стать владельцем собственного жилья — у нее есть серьезные минусы. Первый — это, как уже говорилось выше, бОльшая стоимость кредита. Второй — сложная процедура его получения.
«Несмотря на наличие ипотечных программ без первоначального взноса, воспользоваться ими сложно, поскольку в отношении клиента проводится более жесткий андеррайтинг — чтобы гарантировать беспроблемный возврат кредитных средств. Поэтому подавляющая часть заявок потенциальных заемщиков заканчивается отказом кредитора в предоставлении ипотеки», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Кроме того, по ее словам, купить квартиру, не имея вообще никаких средств, все-таки невозможно: даже если клиент получил одобрение и покупает жилье без первоначального взноса, он оплачивает страховку, нотариальные услуги, стоимость регистрации сделки и так далее. «То есть, как минимум несколько десятков тысяч рублей придется потратить», — подчеркивает эксперт.
Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования, семейство компаний KASKAD Family, ставит под сомнение всю схему в целом: «Ипотека без первоначального взноса — хорошо это или плохо? Однозначно на этот вопрос ответить сложно, ведь минус в том, что речь идет о покупке недвижимости, бюджет, как вы понимаете, немалый… Как же можно дать так просто, к примеру, пять миллионов рублей, при том, что у человека нет накоплений? Почему их нет? Почему не готовились и не копили?».
А руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков и вовсе считает, что программа ипотечного кредитования без первоначального взноса опасна для рынка, поскольку привлекает «фактически неплатежеспособный спрос».
Тем не менее, банки готовы давать кредиты людям, сознательно или вынужденно отказавшимся копить деньги на покупку жилья. И для тех, кто любит принимать спонтанные решения, это хорошо — по крайней мере, поначалу. Главное не забывать о том, что заем, при всей его кажущейся бесплатности, все-таки придется возвращать, да еще и с процентами.