В первые месяцы 2017 года многие затаив дыхание ждали больших перемен на рынке недвижимости: ипотеку с субсидированной ставкой перестали выдавать, и было не совсем понятно, кто и как теперь вообще сможет покупать жилье.
Зима и весна тем не менее прошли без громких банкротств застройщиков, массового замораживания строек и прочих жилищно-строительных потрясений. Более того, первый вице-премьер Игорь Шувалов в марте заявил, что в стране надо строить больше, а Агентство ипотечного жилищного кредитования в мае зафиксировало рекордные объемы выдачи ипотеки.
«Дом» выяснил, что сегодня происходит на самом главном рынке недвижимости страны — московском, как изменились с начала года цены на столичное жилье — строящееся и вторичное — и чего ждать потенциальным покупателям квартир в будущем.
Новое — от двух миллионов рублей
Как дружно отмечают эксперты, столичный рынок жилья по-прежнему живет и здравствует — прежде всего благодаря относительно выгодным для покупателя ипотечным программам.
«Ипотека остается важным инструментом для рынка недвижимости, — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Как и ожидалось, после завершения программы господдержки банки и девелоперы нашли выход из положения: пониженные процентные ставки для покупателей были предложены за счет совместных программ, когда застройщики по сути в виде скрытой скидки субсидировали ипотечные начисления».
Центробанк трижды в течение полугода снижал ключевую ставку — в марте на 0,25 процентного пункта, в апреле — на 0,5 и в июне — еще на 0,25 процентного пункта, до девяти процентов годовых. Средняя ставка по ипотеке на покупку строящегося жилья в первом квартале составила 10,65 процента, и в АИЖК прогнозируют ее снижение до уровня менее 10 процентов к концу года. На деле кредит уже сейчас можно взять и под меньший процент.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Поэтому и рынок недвижимости продолжает активно развиваться: по данным ФСК «Лидер», за период с января по май 2017-го в Московском регионе застройщики запустили 40 новых проектов, из них 31 проект — в Москве и 9 — в Московской области. Правда, в Новой Москве с начала года не вышел в продажу ни один ЖК.
В сегменте элитного жилья, по данным управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, объем предложения в первом полугодии составил 2,35 тысячи лотов, что почти на 60 процентов превышает показатель за аналогичный период 2016-го.
«Объем предложения в Москве вырос за первые пять месяцев 2017 года (по май 2017 по сравнению четвертым кварталом 2016-го) на 8,5 процента, — уточняет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Значительно увеличился объем экономкласса: на 38 процентов (на первичном рынке представлено 169 тысяч квадртаных метров в продаже), однако доля экономкласса по-прежнему невелика в общем объеме предложения — 5,3 процента. Также вырос объем предложения в сегменте бизнес-класса, в элитном и премиум-классе. На первичном рынке в реализации представлено 46 элитных проектов и 41 проект премиум-класса».
Данные о динамике цен на квартиры в новостройках разнятся: одни эксперты говорят о росте, другие — о снижении, третьи — об отсутствии каких-либо изменений.
Так, по словам генерального директора компании «Азбука жилья» Владимира Каширцева, стоимость жилья на первичном рынке Москвы снижается, что особенно заметно с середины весны. «На текущий момент средневзвешенная стоимость квадратного метра без учета элитной недвижимости составляет 207,2 тысячи рублей. По сравнению с январем средняя стоимость уменьшилась на два процента», — говорит эксперт.
В Est-a-Tet зафиксировали увеличение средней стоимости метра с начала года на 0,7 процента. «При этом в распределении по сегментам наибольший рост цены отмечен в комфорт-классе: +3,8 процента за первые пять месяцев 2017 года», — отмечает Юлия Сапор.
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
«Цены топчутся на месте, однако и их снижения, которого ждали скептики последние полтора года, на первичном рынке нет, — говорит Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград». — Наибольший прирост с начала года показала стоимость квадратного метра в экономклассе: средняя цена метра здесь выросла почти на пять тысяч рублей — со 144 тысяч рублей в среднем по Москве до 149 тысяч». В классе «комфорт», по данным эксперта, метр сейчас стоит 178 тысяч, в бизнес-классе — 260 тысяч рублей.
Приятные для покупателя цифры приводит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: «Цены в Москве, в старых ее границах, начинаются от 2,5 миллиона рублей в сегменте апартаментов (апарт-отель "Восток", ЖК Cleverland) и от 2,8 миллиона рублей в сегменте традиционных квартир (ЖК "Level Амурская")».
