Партнерский материал

Правильный выбор

Что выгоднее купить в ипотеку — готовое жилье или квартиру в новостройке

Квартал «Новые Котельники»
Квартал «Новые Котельники»
Изображение: НДВ-Недвижимость

В условиях положительной динамики на рынке недвижимости все больше россиян задумываются о покупке жилья. Многие из них — молодые люди, новое поколение финансово грамотных ипотечных заемщиков, которому еще пару лет назад было трудно даже мечтать о собственных квартирах из-за недоступности кредитования и высокой стоимости квадратных метров.

«Спрос на ипотечные кредиты за последний год значительно вырос, — отмечает Вячеслав Грицаенко, руководитель блока "Розничный бизнес" Промсвязьбанка (ПСБ). — Это связано с высокой динамикой снижения процентных ставок: если еще в апреле ипотечные кредиты выдавались в среднем под 11,45 процента годовых, то уже в июне кредитная ставка опустилась ниже 11 процентов и сейчас продолжает уменьшаться. Кроме того, снижается размер минимального первоначального взноса, и одновременно застройщики и продавцы на вторичном рынке выводят большое количество выгодных для покупателей предложений».

Сейчас у многих людей есть возможность спокойно выбирать город, район, застройщика, ипотечного кредитора и, конечно, само жилье — вторичное или в новостройке. Последняя опция традиционно вызывает много споров.

По словам экспертов, до 2015 года порядка 60 процентов сделок по приобретению жилья приходилось на вторичный рынок, 40 процентов — на первичный. Но затем в стране запустили программу субсидирования ипотеки, распространявшуюся только на новостройки, и соотношение изменилось: теперь 30 процентов сделок — со «вторичкой», 70 процентов — с «первичкой». Причем в Москве и Санкт-Петербурге покупатели явно отдают предпочтение новостройкам, а в регионах силы старого и нового жилья примерно равны.

Попробуем разобраться, кто мудрее в своем выборе — жители двух столиц, выступающие за все новое, или регионалы, которые совсем не против вторичного жилья.

Будем жить теперь по-новому

При выборе квартиры массовый потребитель интересуется прежде всего ее стоимостью. Метры в строящихся домах традиционно дешевле «вторички» с аналогичными характеристиками. Если речь идет о покупке на начальной стадии возведения дома, разница в цене может достигать и 30 процентов. Это, пожалуй, ключевое преимущество новостроек на сегодняшний день — возможность сэкономить, немного потерпев до ввода дома в эксплуатацию.

Еще один очевидный плюс «первички» — новые дома строят по современным технологиям и стандартам, отвечающим требованиям времени. Свежая «панель», и уж тем более «монолит», разительно отличаются от зданий, построенных в прошлом веке и даже в первые годы нового тысячелетия. Конечно, многое зависит от застройщика — даже из лучших ингредиентов можно сделать «блин комом», но в целом новостройки качественнее старых домов (опять же, если сравнивать здания одного класса).

Третий аргумент в пользу первичного жилья — дешевая ипотека. Государственная программа субсидирования ипотеки закончилась, и власти не стали предлагать новых подобных инструментов поддержки кредитных организаций, строительной отрасли и покупателей жилья. Но никто, что удивительно, не пострадал. Как показывает сегодняшняя реальность, банки вполне способны самостоятельно выдавать гражданам ипотеку по ставкам, которые ниже уровня ставок ранее действовавшей госпрограммы, — но, как и прежде, самые недорогие кредиты доступны выбирающим новостройки.

«В Промсвязьбанке по программе "Новостройка" минимальная ставка — 9,9 процента, — рассказывает Вячеслав Грицаенко. — Она установлена для кредитов с первоначальным взносом от 20 процентов. По кредитам со взносом в размере от 10 до 20 процентов ставка составляет 11,8 процента. Можно взять ипотеку и вовсе не имея денег на первый взнос, но тогда ставка будет выше — от 12 процентов».

