Старым правилам на рынке строительства приходит конец — с 1 июля 2019 года девелоперам будет запрещено привлекать средства граждан в обмен на квартиру в новостройке. Теперь для сохранения баланса между привлечением денег россиян и риском оказаться в когорте обманутых дольщиков заключать договор долевого строительства придется через посредника — их место займут банки. Новые правила игры приведут к росту стоимости квартир, хотя и призваны защитить клиента. «Лента.ру» выясняла, в чем причины перекраивания всего строительного рынка.
Президент России Владимир Путин в ходе прямой линии с россиянами описал контуры новой системы долевого строительства в России. Теперь для того, чтобы сэкономить на покупке квартиры и вложиться в проект еще на уровне котлована, придется заключать соглашение через банк. Именно финансовые организации теперь будут следить за всем движением средств — банки будут принимать деньги населения, размещать их на специальных (эскроу) счетах, где средства дольщиков будут лежать до тех пор, пока объект строительства не будет возведен до конца.
Застройщик к этим деньгам не будет иметь доступа вообще, но сможет получить в банке кредитную линию под залог этих средств на строительство объекта. Компания-застройщик не сможет направить привлеченные деньги от банка на какие-либо иные цели, не связанные с непосредственной реализацией оплаченного дольщиками проекта, — под каждую стройку будет создан только один расчетный счет, чтобы было проще проанализировать все расходы застройщика и избежать коррупционных схем. Полностью система должна заработать только с 1 июля 2019 года, однако депутаты, готовящие поправки к закону о долевом строительстве, предлагают начать плавный переход на новые правила уже с 1 июля 2018 года. Поправки предполагают льготы тем застройщикам, которые добровольно перейдут на новую систему до 1 июля 2019 года.
Чтобы ускорить переход на систему эскроу-счетов, депутаты предлагают повысить взносы в Фонд защиты дольщиков (занимающийся решением проблем обманутых дольщиков) с 1,2 до 3 процентов с каждого договора долевого участия (ДДУ) с 1 октября 2018 года, а с 1 января и вовсе — до 6 процентов. При этом в новой системе на смену Фонду придет аналог системы страхования вкладов — депутаты предлагают Агентству по страхованию вкладов (АСВ) взять на себя ответственность за те самые долевые взносы граждан и начать их страховать на сумму до 10 миллионов рублей.
Возникновение долевого строительства связывают с аргентинским президентом Раулем Альфонсином, именно в период его президентства в 80-е годы возникла схема, при которой гражданам предлагалось обменять свои стремительно падающие песо и аустрали на долю в будущей недвижимости. В тогдашней Аргентине это позволило поддержать целую отрасль, а гражданам наконец-то обзавестись собственностью. В условиях гиперинфляции и регулярных деноминаций банки отказывались выдавать кредиты, а уж о длительной ипотеке речи не могло быть в принципе, поэтому предложенная Альфонсином программа «Строительство по справедливости» имела колоссальный успех — за время работы программы число собственников жилья выросло почти в 10 раз, а квадратный метр заменил аргентинцам национальную валюту, так как любая сумма в рамках программы переводилась в квадратные метры.
Позитивный опыт быстро разошелся по миру, успешные кейсы были, например, в Чили, однако стремление к наживе и сложность артикуляции огромного количества пускай и небольших, но все же инвестиций от населения сыграли с гражданами злую шутку. Новый метод строительства стал быстрым способом выкачивания денег из населения, строители обманывали дольщиков и оставляли их ни с чем.
Популярность схемы строительства не обошла и Россию. Предложения по долевому участию в нашей стране зашкаливают, как и количество обманутых дольщиков, понадеявшихся на хорошую цену, а в итоге оказавшихся в лапах мошенников, которые оставили своих вчерашних клиентов и без жилья, и без денег. На текущий момент долевое строительство в России регламентирует 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем закреплены основные моменты, положения, описаны участники сторон. Однако, как это часто бывает в России, закон неидеален и не покрывает весь спектр возможных уходов от ответственности для застройщиков. Результатами неполноценности закона с радостью пользуются недобросовестные компании, которые манят россиян привлекательными ценами, а потом замораживают стройку, а вся активность перетекает в залы судебных заседаний.
Именно в одном из таких залов в скором времени встретятся представители одного из крупнейших застройщиков Подмосковья компании Urban Group и Фонда прав граждан-участников долевого строительства. Последний подал к застройщику иски о банкротстве пяти участников группы компаний в Арбитражный суд Московской области. Банкротами рискуют стать ООО «Экоквартал», которое строит ЖК «Митино О2», ООО «Ваш город» (ЖК «Видный город»), АО «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), ООО «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), ООО «Ивастрой» (ЖК «Лайково»).
Фонд утверждает, что механизм банкротства наиболее оптимален для пострадавших клиентов и особенно дольщиков застройщика. Организация настаивает, что в случае банкротства возобновить строительство можно будет всего за 2-3 месяца. Деньги же будут выделены из самого фонда, то есть за государственный счет. В общей сложности за застройщиком заявлено более двух миллионов квадратных метров строящейся недвижимости в Московской области.