Еще одна хорошая новость: застройщики по-прежнему дисконтируют. «Акции и скидки перестали быть сезонными. При высококонкурентном рынке все компании пытаются привлечь внимание к своим жилым комплексам», — поясняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
По словам старшего вице-президента Банка ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point Владислава Мельникова, цены на московские квартиры лишь на первый взгляд держатся на уровне предыдущего года, а на самом деле большинство сделок проходят с существенным дисконтом — до 10 процентов.
Забытое старое
На вторичном рынке жилья ситуация тоже складывается в пользу покупателя. «Средняя стоимость "вторички" демонстрирует незначительную отрицательную динамику (0,5-1 процент в месяц), — говорит Владимир Каширцев. — В разрезе по классам динамика цены находится в пределах 0,5 процента. На текущий момент средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в экономклассе составляет 7,8 миллиона рублей, в "комфорте" — 16,9 миллиона рублей, в бизнес-классе — 42,8 миллиона рублей».
Эксперт отмечает, что сделки проходят со скидками: в среднем на квартиры стоимостью до 10 миллионов рублей дисконт может составлять 3-4 процента, на квартиры в ценовом диапазоне 10-20 миллионов — 5-12 процентов. В случае же с квартирами стоимостью от 20 миллионов рублей и выше размеры скидок могут доходить до 20 процентов.
«Приходится констатировать, что цены продолжают снижаться — я говорю о снижении, наблюдаемом в рекламных предложениях. Что касается стоимости покупки, здесь также прослеживается тенденция уменьшения. В среднем сумма скидки от заявленной стоимости составляет 5-7 процентов (в рублях). Одна из наших сделок: однокомнатная квартира на Ленинградском проспекте была выставлена за 12,5 миллиона, приобретена нами для клиента со скидкой около 15 процентов — за 10,6 миллиона рублей», — рассказывает Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон».
«Продавцы нередко сами создают ценовой пузырь, торгуются на сделках. Самый распространенный ответ на вопрос, почему так дорого — "я не спешу". К этому можно добавить "мне не хватит денег на то, что я хочу" или "богатые люди купят"», — отмечает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
Объем предложения «вторички» в Москве, по словам Екатерины Никитиной, за последние полгода не сильно изменился. Количество выставленных на продажу квартир стабильно, правда, за последние полтора месяца есть небольшое снижение — за счет граждан, которые в летний период взяли паузу для отдыха.
Покупать или подождать?
Сильных потрясений на московском рынке недвижимости эксперты в обозримом будущем не ожидают.
«По нашим оценкам, ситуация с ценами на новое жилье в Москве и области до конца 2017 года не претерпит никаких серьезных изменений. Среднерыночные показатели останутся на сегодняшнем уровне, тем более что таковыми, без какой-либо серьезной коррекции, они остаются с самого начала 2017 года», — говорит Павел Брызгалов.
С ним согласен Рустам Арсланов: «Цены на жилье в Москве скорее всего останутся прежними, пока на рынок не выйдет новый объем жилья».
По мнению Екатерины Тейн, вице-президента по розничным продажам Группы ПСН, ценовая политика застройщиков во многом зависит от макроэкономических показателей: если рубль будет иметь стабильные позиции — цены на квартиры практически не изменятся, если начнет терять свои позиции — вероятно некоторое увеличение цены. «В целом даже при самом пессимистичном прогнозе цена на квадратный метр в процентном соотношении изменится немного — на 3-5 процентов», — говорит Тейн.
В сегменте элитного жилья Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome, обещает стабильность: предпосылок к росту средней цены метра в ближайшие год-полтора нет.
А Виктор Прокопенко, директор департамента продаж Sezar Group, все же не советует медлить с покупкой: «Среднестатистическая стоимость квадратного метра в новостройках Москвы, по нашим оценкам, будет незначительно расти, в пределах 5-7 процентов в год. Но вопрос "покупать или подождать" лежит не в плоскости уровня цен на рынке. Если у вас есть актуальная потребностью в покупке недвижимости, вы нашли "свой" ЖК, ожидать, что цена станет ниже, нелогично. У каждого проекта своя динамика, но общее правило "от котлована до строительной готовности — плюс 30 процентов" актуально и сегодня».