Присоединенный к России Крым с 2014 года стабильно входит в число регионов, где спрос на недвижимость и цены постоянно растут. Многие россияне за прошедшие восемь лет купили на полуострове жилье для отдыха, некоторые туда даже переехали. Между тем Украина не признает российские документы, подтверждающие права собственности на квартиры и дома в Крыму. С началом специальной военной операции будущее местного рынка недвижимости оказалось под вопросом: крупные инвесторы и раньше опасались вкладываться в крымские проекты, а теперь заволновались и обычные граждане, уже купившие или планировавшие приобрести там жилье. Ждать ли масштабной распродажи недвижимости в Крыму и насколько рискованно в ней участвовать, разбиралась «Лента.ру».
Информацию о резком увеличении числа желающих продать жилье в Крыму изначально опубликовали украинские СМИ. Сообщалось, что жившие на полуострове с семьями российские военные собрались и уехали еще в январе 2022-го, а рядовые россияне начали избавляться от крымской недвижимости уже после начала спецоперации. Власти региона эти данные оперативно опровергли.
«Сейчас активно распространяются фейки, что после начала специальной военной операции на Украине россияне якобы массово побежали из Крыма и продают свою недвижимость на полуострове, — заявил советник главы Крыма по информационной политике Олег Крючков. — Все это продукт украинской пропаганды. Банальный фейк, который не имеет ничего общего с реальностью». Чиновник заверил, что спрос на недвижимость в Крыму, напротив, остается повышенным: россияне по-прежнему активно переезжают на полуостров из других регионов, а квартиры в новостройках раскупаются еще на нулевой стадии строительства, то есть на этапе котлована.
Правдивость этого высказывания отчасти подтвердили эксперты системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro: они подсчитали количество лотов на первичном рынке жилья и пришли к выводу, что в Севастополе, например, многие комплексы полностью распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. «Спрос значительно превышает предложение», — констатировали аналитики в исследовании, опубликованном в конце марта 2022-го (есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Тем временем россиянам косвенно пообещали упростить покупку жилья в Крыму. Во-первых, глава местного парламента Владимир Константинов сообщил, что скоро они смогут приезжать по железной дороге в Крым через территорию Украины (через Запорожье и Харьков поезда ходили до 2014 года, маршрут был закрыт после присоединения Крыма). Во-вторых, несколько российских банков, в том числе выдающие ипотеку, — например, ВТБ и Промсвязьбанк — собираются развивать бизнес на полуострове. До сих пор большинство финансовых организаций «с материка» игнорировали Крым, так как опасались санкций Запада. В новых условиях, когда жесткие санкции уже введены, опасений стало меньше. При этом ипотеку в России после увеличения ключевой ставки Центробанка начали выдавать под 20 и более процентов годовых (за исключением льготных кредитов). В Харькове и Запорожье, через которые пролегает железная дорога в Крым, продолжаются военные действия.
В реальности спецоперация на Украине и вновь обострившаяся проблема принадлежности Крыма (большинство стран — членов ООН считают полуостров неотъемлемой частью Украины) пока, похоже, не оказали значимого влияния на местный рынок недвижимости. В базе «Авито» около 55 тысяч объявлений о продаже недвижимого имущества на полуострове, из них около 10 тысяч — квартиры. Срочно продаются больше 1,2 тысячи объектов, из них примерно 200 — квартиры. Упоминание о возможном торге, вечном спутнике панических продаж, есть в тысяче объявлений — это меньше двух процентов. База «Мир квартир» содержит 19 тысяч объявлений о продаже квартир в Крыму, из них 2,5 тысячи (13 процентов) были созданы за последнюю неделю (30 марта — 5 апреля). Для сравнения: в Москве доля свежих объектов выше — около 18 процентов.
Статистика ЦИАН, правда, свидетельствует о том, что продавцы недвижимости в Крыму как минимум очень активны. Всего там более 11 тысяч объявлений о продаже квартир (первичный и вторичный рынки), из них 10,9 тысячи были созданы или обновлены за месяц, больше 9 тысяч — за последнюю неделю. С пометкой «срочно» экспонируется около сотни объектов.
По данным «МИЭЛЬ» (есть у «Ленты.ру»), на вторичном рынке в Крыму самая дешевая квартира стоит 1,19 миллиона рублей — это 16-метровый лот в селе Межводное в 550 метрах от моря. Квартира расположена на втором этаже малоэтажного комплекса. В центре полуострова в селе Колодезное (11 километров до моря) за 1,5 миллиона рублей предлагается двухкомнатная квартира. Общая площадь — 51 квадратный метр. Покупателю оставят всю мебель и бытовую технику.
В среднем вторичное жилье в Крыму за год к марту 2022-го подорожало на 16 процентов, до 124 тысяч рублей за квадратный метр, подсчитали аналитики «Мира квартир» (соответствующий обзор есть у «Ленты.ру»). В Судаке стоимость квадратного метра выросла на 54 процента, в Севастополе — на 48,5 процента, в Форосе — на 48 процентов. Средняя цена готовой квартиры в Крыму достигла 7,5 миллиона рублей.
