В Москве с начала 2019 года продали рекордное количество жилья, но есть один формат, спрос на который, напротив, серьезно упал — это апартаменты. Загадка ситуации подкрепляется тем, что этот тип недвижимости дешевле обычных квартир на 20-25 процентов — существенная разница обеспечивала апартаментам стабильный спрос экономных покупателей. В чем причина столь резкой утраты доверия к самому доступному типу жилья — разбиралась «Лента.ру».
По оценке аналитиков Est-a-Tet, за последние 12 месяцев объем реализованных в столице апартаментов сократился на 36 процентов. Тенденцию подтверждают и другие участники рынка: аналогичные данные предоставили «Ленте.ру» аналитики ЦИАН и агентства недвижимости «Бон Тон».
«Тенденция к снижению продаж апартаментов проявила себя с февраля 2019-го, когда спад спроса составил девять процентов, — говорится в материалах аналитического департамента «Бон Тон» (есть в распоряжении редакции). — Далее разрыв только нарастал, одновременно с этим снижалась и доля апартаментов в реализации — с 11,4 процента в начале года до 7,5 в июле». Но одним только сокращением предложения спад сделок с апартаментами не объяснить: по статистике «Бон Тон», коэффициент вымывания для апартаментов, который показывает долю продаж от объема предложения за месяц, снижается с первого квартала 2018-го. Особенно это заметно в демократичном комфорт-классе: за этот период показатель снизился с 15,4 по 4,3 процента.
Именно апартаменты комфорт-класса традиционно пользовались спросом у экономных покупателей, приобретающих первое жилье: по оценке генерального директора «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, апартаменты сопоставимой площади в среднем стоят на 5-25 процентов дешевле квартир. Причем, как уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, в тех ЖК, где застройщик «замиксовал» оба формата недвижимости, разница в цене обычно как раз максимальная — 20-25 процентов. При этом покупатели апартаментов, разумеется, никак не ограничиваются в пользовании всей инфраструктурой комплекса.
Что же заставляет людей со строго ограниченным бюджетом на покупку недвижимости отвернуться от апартаментов? Минусом формата традиционно считается отсутствие «прописки»: зарегистрироваться в апартаментах можно только временно — процедуру придется повторять каждые пять лет. Впрочем, уверена управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, целевую аудиторию формата это никогда не пугало. «В Москве до 80 процентов клиентской аудитории апартаментов — москвичи, уже имеющие “прописку”. Да и для остальных ее наличие не дает значительных преимуществ, если не считать права голосования на выборах», — считает эксперт.
Еще один минус — повышенные (относительно «классического» жилья) расходы для собственников. Это касается как «коммуналки», так и налога на имущество физлиц. «С учетом сокращения реальных располагаемых доходов населения, можно ожидать, что при выборе между квартирой и апартаментами покупатели начинают смотреть не только на цену продажи, но и на будущие расходы на их содержание, — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. — Владельцы апартаментов находятся в невыгодном положении по сравнению с хозяевами квартир, переплачивая в несколько раз больше только за один налог на имущество».
По оценке Марии Литинецкой, собственники нежилых метров в среднем тратят на водоснабжение на 12 процентов больше, чем владельцы квартир. Водоотведение и канализация обходятся им дороже на восемь процентов, отопление — уже на 25 процентов, а электроснабжение — и вовсе на 36 процентов. С другой стороны, как напоминают аналитики «Бон Тон», в платежках владельцев апартаментов нет строчки «капремонт». Еще один небольшой бонус для владельцев апартаментов — более мягкие требования к перепланировкам (которые, впрочем, могут сказаться и на частоте коммунальных аварий).
Что касается налогов — как нежилая недвижимость, апартаменты облагаются имущественным налогом по ставке от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Конкретная цифра зависит от конкретного статуса недвижимости — скажем, гостиничные помещения облагаются по ставке 0,5 процента, а торговые и офисные — уже по два процента. Ставка для квартир рыночной стоимостью до 10 миллионов рублей — 0,1 процента от кадастровой стоимости, от 10 до 20 миллионов — 0,15 процента. Зато сама кадастровая стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем у квартир в том же районе — по оценке «Метриум», разница достигает 1,5 раза.
Впрочем, как говорит коммерческий директор компании «Колди» Елена Орешкина, в столице действует специальный «льготный список», куда застройщики апартаментных комплексов стремятся включать свои объекты. Попадание в список обеспечивает «нежилью» торгово-офисного назначения снижение ставки до 0,5 процента.
Еще один момент: застройщики апартаментов не должны соблюдать некоторые требования, обязательные для жилья, — речь об инсоляции (нормах освещенности помещений) и об инфраструктуре ЖК. «Квартиры и апартаменты не отличаются друг от друга по планировочным решениям и высоте потолков, отличие — в обеспечении школами, детскими садами, парковками, и т.д., — поясняет директор департамента прямых продаж ЗАО «Башня Федерация» Павел Иншаков. — Для застройщиков строительство комплексов с апартаментами очень интересно: это возможность возвести на земельном участке больше квадратных метров с меньшими затратами на инфраструктуру».