Проблемы у самой компании начались давно. Как утверждает основной владелец строительной компании Александр Долгин, нездоровая работа компании была выявлена только после внешнего аудита в апреле 2018 года, по итогам которого стало очевидно, что предыдущий менеджмент компании допустил «грубые ошибки и нарушения в системе управления и руководства», выявил нецелевое расходование средств компании и проблемы с финансовой отчетностью.
Сообщение об итогах внешнего аудита и смены команды появилось 28 апреля, а уже через месяц от сотрудничества с застройщиком отказался крупнейший банковский партнер компании — Сбербанк. В итоге компания самостоятельно свернула все продажи недвижимости до полных итогов внутренней проверки и создания рабочей карты выхода из кризиса, тогда же компания заморозила все стройки. План подъема со дна, вероятно, предполагал поиск инвесторов, которые помогли бы компании залатать вероятные финансовые дыры в бюджете компании. Долгин утверждал, что у него уже все схвачено и он ведет переговоры с представителями ВТБ и Промсвязьбанка, а также с уполномоченными представителями органов власти. Однако ни в Минстрое, ни в ВТБ, ни в Промсвязьбанке ни о каких переговорах о спасении Urban Group не знали. Сам же Долгин готов продать компанию за символический рубль, если «в прошлом, в будущем и так далее по ней не будет претензий».
О решении участвовать в проблемах компании пока заявил только Сбербанк, однако позиция госбанка жесткая — финансовая организация будет участвовать в решении проблем только в качестве заинтересованного кредитора. Глава Сбербанка Герман Греф отметил, что банк связан с Urban Group ипотечниками, правда, рисков серьезных для банка он не увидел.
Помимо внутренних проблем, которые Urban Group выявила в ходе аудита и внутренних проверок, по состоянию компании могла ударить уже мертвая компания — проблемная СУ-155, значительная часть обязательств перекочевала Urban Group именно от разорившейся СУ-155, с чем компания Долгина, видимо, и не справилась.
Помимо госбанков, Urban Group обращалась и к своим коллегам-конкурентам. Среди потенциальных соинвесторов назывались компании Ingrad, ПИК и «Гранель». У последней, кстати, также могут возникнуть проблемы, если она не справится с дополнительно взятыми на себя обязательствами в рамках реализации самого главного долгостроя Подмосковья — жилого комплекса «Высокие Жаворонки».
Если бы составлялся рейтинг комплексов по числу обманутых дольщиков, то «Высокие Жаворонки» был бы в лидерах. Проект начал реализовываться еще в 2014 году. Компания-застройщик ООО «Трансфорт» планировала реализовать в Одинцовском районе Подмосковья проект на 67 гектаров земли, на которых должны были появиться 45 жилых домов, сопутствующие объекты инфраструктуры и около полумиллиона квадратных метров жилья.
В общей сложности на плечи компании «Гранель» легли теперь более тысячи обманутых дольщиков, которые должны были получить свое жилье еще в 2016 году. Сама «Гранель» намерена инвестировать три миллиарда рублей собственных средств, завершить стройку компания обещает к концу 2019 года. Для нее проект будет одним из самых амбициозных за все время работы на рынке — фактически за полтора года «Гранель» обязалась возвести треть введенных ею объемов жилья за все 26 лет работы на рынке.
С начала 2018 года определенные трудности испытывает при сдаче жилья и объектов инфраструктуры строительная группа МИЦ, за что прокуратура даже объявляла предостережение о недопустимости нарушения закона о долевом участии в строительстве из-за затягивания сроков строительства домов и ввода их в эксплуатацию. Речь шла о комплексе группы МИЦ «Татьянин парк» в Московской области. Местные жители и клиенты компании утверждают, что МИЦ затягивает, а в случае с объектами инфраструктуры откровенно срывает сроки ввода в эксплуатацию недвижимости. Наиболее упоминаемый пример — это школа, которую обещают открыть только в 2019 году, проблемы также имеются с дорогами, парковками, детским садом и поликлиникой, которые также не могут сдать.
Похожие проблемы наблюдаются и еще с двумя крупными жилищными комплексами — «Зелеными аллеями» в Видном и «Новограде Павлино» в Балашихе. Клиенты жалуются на необоснованный перенос сроков, невозможность связаться с компанией и получить адекватные объяснения. Сам же застройщик настаивает, что перенос сроков сдачи обусловлен исключительно сменой застройщика, а никаких финансовых проблем компания не испытывает.
Еще одним камнем преткновения для реализации проектов может стать сильное увлечение основного владельца группы МИЦ Андрея Рябинского боксом. Например, для того, чтобы организовать топовый поединок между россиянином Александром Поветкиным и украинцем Владимиром Кличко, компания Рябинского в 2013 году выложила более 23 миллионов долларов — в три раза выше, чем предлагал ближайший конкурент, и все ради того, чтобы бой прошел в России.
«Barkli Smart — недвижимость для тех, кто заботится о качестве, но не готов переплачивать. Высокие стандарты строительства, суперфункциональные планировки и концепции на основе мирового опыта. Barkli Smart — это бюджетная недвижимость от элитного застройщика», — так звучит аннотация к отдельному типу жилья, который предлагает застройщик Barkli.