Дороже всего «вторичка» в Гурзуфе и Ялте — 13,2 миллиона и 11,7 миллиона за квартиру соответственно. Заметно дешевле недвижимость в Керчи (4,3 миллиона за среднестатистическую квартиру) и удаленном от моря Бахчисарае (4,1 миллиона). В Севастополе за обычную квартиру в среднем просят 8,6 миллиона, в Симферополе — 6,8 миллиона. «Спрос на вторичном рынке Крыма ниже, чем на первичном, так как он отличается непрозрачностью и высокими рисками», — указывают аналитики.
Но считающийся более надежным рынок новостроек явно сильнее пострадал от последствий спецоперации. «Геополитическая обстановка, повышение ключевой ставки и проблемы с доступностью ипотеки уже повлияли на продажи. Некоторые проекты установили рекорды по продажам, в то время как другие встали на паузу, и не всегда по своей инициативе», — отмечают эксперты bnMap.pro. Тем не менее на 1 марта 2022 года в Крыму продажи велись на 48 проектах строительства жилья (в 109 корпусах).
Квадратный метр нового жилья в среднем по полуострову с марта 2021 года подорожал на 61 процент, до 170,3 тысячи рублей, свидетельствуют данные «Мира квартир». Больше всего вырос в цене «квадрат» в Евпатории — на 85 процентов. В Судаке он подорожал на 75 процентов, в Феодосии — на 73 процента. «Это те курорты, которые ранее были недооценены, — поясняют специалисты. — Покупатели, которые не могли позволить себе квартиры в Ялте и Севастополе, обратились к курортам поменьше, в результате ценники выросли уже и здесь». В среднем новая квартира в Крыму стоит 9,3 миллиона рублей. В Севастополе она обойдется в 9,9 миллиона, в Ялте и Гурзуфе — примерно в 13,5 миллиона. За 8-9 миллионов можно приобрести квартиру в Феодосии, Форосе и Евпатории.
На крымском рынке новостроек сохраняется дефицит предложения, констатируют аналитики. Кроме того, наблюдается рост себестоимости строительства. Из-за этого цены на квартиры увеличиваются. «В этом году в связи с обрушением рубля возник новый виток ажиотажа. Не исключается, что новостройки еще подорожают, но этот процесс в отсутствие дешевой ипотеки небесконечен», — предупреждают в «Мире квартир».
Крымские риелторы уверены, что рынок недвижимости полуострова в любом случае останется на плаву. «Недвижимость — это возможность сохранить средства независимо от политической ситуации, курсов валют и других факторов. Море и солнце в Крыму не исчезнут ни при каких обстоятельствах. Крым был, есть и будет курортом», — пишет риелтор Артем Бараболя в соцсети Instagram (запрещена в России; принадлежит корпорации Meta, которая признана в РФ экстремистской и запрещена).
«Есть тенденция к тому, что цены упадут», — утверждает директор крымского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская. По ее словам, продавцам жилья в Крыму сейчас не стоит поднимать ценники: если есть необходимость продать, лучше сделать это быстро, пока еще активны ипотечники. Стоимость недвижимости может снизиться примерно на 20 процентов, полагает специалист. При этом у застройщиков нет особой возможности урезать цены — стоимость стройматериалов увеличивается. «Война войной, а люди едут греться», — добавила Массальская, говоря о перспективах рынка арендного жилья.
Между тем правовые риски для покупателей недвижимости в Крыму сохраняются. По словам адвоката Александра Молохова, бывшего замруководителя рабочей группы по международно-правовым вопросам при постоянном представительстве Крыма при президенте РФ, основные риски — это невнятная история некоторых объектов в тот период, когда Крым был украинским, различия в законодательстве Украины и России, криминальная подоплека в истории предыдущих сделок с недвижимостью. «Рекомендую параллелить оформление сделок на один и тот же объект недвижимости в России и на Украине, а также применять институт титульного страхования», — предупредил эксперт.
Мушех Геворкян, управляющий партнер адвокатского бюро «Геворкян и партнеры», считает, что в Крыму риски покупки недвижимости с непрозрачной собственностью выше, чем в других регионах, из-за того, что прежние владельцы были зарегистрированы в украинских реестрах.
Член Ассоциации юристов России, юрист «Единого центра защиты» Кирилл Резник, в свою очередь, поспешил успокоить потенциальных новоселов. «Если говорить о политической повестке, то, на наш взгляд, риски покупки недвижимости на территории Республики Крым на сегодняшний день примерно одинаковы с рисками покупки недвижимости на территории любого другого региона РФ. То есть они минимальны», — заявил специалист «Ленте.ру». Российские власти ни в коем случае не допустят выхода Крыма из состава страны, подчеркнул он. Главный риск для покупателей — выбрать дом или квартиру, которые потом окажутся построенными незаконно на участке, полученном путем самозахвата, пояснил Резник. Он посоветовал гражданам тщательно проверять недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках.
Но в реальности провести по-настоящему качественную проверку (особенно если речь идет о «вторичке») почти невозможно: Украина с 2014 года закрыла свои реестры недвижимости в Крыму, юридическая чистота многих объектов под вопросом. В таких условиях покупатель рискует приобрести, например, залоговую квартиру или стать жертвой схемы двойных продаж. Когда начнется обмен данными о крымской недвижимости и возможен ли он в принципе — неизвестно.