В условиях положительной динамики на рынке недвижимости все больше россиян задумываются о покупке жилья. Многие из них — молодые люди, новое поколение финансово грамотных ипотечных заемщиков, которому еще пару лет назад было трудно даже мечтать о собственных квартирах из-за недоступности кредитования и высокой стоимости квадратных метров.
«Спрос на ипотечные кредиты за последний год значительно вырос, — отмечает Вячеслав Грицаенко, руководитель блока "Розничный бизнес" Промсвязьбанка (ПСБ). — Это связано с высокой динамикой снижения процентных ставок: если еще в апреле ипотечные кредиты выдавались в среднем под 11,45 процента годовых, то уже в июне кредитная ставка опустилась ниже 11 процентов и сейчас продолжает уменьшаться. Кроме того, снижается размер минимального первоначального взноса, и одновременно застройщики и продавцы на вторичном рынке выводят большое количество выгодных для покупателей предложений».
Сейчас у многих людей есть возможность спокойно выбирать город, район, застройщика, ипотечного кредитора и, конечно, само жилье — вторичное или в новостройке. Последняя опция традиционно вызывает много споров.
По словам экспертов, до 2015 года порядка 60 процентов сделок по приобретению жилья приходилось на вторичный рынок, 40 процентов — на первичный. Но затем в стране запустили программу субсидирования ипотеки, распространявшуюся только на новостройки, и соотношение изменилось: теперь 30 процентов сделок — со «вторичкой», 70 процентов — с «первичкой». Причем в Москве и Санкт-Петербурге покупатели явно отдают предпочтение новостройкам, а в регионах силы старого и нового жилья примерно равны.
Попробуем разобраться, кто мудрее в своем выборе — жители двух столиц, выступающие за все новое, или регионалы, которые совсем не против вторичного жилья.
При выборе квартиры массовый потребитель интересуется прежде всего ее стоимостью. Метры в строящихся домах традиционно дешевле «вторички» с аналогичными характеристиками. Если речь идет о покупке на начальной стадии возведения дома, разница в цене может достигать и 30 процентов. Это, пожалуй, ключевое преимущество новостроек на сегодняшний день — возможность сэкономить, немного потерпев до ввода дома в эксплуатацию.
Еще один очевидный плюс «первички» — новые дома строят по современным технологиям и стандартам, отвечающим требованиям времени. Свежая «панель», и уж тем более «монолит», разительно отличаются от зданий, построенных в прошлом веке и даже в первые годы нового тысячелетия. Конечно, многое зависит от застройщика — даже из лучших ингредиентов можно сделать «блин комом», но в целом новостройки качественнее старых домов (опять же, если сравнивать здания одного класса).
Третий аргумент в пользу первичного жилья — дешевая ипотека. Государственная программа субсидирования ипотеки закончилась, и власти не стали предлагать новых подобных инструментов поддержки кредитных организаций, строительной отрасли и покупателей жилья. Но никто, что удивительно, не пострадал. Как показывает сегодняшняя реальность, банки вполне способны самостоятельно выдавать гражданам ипотеку по ставкам, которые ниже уровня ставок ранее действовавшей госпрограммы, — но, как и прежде, самые недорогие кредиты доступны выбирающим новостройки.
«В Промсвязьбанке по программе "Новостройка" минимальная ставка — 9,9 процента, — рассказывает Вячеслав Грицаенко. — Она установлена для кредитов с первоначальным взносом от 20 процентов. По кредитам со взносом в размере от 10 до 20 процентов ставка составляет 11,8 процента. Можно взять ипотеку и вовсе не имея денег на первый взнос, но тогда ставка будет выше — от 12 процентов».
Помимо адекватных ставок, жизнь покупателям новых квартир облегчает дружба банков с застройщиками и агентствами недвижимости, реализующими лоты в новостройках (ПСБ, к примеру, сотрудничает с «Группой ПСН», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «Бонтон» и другими). Совместно они часто предлагают клиентам особые условия: банк может дополнительно снизить ипотечную ставку на покупку жилья в «дружественном» проекте и/или упростить процедуру выдачи кредита.
Первостепенный козырь «вторички» — безотлагательное получение вожделенных квадратных метров и возможность немедленного заселения в квартиру. В то время как покупка строящегося жилья предполагает довольно длительное ожидание (от нескольких месяцев до нескольких лет), выбирающим вторичное жилье ключи выдают сразу. Риск, что стройка затянется, особенно актуальный в последние годы, отсутствует — все уже построено, можно жить. Есть, правда, и квартиры с отделкой «под ключ» в готовых новостройках, но их немного, и такое предложение уже наверняка будет дороже «вторички» схожего качества в той же локации.
Еще «вторичка» часто бьет «молодость» богатством выбора. «Старые дома есть во всех развитых московских и подмосковных районах, включая районы Центрального округа, где недорогие новостройки попросту отсутствуют как класс», — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость».
Отсюда другой плюс «вторички» — расположение в локациях с давно сложившейся инфраструктурой: транспортной, социальной, коммерческой. Не надо ждать, когда наконец достроят школу, магазин и откроют хотя бы одну кофейню. Кроме того, в заселенных домах нет массового соседского ремонта, в отличие от новостроек, где звуки дрели и перфоратора придется слушать года два как минимум. И рядом не ведется строительство следующих очередей проекта, что часто бывает в новых микрорайонах.
