В июне ЦБ зафиксировал в России рекордно низкую среднюю ставку по выданным за месяц кредитам — всего 3,81 процента. К предыдущему месяцу показатель упал почти в полтора раза, и дело не только в изменении условий по госпрограммам. Ставка «как в Европе», где кредитование гораздо дешевле, получилась из-за массового распространения программ от застройщиков с дополнительным субсидированием по ипотеке. По сути, компании просто доплачивают банкам часть дохода, которую те недополучают, выдавая кредиты по ставке в 1 процент, 0,1 процента и даже 0,01 процента годовых. В схемы для покупателей зашиты дополнительные расходы, и на покупку одной и той же квартиры по разным программам придется потратить разные суммы. Но можно ли выиграть и сэкономить значительную сумму на покупке квартиры? Мнимый ноль — в материале «Ленты.ру».
Программы с дополнительным субсидированием сегодня предоставляют не только крупные игроки, но и средние, и небольшие компании. Минимальная ставка у всех разная — у «Интеко», например, это 0,3 процента, у ГК ПИК и «Кортроса» — 0,1 процента. Абсолютный минимум — это 0,01 процента, но такие условия чаще предлагаются на первые несколько месяцев, дальше ставка повышается. Есть и программы, где 0,01 процента распространяется на весь срок кредита — среди опрошенных «Лентой.ру» компаний такие есть в проектах ГК ФСК, «СМУ-6 Инвестиции», «Евроинвест Девелопмент». Это выглядит как «бесплатная ипотека», но есть нюанс: недополученную прибыль банкам компенсирует застройщик, причем речь идет о серьезных суммах.
Если ставка субсидируется на полный срок кредита (30 лет), каждый процент снижения обходится застройщику примерно в 5 процентов стоимости квартиры, объясняет генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев. Соответственно, если ставка по госпрограмме субсидируется с 7 процентов до 1 процента, речь о 30 процентах стоимости, а если до 0,1 процента — примерно о 35 процентах. Похожие расчеты приводит и коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. В проектах компании есть комбинированная ипотечная программа — ставка по ней субсидируется с 9,4 процента до 6,7 процента, что стоит застройщику примерно 15-17 процентов от цены квартиры.
«По льготной субсидированной ставке в 0,1 процента комиссия девелопера может быть еще выше и достигать 40 процентов. Отнюдь не все застройщики могут себе позволить выплачивать такую комиссию за счет своих доходов. Обычно финансовая модель проекта не предполагает, что застройщик возьмет на себя такие обязательства. Таким образом клиент может рассчитывать на заявленную ставку по субсидированной ипотеке лишь при более высокой цене лота», — говорит эксперт.
Иными словами, субсидирования ставки на 2-3 процентных пункта покупатель в цене квартиры может и не увидеть. Однако если предлагается «беспроцентная» ипотека, то расход включается в стоимость жилья уже с большой вероятностью. «Стоимость лота заметно отличается в зависимости от того, какую схему оплаты покупки жилья выбрал для себя покупатель и какова доля участия девелопера в субсидировании ипотечной ставки», — подчеркивает Стефан.
В итоге сейчас одна и та же квартира в жилом комплексе может стоить по-разному — в зависимости от схемы, по которой ее покупаешь. По данным ЦИАН, почти все крупнейшие застройщики устанавливают такую наценку — ее размер составляет от 10 до 25 процентов.
Сами застройщики, разумеется, не афишируют наличие «ипотечного меню» стоимости одной и той же квартиры. Кто-то называет доступные варианты по телефону, кто-то, как «Донстрой», только при визите в офис, а кто-то добавил различные опции на сайт. В проектах ГК ПИК, например, можно выбрать интересующую ипотечную программу и сразу увидеть, как меняется не только размер платежа, но и цена самой квартиры.
Например, «однушка» площадью 41,6 «квадрата» в ЖК «Кавказский бульвар 51» изначально выставлена на сайте проекта за 10,5 миллиона рублей. Условия действуют при ипотеке под 4,99 процента, ежемесячный платеж по такому кредиту составляет от 239,39 тысячи рублей при первом взносе в 30 процентов.
Однако купить квартиру можно и дешевле, сразу на 18 процентов — за 9,615 миллиона рублей при стопроцентной оплате. Цена может быть еще ниже — 9,605 миллиона рублей — по ипотечной госпрограмме под 7 процентов на 30 лет. При минимальном первом взносе в 15 процентов платеж составит 42,18 тысячи рублей в месяц.
Субсидированная ипотека от застройщика под 1,99 процента выдается сроком до 30 лет с первым взносом в 15 процентов. В таком случае жилье будет стоить 11,117 миллиона рублей, ежемесячный платеж составит 29,6 тысячи рублей. Ипотека под 0,1 процента будет распространяться уже на ограниченный пул квартир — также со сроком до 30 лет и первым взносом в 15 процентов. Стоимость квартиры в таком случае составит 11,612 миллиона рублей, ежемесячный платеж — 23,97 тысячи рублей в месяц.
В результате разница между минимальной и максимальной ценой предложения одной и той же квартиры для покупателей составляет примерно 21 процент. В некоторых случаях наценка может быть и больше — и 25 процентов, и даже 35.