В этой категории у компании пока есть только одно предложение на рынке — это жилищный комплекс «Медовая долина», который превратился в главный долгострой компании. Сдать проект впервые предполагалось до 30 июня 2017 года, позднее сроки несколько раз переносились. В конце декабря председатель правления компании обещал, что объект будет сдан до конца 2017 года, успеть, конечно, же не удалось.
В итоге первая очередь жилищного комплекса была сдана в эксплуатацию только 30 марта 2018 года, а все это время компания кормила клиентов завтраками, задабривая «подарочными сертификатами» и прочими просьбами «немного потерпеть». Параллельно Barkli отбивалась от исков клиентов, которые требовали неустойки. Полностью ввести ЖК «Медовая долина», как гласит брошюра застройщика, теперь планируется только в 2019 году, однако уверенности в реализации нет — прошлым летом у компании возникли проблемы с финансированием, кредитную линию заблокировал партнер проекта — Сбербанк. Позднее, правда, компания оправдывалась, что это был «технический момент, который быстро разрешился», однако от обращений в прокуратуру компанию это не спасло.
Спасительные руки государства не всегда позитивно влияют на проштрафившийся менеджмент. Так, например, компания «А101 Девелопмент», которая долгое время была подконтрольной группе «Сафмар» и была передана в руки Банка России в рамках санации Бинбанка, ни перед кем не отвечает: ни перед жильцами, ни перед законом. В настоящий момент в Новой Москве компания реализует проект «Испанские кварталы», первые дома проекта уже сданы, однако довольных новыми квартирами оказалось немного — жители жалуются на отсутствие необходимой инфраструктуры, в частности, школ — детей приходится возить в соседние поселки или вообще в Москву, парковки внезапно пропали из проекта, поэтому приходится парковаться, где придется. При этом застройщик предлагает выкупить машиноместа в соседнем жилищном комплексе, хотя сам обещал бесплатные парковки у дома.
Оставляет желать лучшего и качество сданного жилья. По словам клиентов «А101», в квартирах многочисленные дефекты: начиная от царапин на оконных рамах, заканчивая откровенным нарушением техники строительства — у многих зимой промерзали стены. Также жители жалуются, что застройщик откровенно хамски относится ко всем претензиям со стороны клиентов, а большинство претензий компания оставляет вообще без ответа.
В качестве одного из примеров подобной наглости жильцы приводят работу управляющей компании «А101-Комфорт» — это «дочка» «А101», которая «втихую решила повысить размер платы за содержание и ремонт жилых помещений с 33,44 рубля за квадрат до 44,97 рубля». Но и на этом компания не останавливается, для реализации проекта «А101» выкупает участки в местных садовых товариществах, сносит местные дома, селит там рабочих и размещает рабочую технику. Местные жильцы жалуются на беспредел гастарбайтеров, которые работают на стройках компании, а работа строительной техники превратила жизнь владельцев местных домов в ад.
Подмосковье — самый лакомый и дорогой регион, именно поэтому на него обращают внимание чаще всего. Однако проблема обманутых дольщиков — общенациональная, по оценкам депутатов Государственной Думы, число обманутых клиентов российских девелоперов составляет 130 тысяч человек, а количество проблемных объектов — 936 строек. Бывший министр строительства и ЖКХ Михаил Мень оценивал число обманутых дольщиков в 86 тысяч человек. Однако власти толком не знают, как считать этот показатель, — сами дольщики в государственные реестры записываться не спешат.
Помимо Москвы и Подмосковья, проблема обманутых дольщиков актуальна для властей Самарской, Свердловской, Ростовской, Астраханской, Ульяновской областей, Краснодарского края и Дальнего Востока. Многие из пострадавших россиян обращались к президенту России Владимиру Путину во время прошедшей прямой линии, некоторые даже вставали на колени, чтобы Путин помог.
Новые правила на строительном рынке ударят по всем застройщикам, жалуется генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. Он согласен, страховые взносы в фонд «обманутых дольщиков» маловаты, но и рост его в пять раз до 6 процентов — приведет к рискам либо для застройщиков, либо для клиентов, которые ощутят это в цене на квартиры.
Неприятности могут настигнуть и саму «НДВ», которая еще до резкого изменения законодательства решила вложиться в проблемный жилищный комплекс, который, по словам Хрусталева, обойдется компании в 4 миллиарда рублей — ЖК «Терлецкий парк» на востоке Москвы пытаются достроить с 2004 года. Более того, группа «НДВ» решила диверсифицировать собственный портфель активов, вложившись в сельское хозяйство, которое, как известно, быстрой отдачи не дает.
По оценкам самой «НДВ», на долевое строительство приходится до 90 процентов всего жилищного строительства. Эксперты и аналитики уверены, что новые правила выбьют с рынка небольших и средних игроков — они просто не смогут потянуть подобные расходы, а это значит, что в ближайшие годы купить квартиру станет дороже, хоть и безопаснее.