Минусов у вторичного жилья, правда, тоже немало. Среди главных — устаревшие инженерные и планировочные решения (это касается и самих зданий, и квартир, и подъездов), изношенные коммуникации, неоднородность социального окружения: даже на престижном Арбате и уж тем более на Невском проспекте, где много коммунальных квартир, соседями могут оказаться «граждане тунеядцы». В новостройках такие попадаются куда реже.
«Другой изъян квартир с историей — высокий риск возникновения проблем юридического характера при заключении сделки и после перехода права собственности, — отмечает Елена Мищенко. — Подводных камней здесь много: продавец может оказаться недееспособным, права одного из прежних владельцев — ущемленными, квартира — с неузаконенной перепланировкой. Список длинный, шанс лишиться и свежеприобретенного жилья, и денег реальный, особенно если пренебречь услугами хорошего риелтора».
Наконец, менее выгодны пока и условия оформления ипотеки на приобретение «вторички», хотя в последнее время они приближаются к тем, что действуют для покупателей нового жилья: так, в ПСБ есть программы «Вторичный рынок» и «Залоговый кредит целевой» со ставкой от 10,3 процента годовых, позволяющие взять кредит на сумму до 30 миллионов рублей. В банке также можно оформить кредит на любые цели под залог собственной квартиры по программе «Альтернатива». Ставка — от 13,5 процента.
Очевидно, что благополучие обоих рынков недвижимости, первичного и вторичного, как никогда прежде зависит от исправности инструмента ипотечного кредитования, а способность граждан цивилизованно и быстро решить квартирный вопрос — от того, насколько им подходит роль заемщика.
Ипотечный кастинг, к радости многих, сегодня становится менее строгим и более быстрым. «В нашем банке выдерживаются сутки на принятие решения с момента подачи заявки на кредит, а выбор даты для заключения ипотечного договора — полностью на усмотрение клиента», — говорит Вячеслав Грицаенко.
Кроме того, на рынок постепенно возвращаются либеральные предложения для потенциальных заемщиков: программы с низким или нулевым первоначальным взносом и так называемая ипотека по паспорту. И все же кредиты на жилье дают не всем.
«Прежде всего мы оцениваем платежеспособность заемщика, — поясняет Грицаенко. — Ему необходимо подтвердить свою трудовую деятельность и наличие источников дохода. Вариантов подтверждения дохода множество: 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка по счету и другие документы. Однако для клиентов с первым взносом от 40 процентов мы можем рассмотреть заявку без подтверждения дохода и трудовой деятельности, эта опция называется "В ипотеку — налегке!". В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал (его сумма сегодня составляет 453 тысячи рублей — прим. «Ленты.ру»)».
Также немаловажную роль, по словам эксперта, играет положительная кредитная история. «Если она в принципе отсутствует, банк запрашивает необходимые документы и сопоставляет их со своими методиками оценки дохода. То есть более подробно анализирует, где работает заемщик, в каком регионе и так далее. При этом мы учитываем, у кого и где покупается недвижимость», — уточняет Грицаенко.
Строгость строгостью, но в целом банки активно соревнуются на ипотечном поле: доля жилищных кредитов в совокупном кредитном портфеле банковских организаций выросла с 20 процентов в 2013-м до 30-35 процентов в 2016 году. Помимо борьбы за новых заемщиков, идет бой за ипотечников со стажем — посредством рефинансирования кредитов.
На сегодняшний день программа рефинансирования ипотеки у большинства банков входит в продуктовую линейку. Схема упростилась: не нужно получать согласия предыдущего кредитора на последующий залог (так как кредит на рефинансирование выдается на досрочное погашение действующего и только после этого регистрируется залог в пользу нового кредитора). Банки ждут качественных клиентов, желающих получить более выгодные условия по своим кредитам, и миграция таких заемщиков из банка в банк постепенно становится нормой.
Ипотечный рынок, таким образом, растет (в 2017-м ожидается увеличение объемов выдачи кредитов на жилье на 15 процентов, в 2018-2020 годах — на 10-12 процентов ежегодно) и крепчает, что выгодно покупателям любого жилья. Ложка дегтя: этому росту по-прежнему мешает стоимость денег — частным банкам недоступно то дешевое фондирование, которое есть у госбанков, поэтому конкурировать с гигантами порой очень сложно — но реально.
Ожидается, что в конце 2017-го средняя ставка по ипотеке станет ниже 10 процентов. Крупные банки при благоприятном развитии событий смогут предложить кредиты на жилье под 9 процентов и менее уже в следующем году. Для желающих улучшить жилищные условия эти цифры — музыка, но одновременно и предупреждение: из-за активного роста ипотечного кредитования и спада объемов ввода жилья цены на квадратные метры по всей стране могут вырасти — такое предположение недавно высказали в Минстрое.
Так что в глобальном смысле не так важно, что выбрать — «вторичку» или новостройку, — главное, сделать это вовремя, пока на рынке недвижимости ясно, сухо, тепло и никаких магнитных бурь.