Прошлой осенью желающих снять жилье в Москве было больше, чем свободных квартир. Меньше чем за год ситуация поменялась — теперь это классический рынок нанимателя: предложение в разы превышает спрос, а собственники жилья готовы торговаться и рассматривать «всех приличных» и «любой состав». Ситуация сложилась под влиянием целого ряда факторов, включая отъезд экспатов и самих москвичей. Наниматели получили возможность требовать скидки — минимум в 10 процентов, и владельцам все больше приходится на них соглашаться, говорят специалисты. Неожиданный разворот — в материале «Ленты.ру».
В конце зимы в Москве начало расти предложение квартир, предлагаемых в аренду, — к концу полугодия показатель увеличился более чем вдвое. В январе выбор составлял 6,5 тысячи лотов, в июле — уже 16,5 тысячи, сообщили «Ленте.ру» в ЦИАН. Тренд подтверждают и другие участники рынка — в базе риелторской компании «Инком-Недвижимость» предложение за полгода тоже выросло примерно в два раза.
Генеральный директор сервиса «Мир Квартир» Павел Луценко отмечает рост предложения самого востребованного типа съемных квартир — «однушек» и студий. По его словам, это связано с выводом в аренду инвестиционного жилья, купленного в 2020 и 2021 году, в период ажиотажного спроса.
Елена Лапшина, эксперт «ЦИАН.Аналитика», приводит и другие причины столь резкого увеличения предложения — перевод в аренду значительной части вторичного жилья, спрос на которое в первом полугодии был очень низким, а также пополнение экспозиции квартирами, которые раньше сдавались посуточно. Кроме того, часть квартир освободилась после отъезда экспатов и самих москвичей, временно сменивших место жительства. Сказывается и сезонность — лето всегда было периодом низкого спроса на съемные квартиры в столице.
«Основной прирост предложения пришелся на весну в связи с активным переходом квартир из продажи в аренду, а также с поступлением в экспозицию объектов для летнего найма, — рассказывает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — По нашим данным, примерно 30 процентов в арендной экспозиции — объекты, которые одновременно выставлены и на продажу (в прошлом году такие квартиры составляли лишь 15 процентов арендного предложения). Мы связываем это с притоком продаваемых квартир в сектор аренды, который начался в апреле в связи со снижением активности спроса в сегменте купли-продажи. За это время не более 10 процентов лотов из "двойной экспозиции" были проданы раньше, чем сданы в аренду».
Прирост предложения затормозился в июне, отмечает эксперт, а в июле на рынке царит полное затишье: невысокий спрос и мало меняющийся состав представленных объектов. В базе ЦИАН предложение в июне-июле сократилось на 6 процентов. Елена Лапшина объясняет это некоторой активизацией нанимателей — в основном, говорит эксперт, это москвичи, которые отложили планы по покупке жилья из-за высоких цен. Но о полноценной активизации рынка речи не идет — по оценке «Инкома», предложение примерно впятеро превышает спрос. Активность нанимателей слабая даже с учетом традиционно низкого летнего сезона, подчеркивает Оксана Полякова — примерно на 40 процентов меньше нормы.
По данным ЦИАН, объем предложения сдаваемых в аренду квартир заметно вырос после февраля. Так, в первые два месяца года количество представленных лотов составляло 6,5 и 7 тысяч, а в марте достигло 11,1 тысячи. В апреле предложение оценивалось в 15,9 тысячи, в мае — в 17,6. Показатель незначительно снизился в июне, до 17,5 тысячи, в июле было представлено 16,5 тысячи лотов.
Высокая конкуренция за нанимателя заставила столичных рантье пересмотреть ценники. По данным ЦИАН, сейчас средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве на 12 процентов ниже, чем в январе. «Двушки» подешевели еще сильнее — на 20 процентов, поскольку в среднем стоят дороже «однушек» и в силу этого менее востребованы.
В январе средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 49,9 тысячи рублей, а в июне и июле — 43,5 и 44,1 тысячи. Для двухкомнатных квартир январский показатель составлял 92,1 тысячи, а в июне и июле фиксировалась средняя ставка в 71,9 и 73,6 тысячи соответственно.