«Правом не обеспечивать инфраструктурой и соблюдать менее строгие нормы инсоляции для нежилых помещений застройщики апартаментов пользуются очень часто — в противном случае они реализовали бы такой проект, как квартиры», — соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, добавляя, что и площади «жилых ячеек» в апарт-комплексах среднего сегмента обычно меньше, чем у квартир (тогда как в премиум-сегменте разница, действительно, практически незаметна).
Тенденцию подтверждает Наталья Шаталина: по ее словам, площади апартаментов комфорт-класса в среднем на 19 процентов ниже, чем квартир того же ценового сегмента. Впрочем, для многих экономных покупателей это, скорее, плюс: меньше метров — меньше финальная стоимость объекта.
Да и все перечисленные минусы, строго говоря, давно не являются тайной для покупателей апартаментов. Формат на рынке уже несколько лет, и при всех своих недостатках он оставался востребованным — за счет ценовой разницы с квартирами и высокой инвестиционной привлекательности (апартаменты — хороший арендный бизнес, это коммерческая недвижимость, а значит, владелец можно спокойно открывать «дома» хоть хостел, хоть гостиницу, хоть офис).
Но и невысокий бюджет, и привлекательность для частных инвесторов уже не удерживают спрос на «нежилье». «Шансы апартаментов снижаются до следующего витка экономического роста, — рассуждает руководитель исследовательской компании MAR Consult Дмитрий Шиманов. — Целевая аудитория формата — успешные самозанятые, стартаперы и прочий малый и средний бизнес, — испытывают сейчас самые сложные времена. В условиях стагнации наращивать выручку удается в основном крупному бизнесу, которому нет прямой выгоды от покупки апартаментов».
Не в пользу апартаментов сыграло и снижение цен на квартиры рядом застройщиков — да, оно стало возможным в основном за счет сокращения площадей, но экономному покупателю это подходит. «Застройщики жилых комплексов с квартирами в 2018-2019 годах вывели на рынок большие объемы предложения по привлекательной стоимости, стремясь успеть до введения проектного финансирования. Апартаментам было непросто конкурировать с таким предложением», — объясняет спад спроса начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева.
Вспомним и о том, что у потенциальных покупателей денег становится все меньше. При покупке квартир решением становится ипотека, апартаментам с этим сложнее. Во-первых, «нежилье» кредитуют далеко не все банки, во-вторых, ставка по кредитам на апартаменты выше (в среднем, по оценке начальника управления клиентских отношений СДМ-Банка Ивана Лонкина, на 0,5-1 процент), как и размер требуемого первоначального взноса. О программах ипотеки с господдержкой покупателям апартаментов приходится забыть в принципе.
И наконец, наболевший вопрос гарантий. Застройщики апартаментов не обязаны продавать их по договорам долевого участия (ДДУ), а значит, изменения в 214 закон, введенные с 1 июля 2019-го, не защитят покупателей такой недвижимости. Мало того, даже если комплекс продается по ДДУ, в случае банкротства покупатели апартаментов не смогут рассчитывать на постановку в реестр обманутых дольщиков — они ведь покупали нежилую недвижимость.
Кстати, по статистике «Метриум», не менее 86 процентов строящихся проектов с апартаментами продаются именно по ДДУ, а по статистике компании «Азбука Жилья» эта доля может достигать и 95 процентов. «Правительство города активно стимулирует застройщиков продавать апартаменты по ФЗ-214, — поясняет генеральный директор «Азбуки Жилья» Владимир Каширцев. — Это важно самим застройщикам: схема позволяет привлечь банки для выдачи ипотеки».
При этом с 1 июля экономика проектов с апартаментами дополнительно ухудшилась, напоминает эксперт. «У апартаментов остается дополнительная специфическая нагрузка на экономические результаты: стоимость реализации ниже, плюс в стоимость апартаментов закладывается НДС, который не фигурирует в продаже квартир», — подчеркивает Каширцев. Неудивительно, что, по данным Москомстройинвеста, вала желающих переключиться с квартир на апартаменты с переходом на новые правила работы по ДДУ среди игроков рынке не наблюдается
Похоже, не только застройщики, но и покупатели апартаментов до последнего надеялись на то, что власти одобрят механизм перевода «нежилья» в жилье. И после провала этих планов апартаменты комфорт-класса стали стремительно превращаться в нишевой продукт, интересный только инвесторам и покупателям «стартовой» жилплощади. Ручеек такого спроса вряд ли когда-нибудь иссякнет — но на серьезный рост в отсутствие механизмов поддержки при нынешней экономической ситуации застройщикам апарт-комплексов рассчитывать не приходится.