Помимо адекватных ставок, жизнь покупателям новых квартир облегчает дружба банков с застройщиками и агентствами недвижимости, реализующими лоты в новостройках (ПСБ, к примеру, сотрудничает с «Группой ПСН», «НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», «Бонтон» и другими). Совместно они часто предлагают клиентам особые условия: банк может дополнительно снизить ипотечную ставку на покупку жилья в «дружественном» проекте и/или упростить процедуру выдачи кредита.

Опыт круче молодости

Первостепенный козырь «вторички» — безотлагательное получение вожделенных квадратных метров и возможность немедленного заселения в квартиру. В то время как покупка строящегося жилья предполагает довольно длительное ожидание (от нескольких месяцев до нескольких лет), выбирающим вторичное жилье ключи выдают сразу. Риск, что стройка затянется, особенно актуальный в последние годы, отсутствует — все уже построено, можно жить. Есть, правда, и квартиры с отделкой «под ключ» в готовых новостройках, но их немного, и такое предложение уже наверняка будет дороже «вторички» схожего качества в той же локации.

Еще «вторичка» часто бьет «молодость» богатством выбора. «Старые дома есть во всех развитых московских и подмосковных районах, включая районы Центрального округа, где недорогие новостройки попросту отсутствуют как класс», — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость».

Отсюда другой плюс «вторички» — расположение в локациях с давно сложившейся инфраструктурой: транспортной, социальной, коммерческой. Не надо ждать, когда наконец достроят школу, магазин и откроют хотя бы одну кофейню. Кроме того, в заселенных домах нет массового соседского ремонта, в отличие от новостроек, где звуки дрели и перфоратора придется слушать года два как минимум. И рядом не ведется строительство следующих очередей проекта, что часто бывает в новых микрорайонах.

Минусов у вторичного жилья, правда, тоже немало. Среди главных — устаревшие инженерные и планировочные решения (это касается и самих зданий, и квартир, и подъездов), изношенные коммуникации, неоднородность социального окружения: даже на престижном Арбате и уж тем более на Невском проспекте, где много коммунальных квартир, соседями могут оказаться «граждане тунеядцы». В новостройках такие попадаются куда реже.

«Другой изъян квартир с историей — высокий риск возникновения проблем юридического характера при заключении сделки и после перехода права собственности, — отмечает Елена Мищенко. — Подводных камней здесь много: продавец может оказаться недееспособным, права одного из прежних владельцев — ущемленными, квартира — с неузаконенной перепланировкой. Список длинный, шанс лишиться и свежеприобретенного жилья, и денег реальный, особенно если пренебречь услугами хорошего риелтора».

Наконец, менее выгодны пока и условия оформления ипотеки на приобретение «вторички», хотя в последнее время они приближаются к тем, что действуют для покупателей нового жилья: так, в ПСБ есть программы «Вторичный рынок» и «Залоговый кредит целевой» со ставкой от 10,3 процента годовых, позволяющие взять кредит на сумму до 30 миллионов рублей. В банке также можно оформить кредит на любые цели под залог собственной квартиры по программе «Альтернатива». Ставка — от 13,5 процента.

Здоровее будут

Очевидно, что благополучие обоих рынков недвижимости, первичного и вторичного, как никогда прежде зависит от исправности инструмента ипотечного кредитования, а способность граждан цивилизованно и быстро решить квартирный вопрос — от того, насколько им подходит роль заемщика.

Ипотечный кастинг, к радости многих, сегодня становится менее строгим и более быстрым. «В нашем банке выдерживаются сутки на принятие решения с момента подачи заявки на кредит, а выбор даты для заключения ипотечного договора — полностью на усмотрение клиента», — говорит Вячеслав Грицаенко.

Кроме того, на рынок постепенно возвращаются либеральные предложения для потенциальных заемщиков: программы с низким или нулевым первоначальным взносом и так называемая ипотека по паспорту. И все же кредиты на жилье дают не всем.

«Прежде всего мы оцениваем платежеспособность заемщика, — поясняет Грицаенко. — Ему необходимо подтвердить свою трудовую деятельность и наличие источников дохода. Вариантов подтверждения дохода множество: 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка по счету и другие документы. Однако для клиентов с первым взносом от 40 процентов мы можем рассмотреть заявку без подтверждения дохода и трудовой деятельности, эта опция называется "В ипотеку — налегке!". В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал (его сумма сегодня составляет 453 тысячи рублей — прим. «Ленты.ру»)».

