Среда обитания

Можно ли взять ипотеку выгодно? Аннуитетные и дифференцированные платежи

Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ

Под понятием ипотеки скрывается форма залога недвижимости. Клиент банка оформляет ее, покупая квартиру в кредит: финансовое учреждение дает деньги, но может продать жилье, если вовремя не погасить задолженность. Залог в такой ситуации оказывается гарантией того, что человек вернет деньги банку. Обычно его оформляют именно на тот объект недвижимости, на покупку которой берут кредит. Как работает система и какие особенности нужно учесть при оформлении кредита на жилье, объясняет «Лента.ру»

Ипотека представляет собой инструмент, с помощью которого можно обзавестись жильем, даже не имея на руках необходимой суммы. Для этого потребуется выбрать банк, подобрать условия и собрать документы, чтобы оформить кредит и сделку.

Обычно ипотечное кредитование предполагает, что у человека уже есть часть необходимой суммы для покупки жилья — так называемый первоначальный взнос. Он чаще всего составляет от 10 до 30 процентов от стоимости жилья, хотя предложения могут отличаться. Остальную сумму банк даст в кредит на длительный срок — речь может идти о нескольких десятилетиях.

Как выплачивается ипотека

Особенность ипотеки в том, что в итоге покупателю придется отдать сумму гораздо большую, чем если бы он приобретал недвижимость без кредита. Речь может идти о разнице в несколько раз, что является ключевым недостатком ипотеки.

Потратиться придется и на страхование квартиры и государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки. Существует и такой вид страхования, как страхование жизни и здоровья заемщика, но обязательным он не является.

В ежемесячный платеж включают две суммы:

1. тело кредита — часть основного долга,
2. процентные начисления.

То, как распределяются эти составляющие, зависит от вида расчетов в конкретной кредитной организации. Их может быть два — аннуитетный и дифференцированный, и от конкретного способа зависит величина переплаты.

Что такое аннуитетные платежи

Наиболее распространена при ипотечном кредитовании в России первая система: размер платежа фиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Клиенту нужно в первую очередь погасить проценты, а кредитное тело выплатить ближе к окончанию договора.

Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ

Доля основного долга постепенно увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за пользование кредитом, напротив, снижается. Таким образом банк себя подстраховывает, поскольку ничего не потеряет даже при досрочной выплате кредита.

Удобна схема своей простотой: заемщик точно знает, сколько ему нужно отдавать каждый месяц. Выгоден аннуитет и в тех случаях, когда платежи растягиваются на более продолжительный период с меньшими ежемесячными взносами — однако растет одновременно и сумма переплаты.

Что такое дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи предполагают иной сценарий: вы ежемесячно возвращаете фиксированную часть основного долга и платите проценты за непогашенную часть. Каждый месяц платеж уменьшается, и на проценты за весь срок будет потрачено меньше. Меньше будет и переплата при досрочном погашении.

Однако в начале платежей суммы будут больше, чем в конце срока. Наиболее серьезная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы могут стать меньше в несколько раз.

Схема может быть более выгодной, но предлагается не во всех банках. Если все же найти возможность оформить ипотеку с дифференцированными платежами, то вместе с договором вы получите график с суммами.

Как определяется сумма ежемесячного платежа

Расчетная формула ежемесячного взноса с наиболее распространенной аннуитетной схемой учитывает запрашиваемую сумму займа, процентную ставку по ипотечному кредиту в месяц и срок кредита — тоже в месяцах. Режим платежей обычно утверждается вместе с банком при заключении договора. На практике сумму удобно подсчитать с помощью калькуляторов ипотеки, доступных в сети, в том числе на сайтах банков.

Можно рассмотреть пример с ипотекой по ставке 10 процентов на сумму 10 миллионов рублей — например, такие варианты доступны на вторичном рынке в Москве. При условии, что первоначальный взнос составит 15 процентов (полтора миллиона рублей), а сумма кредита, соответственно, 8,5 миллиона, и срок платежа достигнет 20 лет, аннуитетная схема будет предполагать ежемесячную выплату в размере 82 026,84 рубля.

11
миллионов рублей

может составить сумма начисленных процентов для ипотеки в размере 10 миллионов сроком на 20 лет

Сумма начисленных процентов в рассматриваемой схеме превышает и сумму кредита, и стоимость самой квартиры и составляет более 11 миллионов рублей. Итоговая сумма — долг плюс проценты — будет приближаться к 20 миллионам рублей.

При дифференцированной схеме сумма получится меньше: около 17 миллионов, поскольку меньше (около 8 миллионов) будут и проценты. Ежемесячная сумма, как описывалось выше, будет меняться: сначала придется отдавать более чем по 100 тысяч рублей в месяц, к концу срока платежи снизятся в несколько раз.

Что нужно сделать, прежде чем взять ипотеку

К решению о приобретении жилья с ипотечным кредитом нужно отнестись внимательно. В первую очередь нужно оценить финансовые возможности.

Фото: Lenta.ru

1. Эксперты советуют исходить из того, что платеж по кредиту не должен превышать 40 процентов от совокупного дохода семьи.

