С 2017 года доля низколиквидных квартир на рынке новостроек Москвы резко выросла: с восьми до 20 процентов от всего объема предложения. Причем в некоторых столичных жилых комплексах доля квартир, которые не востребованы у покупателей, достигает 60 процентов. В чем причина такой нелюбви к московской недвижимости, разбиралась «Лента.ру».
Согласно недавнему исследованию «Инком-Недвижимость», примерно половина низколиквидных квартир расположена в границах «старой» Москвы, четверть — в Подмосковье, и столько же — на территории Новой Москвы. Такое жилье не могут распродать в течение пяти-семи лет и дольше. В других компаниях, работающих со столичными новостройками, подтверждают факт определенного затоваривания рынка невостребованным жильем.
«Тенденция скопления квартир в сегменте новостроек наблюдается последние два-три года, — рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — На данный момент в уже построенных домах реализуется около 8 700 квартир — это 20 процентов от текущего объема предложения на первичном рынке. И этот объем предложения в построенных новостройках растет от года к году примерно на тысячу квартир, даже с учетом того, что часть из него в течение года распродается».
«Само по себе наличие в продаже квартир после сдачи дома в эксплуатацию еще не говорит о том, что они низколиквидные. Некоторые застройщики сознательно выводят часть квартир в продажу после того, как дом уже построен, чтобы продать их дороже, — подчеркивает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Но есть и действительно неликвидные объекты: те, что расположены в неудобных локациях, с плохой историей строительства, неадекватной ценой. Часто это апартаментные проекты, которые, как правило, продаются медленнее, чем квартирные».
Особенно, как говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, подобные проблемы характерны для жилья верхней ценовой категории. «В настоящее время в бизнес-классе речь идет о 43 устаревших проектах, в премиум-классе — о 17», — подчеркивает эксперт.
Как правило, это ЖК, выведенные в реализацию до 2014 года: их проекты были разработаны еще в сытых и оптимистичных 2011-2012 годах, когда покупатели охотно рассматривали жилье большой площади, без отделки и даже с погрешностями в планировке — и готовы были за это платить по тарифам престижного жилья.
В самом «Инкоме» считают: основная причина роста объемов невостребованного жилья в том, что за последние годы на рынок вышло много проектов с интересной концепцией — старые ЖК с ними конкурировать не могут, вот и стоят квартиры в них непроданными по пять-семь лет.
Аналогичный тренд фиксируют и в компании «БЕСТ-Новострой». «На первичном рынке доля низколиквидных квартир за последние годы существенно увеличилась — из-за рекордного роста объемов предложения, качество которого повышается по мере увеличения конкуренции между девелоперами, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — До сих пор продаются квартиры от застройщика в жилых комплексах, сданных в эксплуатацию семь и более лет назад (всего таких проектов сегодня 12)».
Впрочем, на вторичном рынке встречаются сроки экспозиции и подольше.
«Я, наверное, никогда не продам эту квартиру, — говорит москвич Вениамин. — Десять лет без малого ее показываю, цена низкая, и все равно не берут».
Квартира, на самом деле, хорошая по московским меркам: просторная «однушка» с шестиметровой лоджией в кирпичном доме 1968 года постройки — так называемой «башне Вулыха» (эти планировки считаются одними из лучших во всем советском типовом домостроении — и без труда перепланируются в компактную «двушку»), рядом Москва-река, ближайшая станция метро — «Коломенская». Проблем с документами, как говорит риелтор, показывающий квартиру, тоже нет. Да и продается она за смешные (для удаленности от центра, типа дома и планировки) 6,8 миллиона рублей. В чем проблема?
Жилье находится в глубине Нагатинского Затона, и до метро — в лучшем случае, полчаса ходьбы. В районе рано или поздно появятся станции Большого кольца, но Вениамину вряд ли поможет и это — ни одна из них не будет рядом с его домом. Такая отдаленность от цивилизации сказывается и на социальном окружении: маргиналов здесь даже визуально многовато.
Но и плохое расположение — лишь одна из проблем невостребованности московских вторичных квартир.
