После кризиса 2014-го жилье в Москве довольно быстро начало дешеветь — в продажу массово стали выходить квартиры в новостройках в невиданных ранее бюджетах — четыре, три, два миллиона рублей и даже дешевле. Продажи на «вторичке» тут же встали, а цены покатились вниз. Но не прошло и нескольких лет — а риелторы уже рапортуют о рекордно высокой стоимости метра. Что и почему в действительности случилось с ценами, разбиралась «Лента.ру».
Исторический минимум стоимости вторичного жилья в Москве пришелся на 2015 год, напоминает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: «"Двушку" в старом фонде тогда можно было приобрести за пять миллионов рублей, — вспоминает эксперт. — Стагнация продолжалась до середины 2017 года, в этот период однокомнатная квартира в пределах МКАД стоила 4-4,3 миллиона».
А в 2018-м стагнация сменилась ростом. «В течение всего прошлого года цены на вторичное жилье в Москве росли, — говорит Иван Дубровин, управляющий директор «Авито Недвижимость». — Только в декабре 2018 года в сравнении с декабрем 2017 года они увеличились на 7,2 процента, причем в сегменте двухкомнатных квартир (а это наиболее ликвидный формат) рост цен составил целых 16,9 процента».
Самый заметный рост начался весной — с апреля 2018-го, рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «Основными причинами роста цен стали реализация отложенного спроса и снижение до минимума ставок по ипотеке, — говорит эксперт. — И особенно заметно подорожала вторичная недвижимость в самом востребованном классе комфорт». Что и логично — цены только-только пошли вверх, но этот тренд компенсировался смягчением условий по ипотеке, неудивительно, что самые востребованные квартиры — «двушки» в приличном старом фонде — начали пользоваться повышенным спросом.
«По сравнению с результатами 2017 года количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи жилья в 2018 году выросло на 26 процентов и достигло 156,4 тысячи сделок», — делится данными Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
Где растет спрос, там растут и цены — с января 2018-го по январь 2019 года, по данным «Авито Недвижимость», однокомнатные вторичные квартиры в Москве выросли в цене на 17 процентов, двухкомнатные — на 13 процентов, трехкомнатные — на 10 процентов.
«Цены выросли почти во всех столичных районах, снижение или околонулевая динамика зафиксирована лишь в 15 из 145 муниципалитетов, — рассказывает Алексей Попов. — Наиболее значительный рост за год наблюдается в районах Щукино (на 28 процентов), Некрасовка (также на 28 процентов — в преддверии открытия станции метро "Некрасовка") и в поселении Десеновское Новомосковского АО (на 23 процента)».
Округами с самой дешевой «вторичкой», по словам эксперта, остаются замкадные Троицкий АО (112,3 тысячи рублей за метр), Зеленоградский АО (122,98 тысячи рублей за метр), Новомосковский АО (135,7 тысячи рублей за метр). Топ-три самых дорогих округов тоже ожидаемые: это престижный ЦАО, вечный «серебряный призер» ЗАО и СЗАО — с показателями 313,8 тысячи, 228,2 и 225,4 тысячи рублей за метр соответственно. «В разрезе по районам самое дорогое жилье на вторичном рынке располагается в районах Арбат (355,5 тысячи рублей за метр), Хамовники (355,3 тысячи рублей) и Замоскворечье (339,8 тысячи рублей), — говорит Попов. — Наиболее дешевые предложения — в поселениях Новой Москвы: Роговское (69,8 тысячи рублей), Новофедоровское (81,5 тысячи рублей), Кленовское (86,1 тысячи рублей)».
Средняя же стоимость метра московской вторичной недвижимости по состоянию на начало 2019-го, как подсчитали в «Инком-Недвижимость», составила 206 тысяч рублей за метр — по данным аналитиков компании, таких вершин рынок не брал за всю историю наблюдений. Рекорд был поставлен на фоне резкого сокращения объема предложения: в январе экспонировалось 19 тысяч объектов, до такого уровня показатель не опускался с 2006 года. Соответственно, и «улетать» квартиры стали быстрее: по статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», по итогам января 2019-го средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья «старой» Москвы составил 62 дня. В январе 2018-го этот показатель достигал 79 дней (на 27,4 процента больше).