Однако для ипотечников максимально субсидированные программы все равно интересны, подчеркивают участники рынка. «Стоимость цены при субсидировании для каждого клиента рассчитывается индивидуально. Выгода, которую клиент получает на экономии по переплате процентов, а также меньший ежемесячный платеж, значительно перекрывает удорожание стоимости квартиры», — говорит директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент» Екатерина Худа.
«Самая востребованная программа у нас — минимальная ставка 0,01 процента. Все клиенты, которые подходят под программу "Господдержка" и "Семейная" нацелены именно на ставку 0,01 процента, так как платеж для клиента значительно ниже, чем при стандартных 6-7 процентах», — отмечает и коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Размер платежа — один из ключевых параметров у заемщиков при выборе программы. Недаром в последние годы средний срок кредита постоянно растет: сейчас по кредитам на новостройки он составляет 24,3 года, а на 1 января 2018-го речь шла про 15,9 года. Растягивая выплаты во времени, заемщики снижают свою нагрузку — и в этом смысле «бепроцентная ипотека» оказывается выгодной, несмотря на переплату на старте. На примере квартиры от ГК ПИК ясно, что размер ежемесячного платежа при разных программах может различаться в 1,76 раза — 23,97 тысячи рублей и 42,23 тысячи рублей в месяц.
Есть и еще один важный параметр — итоговая переплата по кредиту. Расчет на ипотечном калькуляторе для той же квартиры показывает, что по семейной ипотеке под 7 процентов, которая предполагает самую низкую стоимость жилья, заемщик, выбрав срок в 30 лет и первый взнос в 15 процентов, переплачивает банку 11,39 миллиона рублей.
Итоговая сумма, которая рассчитывается из сложения первого взноса, самого кредита и процентов, составит 20,994 миллиона рублей. При выборе ипотеки под 0,1 процента сумма начисленных за 30 лет процентов составит всего 149,2 тысячи рублей, а финальная стоимость квартиры — 11,761 миллиона рублей.
Субсидирование ипотеки у каждого застройщика происходит по своим принципам, которые в значительной части случаев не раскрываются клиенту детально. Некоторые компании вообще не меняют стоимость квартиры в зависимости от формы оплаты. «Мы не повышаем стоимости в случае приобретения жилья с использованием субсидирования, но в таких сделках мы не даем клиентам какие-то дополнительные скидки при покупке», — говорит руководитель корпоративных продаж и ипотеки «СЗ "Стадион Спартак"» Диана Гурусова.
Директор по продажам «ИНТЕКО» Павел Лепиш тоже отмечает, разница в цене одной и той же квартиры в жилых комплексах компании различается только на размер скидки — если клиент выбирает субсидированную ипотеку, он не может рассчитывать на дисконт. Коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов добавляет, что на финальной стоимости могут сказаться и дополнительные опции от девелопера, договоренности по которым достигаются индивидуально. «При некоторых способах приобретения застройщик может предложить специальные предложения (дисконт или особые параметры рассрочки), что отразится на итоговой стоимости», — говорит эксперт.
А совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин указывает, что в некоторых случаях стоимость квартиры, которую клиент хочет приобрести по программам с дополнительным субсидированием, может быть не выше изначальной, а ниже. К тому же, добавляет он, расценки застройщиков постоянно пересматриваются — лучше узнавать все условия на конкретный момент времени напрямую в компании.
Генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев приводит еще один вариант, по которому девелопер может компенсировать расходы на субсидирование ставки. Некоторые компании не вводят «ипотечное меню», а распределяют эти расходы по всем квартирам в ЖК, закладывая их в среднюю стоимость квадратного метра. Чаще всего, говорит эксперт, такую политику применяют застройщики с максимальной долей ипотечных сделок (более 90 процентов в структуре продаж).
«Когда к такой компании приходит клиент с наличными, ему предоставляют скидку до 5 процентов, что не покрывает наценку для всех остальных покупателей, которые приобретают квартиру в ипотеку», — говорит Архулаев, подчеркивая, что у таких девелоперов невыгодно покупать квартиры за «живые» деньги: больших дисконтов не будет.
«Если у вас есть наличные на покупку квартиры, необходимо искать девелопера с низким прайсом. Когда вы скажете, что хотите льготную субсидируемую ипотеку, менеджер должен ответить, что в таком случае цена договора вырастет. Вот такая компания для вас, как покупателя с наличными, будет выгодна. Это говорит о том, что застройщик делает наценку на каждого конкретного клиента, который рассматривает льготную субсидируемую ипотеку», — рекомендует эксперт.
В целом же субсидированная ипотека, несмотря на стартовую переплату, остается максимально привлекательной для заемщиков, которые не имеют возможности погасить кредит быстро. Тем же, кто планирует выплатить ипотеку за несколько лет, — например, за счет реализации другой недвижимости — может быть выгоднее стандартная госпрограмма. По ней, говорят опрошенные «Лентой.ру» эксперты, можно рассчитывать примерно на такие же дисконты, как и при стопроцентной оплате, — сейчас их размер достигает 25 процентов.