Через пару месяцев, в феврале 2019-го, московской программе реновации исполнится два года. И хотя первый дом, подлежащий уничтожению, снесли только в минувшем августе, квартиры в хрущевках теперь расцениваются как потенциально выгодное приобретение. Почему общепризнанный архитектурный позор партии внезапно стал золотом, и сколько стоит жилье в пятиэтажках, выясняла «Лента.ру».
В программу реновации попали более пяти тысяч домов в Москве. Процесс расселения пятиэтажек пока только набирает обороты — до конца 2018-го в новые квартиры переедут около 10 тысяч столичных жителей, согласно информации на сайте мэрии. В масштабах всей программы, которая предусматривает переселение 350 тысяч семей, — это немного. Но мягкие темпы реновации не мешают планомерному увеличению ценности хрущевок — прежде всего в глазах жителей морально и физически устаревших домов. Квартиры в пятиэтажках под снос исчезают с рынка и дорожают.
Как свидетельствуют материалы базы недвижимости ЦИАН (имеются в распоряжении «Ленты.ру»), объем предложения в домах из списка под реновацию с момента запуска программы сократился более чем в четыре раза. Зимой 2017-го, когда президент Владимир Путин посоветовал мэру Москвы Сергею Собянину продолжить снос пятиэтажек (первая волна демонтажа таких домов началась еще в 1990-х), ежемесячно в продажу в столице выводилось около 1,8 тысячи «хрущевских» квартир. Осенью 2018 года этот показатель опустился до 0,4 тысячи квартир.
«С января 2017 года доля объявлений в домах, попавших в программу реновации, сокращается в среднем на 0,2 процентных пункта ежемесячно, — отмечают в ЦИАН. — В целом по столичному рынку объем предложения (жилья — прим. "Ленты.ру") тоже снижается, но не так существенно. В некоторых из округов Москвы квартир в пятиэтажках из "реновационного" списка в реализации почти не осталось».
В число округов, где хрущевки рискуют стать дефицитом, входят Восточный, Западный и Северный — в них предложение сократилось более чем на 80 процентов. В Солнцево, Алтуфьевском и Дмитровском районах за октябрь 2018-го в продажу вышло лишь по одной квартире в пятиэтажках под снос.
Цены в домах из списка под реновацию продолжают демонстрировать неустойчивую динамику, констатируют аналитики. «Правда, в последнее время за каждым падением цены идет ее более существенное повышение», — подчеркивают в ЦИАН.
Наиболее заметное увеличение стоимости квадратного метра в хрущевках — более чем на 6 процентов — было зафиксировано в минувшем октябре. А за два года «квадрат» самого страшного московского жилья подорожал на 20 процентов — со 148 тысяч до 178 тысяч рублей в среднем. В остальных домах на вторичном рынке столицы цена выросла только на 6 процентов.
Больше всего, по информации экспертов, увеличились цены на предложения в пятиэтажках Северо-Западного, Юго-Западного и Восточного округов — на 22, 19 и 17 процентов соответственно. Среди районов, где программа реновации идет уже полным ходом, наибольший рост средней цены в пятиэтажках наблюдается в районах: Северное Измайлово (+29 процентов), Можайский (+15 процентов) и Фили-Давыдково (+12 процентов).
Подешевели хрущевки лишь в четырех столичных районах — Бабушкинском, Северном Бутово, Текстильщиках и Савеловском. Падение средней стоимости «квадрата» в местных домах под снос составило от одного до 15 процентов.
Аналитики отмечают, что объявления о продаже «реновационного» жилья в среднем находятся в базе меньше, чем описания других объектов вторичного рынка. Но это не значит, что квартиры под снос продаются быстрее — просто их владельцы часто меняют линии поведения. «Прежде всего это связано с отсутствием внятной стратегии у большинства собственников квартир, обусловленной недостатком информации по реализации программы сноса ветхого жилья, — пояснили в ЦИАН. — В результате многие из тех, кто планировал сделку с этой недвижимостью до начала обсуждения этой программы, были вынуждены чаще совершать действия со своими объявлениями — снимать с публикации и добавлять вновь».
Иные собственники в сверхпривлекательности жилья под снос не сомневаются. И понять, что именно оценено в миллионы (и даже десятки миллионов) рублей, порой невозможно — то ли квартира в ее нынешнем состоянии, то ли перспектива получения лучшей после демонтажа дома.
Самый дорогой объект из программы реновации — 128-метровая четырехкомнатная квартира в доме №7/1 на Варшавском шоссе, расположенном на территории делового квартала «Даниловская мануфактура». Лот оценили в 24 миллиона рублей (в другом объявлении он же предлагается уже за 23,5 миллиона рублей). «В квартире только выполнен ремонт, заменена вся электрика, установлены хорошие стеклопакеты. Огороженная территория, пропускной режим. Отличная инфраструктура, все в шаговой доступности, близость к центру. Тульская — 800 метров. Оперативный показ. Один взрослый собственник, свободная продажа», — гласит описание. Автор обещает покупателям помощь в получении ипотеки.
Чуть дешевле — 17,5 миллиона рублей — пятикомнатная квартира в пятиэтажке под снос в Южном Тушино, на Нелидовской улице. Явный ее недостаток — расположение на первом этаже. Но на цену это, похоже, не повлияло.
По цене свыше 15 миллионов можно найти «хрущевские» квартиры в Царицыно, Лефортово, Южнопортовом и Пресненском районах.
Самый дешевый лот, расположенный в доме под снос, — это 15-метровая студия в Боровском проезде в Солнцево. За нее просят всего 2,3 миллиона рублей, но юридическая «чистота» объекта вызывает сомнения: продавец отказывается сотрудничать с ипотечниками и требует оплаты наличными.
Реальный минимум — около трех миллионов рублей — по такой цене продаются сразу несколько квартир в старых домах Новой Москвы.
Пока жители хрущевок гадают, то ли избавляться от квартир немедленно, то ли ждать получения новых, программа реновации идет своим чередом — для строительства жилья в разных районах города подобрано почти три сотни стартовых площадок, переселение уже стартовало в Восточном, Западном, Северном, Северо-Восточном, Юго-Западном и Южном округах.
Первый дом по новой программе реновации — хрущевку, расположенную на улице Константина Федина в Восточном округе Москвы, — снесли 22 августа 2018-го. Отселение пятиэтажного жилого здания 1961 года постройки началось за полгода до демонтажа. Его жители, 80 семей, получили квартиры в новостройке, расположенной в 200 метрах от их старого дома.
Тем временем самой важной информации для потенциальных покупателей «приговоренного» жилья пока нет: график расселения домов в рамках московской программы реновации пообещали обнародовать только к 2020 году. Как заявил в конце ноября руководитель столичного департамента строительства Андрей Бочкарев, очередность сноса зданий будет зависеть преимущественно от их технического состояния.
«Не позднее 31 декабря 2019 года будут разработаны этапы реализации программы реновации. В них будут указаны сроки их выполнения, а также очередность переселения из сносимых жилых домов», — уточнил чиновник. Вот тогда, вероятно, и начнется настоящая покупательская борьба за квартиры под снос.