Весь прошлый год, как, впрочем, и позапрошлый 2015-й, арендаторы квартир в Москве наслаждались непривычно привилегированным положением: в кризис ставки снизились, а выбор объектов увеличился, так как многие бывшие съемщики вернулись в родные города, а то и вовсе уехали за границу в поисках лучшей жизни.
Но к началу 2017-го российская экономика прошла шоковый период — по крайней мере об этом заявил министр финансов Антон Силуанов. Означает ли это, что и стоимость аренды квартир вскоре пойдет вверх, как это обычно бывает при благоприятных или хотя бы удовлетворительных общеэкономических условиях? «Дом» оценил текущую ситуацию на московском рынке съемного жилья.
Бешеного интереса к чужим квартирам со стороны граждан, не имеющих своего угла в Москве, как не было, так и нет. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», к концу первого квартала текущего года предложение арендного жилья в массовых сегментах (эконом- и комфорт-классы) на 35 процентов превысило спрос. Правда, зимой, во время затяжных праздников и морозов, разрыв между спросом и предложением составлял не менее 50 процентов, то есть позитивная динамика есть.
В «МИЭЛЬ-Аренда» приводят другие цифры, но суть остается прежней: даже в наиболее востребованных нанимателями ценовых диапазонах спрос на квартиры сейчас ниже предложения — лотов по цене от 25 тысяч до 40 тысяч рублей в месяц в городе на 35 процентов больше, чем требуется арендаторам. К тому же, как отмечается в материалах компании, в марте 2017-го — месяце, когда традиционно активизируются все участники рынка недвижимости, — спрос на квартиры по сравнению с февралем уменьшился более чем на два процента.
Наиболее востребованными в Москве остаются «однушки» — то есть при выборе квартиры съемщики по-прежнем руководствуются в первую очередь принципами бюджетосбережения. В первом квартале 2017-го на однокомнатные лоты, по данным «ИНКОМ», пришлось 39 процентов спроса. За «однушками» следуют двухкомнатные объекты, в которых заинтересованы 28 процентов арендаторов.
Еще 17 процентов столичных арендаторов ищут комнаты, и лишь 16 процентам интересны многокомнатные квартиры.
Что касается предложения, по подсчетам «МИЭЛЬ» почти 57 процентов съемных московских квартир сдаются по цене 25-40 тысяч рублей в месяц, четверть объектов стоят 40-70 тысяч в месяц. Доля квартир стоимостью до 25 тысяч рублей оценивается в 14 процентов.
Стоимость аренды жилья в Москве, несмотря на позитивные сдвиги в экономике и ожидания собственников, почти не меняется. «Коррекция цен происходит в индивидуальном порядке — на определенные объекты и в результате торга», — отмечают в «ИНКОМ», причем очевидно, что торг ведется не в пользу арендодателей.
Как следует из предоставленных компанией материалов, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в столице в первом квартале составила 26-34 тысячи рублей в месяц — в зависимости от округа. «Двушки» предлагались по цене от 33 тысяч (в Юго-Восточном округе) до 41 тысяч рублей в месяц (в Центральном). Для «трешек» ценовой диапазон — 38-53 тысячи рублей в месяц.
«Ставки на рынке городской аренды в сегменте экономкласса не меняются уже достаточно долго. Дело в том, что многие собственники не готовы снижать цены, полагая, что они уже дошли до своего возможного минимума и дальше снижать уже просто некуда. Повышение же цены в современной экономической ситуации также является необоснованным», — комментирует Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Самые дешевые московские квартиры (без учета предложений на присоединенных территориях), как утверждают аналитики портала «Мир квартир», сдаются в Капотне. Стоимость аренды отдельного жилья здесь в среднем составляет 32 тысячи рублей в месяц.
В тройку локаций с недорогой съемной недвижимостью также входят Бирюлево Западное и Дегунино Восточное (32,1 тысячи и 33,6 тысячи рублей в месяц соответственно). На четвертом месте рейтинга — Бирюлево Восточное, где съемное жилье предлагается по средней ставке 33,9 тысячи рублей в месяц. Пятую позицию занимают Вешняки (34,3 тысячи рублей в месяц за лот).
Недорогие квартиры также можно найти в районах Косино-Ухтомский, Дегунино Западное, Метрогородок, Зябликово и Некрасовка, где средняя ставка аренды составляет 34,5-36,8 тысячи рублей в месяц.
От 30 тысяч — это, очевидно, средние показатели. В реальности квартиру в городе можно снять и за 19 тысяч в месяц — например, в апреле по такой ставке сдавался лот в новом доме в той же Некрасовке.
Не останутся обделенными и любители всего дорогого: в Москве по-прежнему есть хороший выбор жилья стоимостью от 100 тысяч рублей в месяц. Максимум арендной ставки в апреле составил 750 тысяч рублей в месяц за 282-метровую квартиру в охраняемом клубном доме около станции метро «Кропоткинская».
Говоря о рынке аренды, нельзя не затронуть горячую тему подлежащих сносу хрущевок — квартиры в таких домах сдаются довольно часто. На сегодняшний день, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», доля объектов в хрущевках составляет почти 12 процентов от всего арендного предложения в Москве.
Но в целом, отмечают эксперты, съемщиков предстоящий снос волнует крайне мало.
«Арендаторы жилья в пятиэтажных домах не поддаются панике и не стремятся переезжать. Они не отказываются от вариантов в пятиэтажных домах, если их устраивает цена и качество жилья. Также мы не заметили и ценовых изменений в этом сегменте», — говорит Мария Жукова.
Другое мнение у аналитиков «ИНКОМ». По их подсчетам, востребованность съемных объектов в хрущевских домах в первом квартале 2017-го упала более чем в два раза по сравнению с показателем за последний квартал 2016-го, когда программа реновации жилых кварталов в Москве еще не была анонсирована.
Как отмечают эксперты, арендаторы опасаются, что в период срока найма дом пойдет под снос, и возникнет необходимость переезда и новых финансовых затрат.
Но это не единственная и не главная причина падения популярности хрущевок. «Снижение востребованности квартир в пятиэтажных домах объясняется в первую очередь широтой выбора экономичных вариантов с более качественными характеристиками: просторными кухнями, увеличенным метражом и новыми коммуникациями», — поясняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
И все же порой квартиры в хрущевках побеждают — чаще всего за счет низких ставок аренды. По данным «МИЭЛЬ», самый недорогой вариант в пятиэтажном доме в апреле предлагается по цене 20 тысяч рублей в месяц. Это однокомнатная квартира площадью 32 метра в 10 минутах езды от станции метро «Ботанический сад». Будут ли пятиэтажку сносить — неизвестно: списка ликвидируемых ветхих зданий пока нет.