Данные о сходной динамике приводят и в «Яндекс Аренде» — по их данным, студии и однокомнатные квартиры с начала года подешевели на 11 процентов, «двушки» — на 18 процентов.
В ЦИАН отмечают минимальный рост ставок в июне — из-за некоторого оживления спроса. Но фактически бал продолжает править квартиросъемщик, а владельцам съемного жилья приходится идти на уступки.
«Цены корректируются в процессе торга в индивидуальном порядке, — рассказывает Оксана Полякова. — Текущую ситуацию на рынке можно охарактеризовать так: наймодатели стараются держать цены, арендаторы настаивают на скидках. Средний дисконт по-прежнему составляет 5–10 процентов, запрашиваемые нанимателями скидки — минимум 10 процентов».
По оценке эксперта, давать скидки сейчас соглашается примерно две трети владельцев жилья. «Собственники квартир еще весной, наконец, пришли к пониманию необходимости снижения арендных ставок, подсчитав убытки от простоя в феврале и марте», — поясняет Полякова.
По словам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, в массовом сегменте рантье обычно готовы скинуть одну-две тысячи рублей, тогда как в бизнес- и премиум-сегментах торг идет по-другому.
«Арендатор может попросить купить в квартиру плазменный телевизор или новую и дорогую мебель — в счет торга, — рассказывает эксперт. — Вместо снижения арендной платы здесь речь обычно идет об улучшении обстановки квартиры, так сказать, под жильца». Елена Мищенко отмечает, что и владельцы демократичного по ставкам съемного жилья стали чаще прислушиваться к просьбам что-то отремонтировать или докупить в квартиру.
Еще одно следствие превышения предложения над спросом — квартирные хозяева стали лояльнее в требованиях к составу жильцов. Опыт показывает, что при понижении спроса уровень лояльности арендодателей повышается в два раза, говорит Оксана Полякова.
«В условиях конкуренции около 40 процентов нанимателей сейчас рассматривают квартирантов с детьми и животными, 38 процентов не возражают разделить сумму страхового депозита на несколько месяцев, примерно 20 процентов готовы рассмотреть разные составы нанимателей», — добавляет она.
Рост лояльности к составу жильцов отмечает и Елена Лапшина — по ее данным, доля собственников, готовых заселить жильцов с домашними животными, с начала года выросла с 33 процентов до 40. «Сейчас арендодатели идут на уступки жильцам, многие из них перестали писать в объявлениях неполиткорректные фразы про "славян", и вообще требований к арендаторам становится меньше, а послаблений больше — многие стали пускать с животными и маленькими детьми, сдавать квартиры компаниям из нескольких человек или сдавать покомнатно», — говорит Павел Луценко из «Мира Квартир».
Елена Мищенко отмечает, что в недорогом сегменте владельцы квартир сейчас довольно часто уменьшают сумму залога, разбивают его на два-три платежа или даже совсем отказываются (обычно это происходит, если квартира «убитая» или пустая, без мебели и техники).
«Иногда хозяева все-таки могут попросить треть от суммы залога — на тот случай, если жильцы съедут и не заплатят по коммунальным счетам», — отмечает эксперт. Кроме того, все чаще стала встречаться практика, когда комиссию риелтору платит не наниматель, а рантье. «Это выигрышный вариант — наймодатель самостоятельно платит посреднику, но зато получает в дальнейшем более крупную сумму от аренды. Опытный риелтор знает, как правильно показывать квартиру, умеет убедить клиентов выбрать именно его вариант, так как заинтересован в получении хорошей оплаты», — отмечает Мищенко.
В обозримой перспективе, считают опрошенные «Лентой.ру» участники рынка, серьезных перемен на рынке аренды ждать не стоит. Спрос может несколько активизироваться к осени — началу делового сезона и учебного года, — но предложений квартир в аренду все равно будет больше, чем желающих их снять. Так что для квартиросъемщиков сейчас есть все условия, чтобы договориться о снижении ставки или подыскать себе квартиру в более престижном районе.