Причем эти средние показатели, возможно, сильно завышают неликвидные квартиры, выставленные собственниками по неадекватно завышенным ценникам. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные участников рынка. «Срок экспозиции варьируется в зависимости от количества выставленных предложений в определенной локации, — приводит свои данные Юлия Дымова. — Если объектов мало, квартиру можно продать за 10 дней, если много, то реализация займет около месяца».
Так что факт явного оживления рынка игнорировать никак не получится. Но означает ли это настоящий бум, который приведет к дальнейшему скачку цен? Большинство опрошенных «Лентой.ру» участников рынка так не считают.
«Рекордное подорожание можно считать явлением относительным. Всплеск цен если и был, то очень кратковременный и ничем не обоснованный. К тому же речь идет о ценах, заявленных продавцами, а не о реальных ценах сделок, которые в последние годы отличаются от заявленных на 5-10 процентов, — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — А если учесть, что после кризиса 2014 года вторичный рынок почти три года стагнировал и за это время потерял примерно 20 процентов от стоимости метра, то тут, скорее, можно говорить, о возвращении к прежним значениям, а не рекордах. Да и нынешние 200 тысяч рублей за метр имеют совсем иной вес, чем десять лет назад».
Аналитики «Инком-Недвижимость», зафиксировавшие ценовой рекорд, и сами не отрицают того, что на вторичном рынке есть предложение не только адекватно оцененных, но и просто-напросто дешевых квартир. По их статистике, например, самая дешевая «подержанная» квартира февраля оценена продавцами всего в три миллиона рублей — и это не малогабаритка, а вполне пристойной площади (34 квадратных метра) «однушка», правда, расположенная в Новой Москве. А за 3,5 миллиона можно купить 18-метровую студию почти в центре — на проспекте Мира.
Что до прогноза по дальнейшему развитию ситуации — рост, конечно, возможен. Но небольшой. «При условии устойчивого экономического роста, увеличения доходов населения и уровня ипотечных ставок, при которых квартиры на вторичном рынке смогут конкурировать с жильем в новостройках, цены на вторичном рынке жилья по итогам 2019 года могут вырасти на 5-7 процентов», — говорит Алексей Попов.
А вот Юлия Дымова не исключает снижения в тех же пределах. «Цены могут снизиться на 5-7 процентов при условии увеличения объема предложения квартир массового сегмента, — говорит эксперт. — К тому же стоит отметить, что в ближайшее время ценовая политика будет определяться инвесторами: покупатели квартир в сданных новостройках вполне могут пополнить вторичное предложение». «Рынок недвижимости чутко реагирует на внешние факторы, начиная от изменения ипотечных ставок и заканчивая макроэкономическими колебаниями, — рассуждает Марина Толстик. — Рост ипотечных ставок, отсутствие реального роста доходов и то, в каком масштабе уже реализован отложенный спрос на недвижимость, дает основания предполагать, что рост цен будет весьма умеренным (возможно, в пределах 2-3 процентов)».
«В сегменте вторичного жилья предложение по-прежнему превышает спрос, и пока это соотношение будет сохраняться, цены в данном сегменте будет диктовать покупатель. Не стоит забывать о повышении НДС до 20 процентов, о последовавшем за этим повышении цен на товары, услуги, росте тарифов ЖКХ и на этом фоне снижении реальных доходов населения. Все эти факторы станут для продавцов реальным стоп-фактором на пути повышения цен», — резюмирует Ирина Доброхотова, добавляя, что росту цен продолжает препятствовать конкуренция с новостройками, которые выводят предложение рекордными темпами.
Так что, если номинальные ценники и подрастут, не исключено, что при отсутствии спроса продавцы, реально заинтересованные в сделке, быстро «сдадут назад». Практика показывает, что обычно это происходит при отсутствии звонков в течение пары недель.