«Мы смотрим вторичные квартиры с февраля 2019-го, и иногда просто тоска охватывает. Любой приличный вариант обязательно оказывается с двойным дном. А если, на первый взгляд, без — хозяева тут же поднимают цену. По одной квартире за неделю подняли почти на миллион: выставили за 7,6 миллиона, пока мы ехали на просмотр, подняли до 7,8, вечером она стоила уже 8 — а еще через пару дней смотрим, уже 8,5, — рассказывает покупательница Ирина. — И такое ощущение, что в недорогом сегменте большинство квартир полукриминальные. Один вариант смотрели, рядом с ВДНХ — в объявлении указано, как обычно, что квартира свободная, продает наследник. Стали проверять — там 18 переходов права собственности за последние годы. Третья квартира — тоже наследство. По телефону там были наследники первой очереди, риелтору нашему признались, что второй очереди. На просмотре — оказались вообще чуть ли не четвертой очереди, концов не сыскать. И пол на кухне почему-то разобран».
«Практически каждая третья квартира имеет какие-то проблемы по документам. Особенно сложно проверить наследственные квартиры, — подтверждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Но откровенно криминальных вариантов не так много». Неликвидными же, по словам эксперта, считаются в основном квартиры с видом на железнодорожную станцию, зону разгрузки продуктовых магазинов, на трамвайные пути, с видом на промзону, а также квартиры на низких этажах.
Вызывают тревогу квартиры с перепланировками — тем более, что владельцы этот факт довольно часто скрывают, делится опытом Ирина. По ее словам, тут может помочь риелтор с большим опытом работы — обычно такие ухищрения специалист замечает довольно быстро.
«Очень частая проблема — плохое общее состояние дома. Ветхий конструктив, страшный грязный подъезд, насекомые и крысы сильно портят впечатление при просмотре, — продолжает список минусов Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Бывали случаи, когда собственники, очень желавшие продать жилье, делали ремонт в подъезде за свой счет. Во всяком случае, привести в порядок квартирный холл и лестничную клетку в порядок перед показами точно стоит. С этой проблемой тесно связана другая — соседское окружение. Алкоголики и наркоманы во дворе, сосед-скандалист, душевнобольной или сутяга не украшают выставленный на продажу объект». Обычно продавцы стараются скрыть проблемных соседей от покупателя — например, провести на показ в то время, когда их нет, напоминает эксперт. Впрочем, беседы с бабушками у подъезда как способ экспресс-проверки на наличие проблемных соседей никто не отменял.
Тем же способом можно выведать сведения и о бывших/нынешних владельцах жилья. «Сложно продаются квартиры, в которых умерли бывшие собственники. Чтобы сдать или реализовать такую недвижимость, наследники порой утаивают правду. Да, если продавец молодой человек, а обстановка объекта — из середины прошлого века, нет смысла врать, что квартира досталась в наследство от пожилого родственника. Но многие наследники не признаются, что в квартире кто-то умер — настаивают, что это случилось в больнице, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — По нашим оценкам, квартиры, в которых кто-то умер, на вторичном рынке занимают порядка одного процента. Причем, как правило, речь идет о жилье, в котором скончались пожилые люди, хотя бывает и криминал — нам попадался случай, когда именно “черный риелтор” убил пожилого собственника и пытался перепродать квартиру. Дело закончилось полицией».
Такие случаи, впрочем, все же единичные — хотя, как говорит большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов, чем сильнее цена квартиры отклоняется в минус от стоимости похожих предложений по району, тем выше вероятность «напороться» на проблемный вариант. Особенно — если цена низкая в отсутствие видимых повреждений и недостатков.
«Потенциально оспариваемых сделок на сегодняшнем вторичном рынке — около десяти процентов, — делится данными Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ. — Реально же до судебных разбирательств доходит не более чем в одном проценте случаев».
В остальном, утверждают игроки рынка, недостатки квартир с лихвой компенсируются скидками. «Например, рекордсменами по сроку экспозиции обычно выступают квартиры после пожара, лоты в домах, расположенных возле шумных транспортных магистралей, ЛЭП, тюрем и кладбищ, — говорит Ирина Доброхотова. — В этом случае достаточно сделать скидку в размере 10-15 процентов от цены аналогичного объекта, но без подобных изъянов, и квартира найдет своего покупателя».
«Адекватно оцененная квартира не будет продаваться дольше полугода. Собственно, вообще все, что продается годами, — просто неадекватно оцененное жилье», — резюмирует Оксана Иванова.