Квартирный вопрос Почему цены на новостройки снижаться не будут

Пандемия коронавируса, девальвация рубля и экономический спад скорректировали планы по запуску новых жилых проектов у застройщиков. Еще раньше начали снижаться объемы нового строительства, и это уже долгосрочный тренд. «Лента.ру» проанализировала перспективы рынка новостроек и будущие цены на жилье.

На прошлой неделе стало известно, что правительство проработает вопрос о расширении программы льготной ипотеки под 6,5 процента и расширит ее действие. Об этом сообщил первый вице-премьер Андрей Белоусов на встрече с представителями «Деловой России». Льготная ипотека была утверждена в апреле этого года как часть общенационального плана восстановления экономики после пандемии коронавируса COVID-19 и будет действовать до 1 ноября. В том числе благодаря этой программе ставки снизились до минимума с 2018 года, а спрос на ипотеку на первичном рынке России в мае превысил достигнутый до пандемии уровень.

По данным ДОМ.РФ, в мае объем ипотечного кредитования в России достиг 205 миллиардов рублей, что на 8 процентов больше, чем в мае 2019 года. За месяц банки выдали 87 тысяч кредитов (плюс 1,4 процента к маю прошлого года). А главным драйвером роста стала как раз программа льготной ипотеки. В мае на нее пришлось около 20 процентов всех выданных ипотечных кредитов.

Именно спрос не позволяет ценам на недвижимость снижаться. По данным ЦИАН, средневзвешенная стоимость первичного жилья в российских городах-миллионниках в начале июня составила 76,7 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись на 1 процент относительно начала мая и на 6 процентов — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Про снижение цен можно забыть и по другим причинам.

Дефицит предложений

На рынке новостроек уже в ближайший год спрос будет превышать предложение, утверждают эксперты рынка недвижимости. Это связано с тем, что в 2019 году в Московском регионе было выдано 301 разрешение на строительство (123 — в Москве и 178 — в области), что на 64 процента меньше, чем в 2018 году (когда было выдано 833 разрешения, из них в Москве — 437, в области — 396). Тенденция к сокращению выданных разрешений на строительство сохраняется и в 2020 году.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина объясняет сокращение числа полученных разрешений на новое строительство тем, что девелоперы накануне ввода новых правил финансирования получили максимально возможное на тот момент количество разрешений на строительство. Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики жилья обязаны привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета.

Соответственно, следует ожидать снижения ввода жилья в России. Такой прогноз содержится в презентации старшего вице-президента Сбербанка Владимира Ситнова, представленной журналистам, участвовавшим 21 октября в проходившей в Санкт-Петербурге конференции по развитию жилищного строительства. Прогноз сделан на основе полученных девелоперами документов на новое строительство. «По нашим оценкам, в Москве "запас" разрешительной документации будет исчерпан к середине 2021 года. Это самый лучший показатель по стране», — комментирует Владимир Ситнов. Это значит, что наиболее ликвидные и интересные объекты постепенно будут вымываться с рынка. Уже в прошлом году впервые за последние годы на рынок было выведено квартир в два раза меньше, чем продано. По мониторингу НОЗА в целом по России ассортимент предложений квартир за 2019 год сократился на 14,5 процента, что повлекло рост цен в среднем на 12 процентов.

Тренд на монополизацию

Среди факторов, влияющих на цену недвижимости, нельзя не учитывать себестоимость строительства. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6-8 процентов, писал РБК. А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (плюс 15 процентов), вентиляционное оборудование (плюс 12 процентов), арматура (плюс 10 процентов), оцинкованный металл (плюс 9 процентов) и электрика (плюс 8 процентов).

По мнению Ольги Тумайкиной, сокращение предложения новостроек усилит монополизацию рынка. Усилит этот процесс и реформа долевого строительства, которая лишила мелких и средних застройщиков единственного доступного источника финансирования — денег дольщиков. Число строительных компаний, которых кредиторы хотят обанкротить, за 2019 год выросло на 77 процентов (350 застройщиков). Общее число компаний, признанных банкротами, выросло за год на 22 процента — до 184. Такие данные приводит в своем исследовании Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). К тому же за 2019 год объем просроченной задолженности компаний, занимающихся строительством зданий и сооружений, вырос на 9 процентов, а ее доля — с 17,3 до 21,3 процента, говорится в исследовании рейтингового агентства «Эксперт РА». Выдачи кредитов компаниям на строительство зданий и сооружений в 2019-м сократились на 9 процентов по сравнению с 2018 годом.