Также немаловажную роль, по словам эксперта, играет положительная кредитная история. «Если она в принципе отсутствует, банк запрашивает необходимые документы и сопоставляет их со своими методиками оценки дохода. То есть более подробно анализирует, где работает заемщик, в каком регионе и так далее. При этом мы учитываем, у кого и где покупается недвижимость», — уточняет Грицаенко.

Строгость строгостью, но в целом банки активно соревнуются на ипотечном поле: доля жилищных кредитов в совокупном кредитном портфеле банковских организаций выросла с 20 процентов в 2013-м до 30-35 процентов в 2016 году. Помимо борьбы за новых заемщиков, идет бой за ипотечников со стажем — посредством рефинансирования кредитов.

На сегодняшний день программа рефинансирования ипотеки у большинства банков входит в продуктовую линейку. Схема упростилась: не нужно получать согласия предыдущего кредитора на последующий залог (так как кредит на рефинансирование выдается на досрочное погашение действующего и только после этого регистрируется залог в пользу нового кредитора). Банки ждут качественных клиентов, желающих получить более выгодные условия по своим кредитам, и миграция таких заемщиков из банка в банк постепенно становится нормой.

Ипотечный рынок, таким образом, растет (в 2017-м ожидается увеличение объемов выдачи кредитов на жилье на 15 процентов, в 2018-2020 годах — на 10-12 процентов ежегодно) и крепчает, что выгодно покупателям любого жилья. Ложка дегтя: этому росту по-прежнему мешает стоимость денег — частным банкам недоступно то дешевое фондирование, которое есть у госбанков, поэтому конкурировать с гигантами порой очень сложно — но реально.

Ожидается, что в конце 2017-го средняя ставка по ипотеке станет ниже 10 процентов. Крупные банки при благоприятном развитии событий смогут предложить кредиты на жилье под 9 процентов и менее уже в следующем году. Для желающих улучшить жилищные условия эти цифры — музыка, но одновременно и предупреждение: из-за активного роста ипотечного кредитования и спада объемов ввода жилья цены на квадратные метры по всей стране могут вырасти — такое предположение недавно высказали в Минстрое.

Так что в глобальном смысле не так важно, что выбрать — «вторичку» или новостройку, — главное, сделать это вовремя, пока на рынке недвижимости ясно, сухо, тепло и никаких магнитных бурь.

«Большевистская сволочь хотела грабить и держаться у власти»
Почему советские люди беспомощны и слабовольны
Без бумажки ты...
Почему российским автолюбителям придется пройтись по судам
Вас здесь не лежало
За что стоит воевать в российских больницах
Ход конем: Ксения Собчак идет в президенты
Она устала от Зюганова с Жириновским и пообещала быть против всех
«Ее повел на костер собственный брат»
В отрезанной от мира деревне устроили охоту на ведьм
«Бабушка спрашивает, заставляют ли мусульмане сменить веру»
История москвички, которая переехала в Объединенные Арабские Эмираты
Доброе утро, Вьетнам!
Еще одна азиатская страна сошла с ума по караоке
Жируха
В лондонской канализации нашли мерзкое нечто
Дайте грязи: конкуренты вседорожному хэтчу Kia Rio X-Line
Renault Sandero Stepway, Lada Vesta SW Cross и другие приподнятые бюджетники
Как через Instagram продают машины за миллионы
Соцсети, молодеющие покупатели и другие причуды современного рынка суперкаров
Семиместность не порок
Как из пятиместной Mazda CX-5 получился семиместный кроссовер CX-9
Тест: зачем машине эта штуковина?
Попробуйте угадать, зачем инженеры это придумали
Братва помнит
Чем украшают могилы криминальных авторитетов
Интим предлагать
Секс стал способом решения квартирного вопроса
«Я тупо решила, что теперь ем одну гречку»
Одинокая мать год сидела на крупе, чтобы накопить на квартиру
Раз, два, взяли!
Жилье в Крыму пока еще можно купить за копейки