2. Нужно учесть предстоящие расходы, понимая, что в жизни могут возникнуть непредвиденные финансовые сложности или измениться семейные обстоятельства. За несколько десятилетий у заемщика могут появиться дети или возникнуть проблемы с трудоустройством или здоровьем.

3. Рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Как получить помощь от государства при погашении ипотеки

Государство предлагает гражданам различные меры социальной поддержки, в том числе для улучшения жилищных условий. Некоторые выплаты можно потратить на ипотеку — например, купить квартиру можно с привлечением средств из материнского капитала.

Для этого нужно заранее оформить сертификат и предупредить об этом банк и продавца квартиры. Таким образом можно сэкономить время при сборе документов после одобрения кредита. Оплатить первоначальный взнос и направить деньги материнского капитала на погашение ипотеки можно сразу после рождения ребенка.

Кроме того, на социальные выплаты для приобретения жилья или погашения ипотеки могут претендовать молодые семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. К получателям поддержки предъявляются определенные требования: это должны быть граждане России до 35 лет, с детьми или без, либо молодая семья с ребенком, где у одного из партнеров нет российского гражданства. Претендовать на помощь может и родитель до 35, воспитывающий ребенка один. При этом необходимо получить справку о доходах и подать заявление в орган местного самоуправления.

Средства на погашение ипотеки полагаются и семьям с тремя и более несовершеннолетними детьми — до 450 тысяч рублей. Эту сумму получит банк из бюджета. Таким образом будет погашен основной долг или его часть, а также проценты по кредиту. Условие: третий или последующий ребенок должен родиться не раньше 2019 года.

Какие виды льготной ипотеки есть в России

Существуют в России и программы льготной ипотеки — для различных категорий заемщиков. Их действует несколько, выбрать условия нужно в зависимости от ваших обстоятельств и с учетом требований.

7
процентов годовых

составляет ставка по льготной ипотеке, действующей до конца 2022 года

Вот несколько популярных примеров программ ипотеки с господдержкой.

1. Семьи с детьми, родившимися с 2018 года, могут взять семейную ипотеку с более низкой ставкой — 6 процентов. Подача документов возможна до конца года. Для многодетных в банках могут быть также предусмотрены специальные программы.

Фото: Павел Лисицын / РИА Новости

2. С 2020 года запущена льготная ипотека при покупке жилья на первичном рынке, в новостройках. Она доступна до конца 2022 года со ставкой 7 процентов с определенными ограничениями: на сумму до 6 или 12 миллионов рублей, в зависимости от региона.

3. С 2022 года в России существует также льготная ипотека для IT-специалистов (предполагает конкретные требования к заемщику, в том числе работу в конкретной компании). Действует до конца 2024-го.

Что учесть при выборе квартиры и банка

Когда финансовые возможности взвешены, льготы и привилегии оценены, наступает время выбрать квартиру и банк. Если жилье пока строится, нужно учитывать риски банкротства застройщика: дом могут не закончить. Если речь идет о вторичном жилье, нужно убедиться, что оно не обременено, не находится под арестом и свободно от прав третьих лиц, напоминают юристы.

Финансовые учреждения, в свою очередь, предлагают различные программы кредитования и разные условия. Подобрать варианты можно с доступными в интернете сервисами сравнения. Особые условия банки могут предлагать своим зарплатным клиентам — такое предложение может оказаться выгоднее.

Какие документы нужны для ипотеки

Когда решение принято, нужно подготовить необходимые документы. Стандартный список документов следующий: паспорт покупателя, копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах; отчет об оценке недвижимости, которую приобретает покупатель, кадастровый и технический паспорта; паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на недвижимость. Конкретный список документов предоставляют в банке.

Если вы претендуете на льготные программы, предполагающие определенные требования к заемщикам, учтите, что это также необходимо подтверждать.

Фото: Дмитрий Духанин / Коммерсантъ

Бывают и программы с минимальным набором документов — без подтверждения дохода. Тогда нужны лишь паспорт плюс один документ из списка: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти. Правда, в таких случаях банк повышает процентную ставку и первоначальный взнос — чтобы исключить риски.

Как заключается ипотечный договор и сделка купли-продажи

Когда документы продавца и покупателя собраны, они передаются в банк на проверку — часто это можно сделать онлайн, без визита в отделение. Когда сотрудники проверят все бумаги, остается подписать договор, предварительно оформив страховку — как минимум на само жилье. Текст договора нужно обязательно внимательно изучить: иногда в документы включают невыгодные для заемщика пункты.

Далее следуют расчеты с продавцом: происходит сделка купли-продажи, которая тоже оформляется через банк. Кредитное учреждение проследит за тем, чтобы она была безопасной. После расчетов и оформления права собственности в квартиру можно, наконец, въезжать.

Лента добра деактивирована.
Добро пожаловать в реальный мир.
Бонусы за ваши реакции на Lenta.ru
Как это работает?
Читайте
Погружайтесь в увлекательные статьи, новости и материалы на Lenta.ru
Оценивайте
Выражайте свои эмоции к материалам с помощью реакций
Получайте бонусы
Накапливайте их и обменивайте на скидки до 99%
Узнать больше