На себестоимость строительства влияют и меры профилактики коронавирусной инфекции на строительных площадках. «Себестоимость строительства растет. На это влияют удорожание строительных материалов и затраты, связанные с соблюдением санитарно-защитных мер на строительных площадках и в офисах продаж», — отметила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Ипотечные ставки на минимуме

Фактор, который стал определяющим для ценообразования квадратного метра, — рекордно низкие за всю историю ипотеки ставки. Ни них, кроме госпрограммы льготной ипотеки под 6,5 процента, активно влияют и совместные акции застройщиков с банками, подогревая спрос на недвижимость.

ГК ФСК совместно с крупнейшими банками страны запустила сразу две подобные льготные программы — с ВТБ и «Альфа-банком. Так с ВТБ запущена ипотечная программа со ставкой от 0,5 процента годовых. Такая ставка работает в рамках программы «Ипотека 6,5». До конца 2020 года ставка по ипотеке будет 0,5 процента годовых, в дальнейшем — 6,5 процента. Субсидирование ставки по ипотеке до конца 2020 года осуществляет ФСК. Приобрести квартиру по этой программе можно в новостройках, которые строятся ГК ФСК на территории Москвы и Московской области.

С «Альфа-Банком» ФСК совместно запустила акцию субсидированной ипотеки под 0 процентов до конца 2020 года. А с января 2021 года ипотечная ставка на оставшийся срок кредитования составит 8,39 процента. Получается, что до 1 января 2021 года проценты по ипотеке за покупателя будет гасить застройщик. Первоначальный взнос при использовании данного предложения должен составлять не менее 20 процентов от стоимости квартиры, кредит можно взять на срок до 20 лет. Ранее у ГК ФСК вместе со Сбербанком была внедрена ипотека с рассрочкой. Выдача ипотечного кредита для покупки квартиры в новостройке в объектах ГК ФСК будет проводиться двумя частями. Первая часть в размере 10 процентов от суммы кредита перечисляется сразу после подписания договора приобретения. Оставшаяся часть поступает до 10 декабря 2020 года, но не позднее ввода объекта в эксплуатацию. Сбербанк в этой программе выдает кредиты по ставке 6,4 процента годовых.

Хорошая инвестиция

Столь выгодных условий по ипотеки на рынке еще не было и вряд ли скоро появятся. Уже сейчас застройщики начали отменять и сокращать скидки. А спрос подогревается. «На фоне активного спроса стоимость новостроек до конца года может вырасти на 10-20 процентов. Со снижением ипотечных ставок девелоперы получили своего рода дельту для покрытия издержек путем повышения цен. Такую дельту может создать лишь очередное снижение ипотечных ставок», — сказал «Известиям» директор риэлтерской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Несмотря на последствия экономического кризиса и пандемии коронавируса, а также падения спроса на покупку жилья в период самоизоляции, недвижимость в Москве и не думает дешеветь, — отмечал в эфире телеканала «МИР 24» генеральный директор IKON Development Антон Детушев. — Причем рост цен на квартиры затронул не только новостройки, но наблюдается также и на рынке вторичной недвижимости. С начала 2020 года квартиры подорожали в среднем на 2-5 процентов в зависимости от типа жилья, класса и локации».

Дополнительно к этому сформировался отложенный спрос на новостройки, и после отмены режима самоизоляции люди вернутся на рынок с активной покупательской позицией. Подтверждение тому — аналогичная тенденция в Китае, где после отмены карантина наблюдался повышенный спрос на недвижимость.

В кризисы недвижимость является самым надежным инструментом для сохранения сбережений. Доходность от нее, в особенности, если покупаешь квартиру в строящемся доме, существенно превышает доходность от банковских вкладов. В текущей ситуации эта картина проявилась особенно явно. В связи с тем, что ставка ЦБ снижается, снижаются и проценты по вкладам. Сегодня ставка ЦБ составляет 5,5 процента, средняя ставка по банковским вкладам — 6-7 процентов. В то время как доходность от недвижимости составит 10-15 процентов годовых и выше.