Ниже некуда В Москве стало дешево снимать квартиры. Надолго ли?

Жилье в Москве за последние два-три года стало значительно доступнее — речь и о покупке квартир, и об аренде. Квартирные хозяева, напуганные резким падением спроса в 2015 году, все поняли и держат ставку на рыночном уровне.

«Хотели договориться с хозяйкой включить счетчики в сумму аренды, а она сама предложила нам снизить цену на пять тысяч — платили 55 тысяч, а с марта будем 50, — рассказывает москвичка Марина, снимающая с мужем квартиру в районе Павелецкой. — Про квартплату мы уже заикаться не стали — по счетчикам тратим тысячи две в месяц, а тут выгода в целых пять».

«Мы в начале года переехали из Лианозово на Тимирязевскую. Платим те же 40 тысяч, а до офиса теперь ехать не 40 минут, а десять, — радуется Денис, работающий на Цветном бульваре, — Вообще-то, я переезжать не люблю, это и стресс, и в долги приходится влезать. Но сейчас легко “проскочило” — комиссию риелтор с нас не берет, все еще кризис, берут с хозяев. Залог на той квартире забрали и сюда отнесли. По сути, все расходы — только на перевозку вещей».

От двадцати и выше

Таких историй было очень много в 2015 году, когда кризис буквально обвалил рынок аренды. Люди теряли работу и уезжали из Москвы, кто-то вернулся к родителям пересидеть тяжелые времена, кто-то из квартиры переехал в комнату. Сейчас риелторы говорят об относительной стабилизации рынка, но сильно радоваться квартирным хозяевам пока рано — расклад все еще в пользу арендаторов.

По данным «Миэль-Аренда», с начала года цены на арендное жилье в Москве снизились — на одно- и двухкомнатные квартиры снижение было в пределах процента-полутора, на «трешки» — составило 2,7 процента. «Большая часть предложения приходится на ценовой диапазон 25-40 тысяч рублей в месяц, — говорит директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Это более 40 процентов всего предложения».

По статистике ИНКОМ-Недвижимость, минимальная ставка аренды квартир в феврале составила 20 тысяч рублей в месяц. За такую сумму сдается «однушка» на третьем этаже в 17-этажном доме на Булатниковской улице (15 минут транспортом от станции метро «Пражская»). Самая демократичная двухкомнатная квартира февраля обошлась арендаторам в 24 тысячи рублей в месяц. Объект расположен в пяти минутах транспортом от станции метро «Щелковская», комнаты изолированные, 18 и 15 квадратных метров, мебель и техника есть.

Минимальная же ставка аренды трехкомнатной квартиры в феврале составила 30 тысяч рублей. Лот расположен на втором этаже 12-этажного панельного дома на Перовском шоссе, в 15 минутах пешком от станции метро «Шоссе Энтузиастов».

Кризисная стабильность

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, говорит, что предпосылок для существенного изменения цен на аренду сейчас нет. Кризис заставил наймодателей более адекватно и взвешенно оценивать квартиры и выставлять их по рыночной, а не «хотелочной» стоимости, что позволяет оперативно сдавать жилье, не попадая в глобальный простой. Поэтому, говорит эксперт, квартирные хозяева уже оставили панические настроения — идти на любые уступки не готовы, но и задирать цену не будут.

Риелтор Александр Харыбин также отмечает, что рынок несколько стабилизировался. «Сейчас мы видим сезонное снижение цены примерно на пять процентов, — говорит эксперт. — С возвращением сезонности можно уже говорить и о возвращении стабильности, ведь с 2014 года цена и спрос напрямую зависели от экономики, а не от сезона: лето 2015 года, когда рубль окреп до 52 за доллар, было гораздо активнее зимы. Теперь до мая у нас будет нормальный рынок, после — летний застой. Как обычно, в нормальные, докризисные времена».

Как в докризисные времена — но на новом, посткризисном ценовом уровне. По словам риелторов, никакие городские нововведения, вплоть до открытия рядом с домом станции метро, в нынешних условиях не могут заметно повысить ставки аренды.

Не подешевело — и спасибо

«Улучшение транспортной доступности лишь ставит квартиры в домах поблизости в разряд ликвидных, — поясняет Оксана Полякова. — То есть у арендодателей таких квартир существенно повышаются шансы избежать простоя их объектов и, соответственно, потери дохода от них. Как показывает практика, срок экспозиции объекта на окраине после открытия по соседству станции метро сокращается в два раза». В качестве примера эксперт приводит двухкомнатную квартиру в новом доме у строящейся станции метро «Новопеределкино» (ближайшая сейчас станция — «Саларьево» — находится в 20 минутах транспортом). Квартира выставлена за 30 тысяч рублей в месяц, но не интересует арендаторов. «После открытия станции подземки «Новопеределкино» размер арендной ставки останется прежним, но очевидно, что лот привлечет к себе большее внимание и будет быстро сдан. Если же собственник решит поднять цену, арендаторы проигнорируют такое предложение, так как недостатка вариантов сейчас нет», — говорит Полякова.

До конца года, говорит Александр Харыбин, рынок будет меняться в соответствии с сезонностью. «Не приходится говорить о каких-то кардинальных переменах, — соглашается Оксана Полякова. — Возможны незначительные колебания спроса и предложения, но при отсутствии значимых перемен в экономике сложившаяся ситуация сохранится в течение всего следующего полугодия».

Похоже, рынок действительно стабилизировался — на вполне комфортном для арендаторов уровне. Ждать роста цен очевидно неоткуда, как и падения (что и хорошо, потому что падение на рынке аренды обычно случается на фоне серьезных экономических потрясений). Тем же, кто арендует квартиру с 2013 года или ранее, можно посоветовать обратить внимание на предложения в соседних домах. Вполне возможно, реальная рыночная ставка на 10-15 процентов ниже, чем та, о которой договаривались пять лет назад. Это может стать поводом для торга по ставке и коммунальным платежам или для переезда в более престижный район или более просторную квартиру — в том же бюджете.