Под понятием ипотеки скрывается форма залога недвижимости. Клиент банка оформляет ее, покупая квартиру в кредит: финансовое учреждение дает деньги, но может продать жилье, если вовремя не погасить задолженность. Залог в такой ситуации оказывается гарантией того, что человек вернет деньги банку. Обычно его оформляют именно на тот объект недвижимости, на покупку которой берут кредит. Как работает система и какие особенности нужно учесть при оформлении кредита на жилье, объясняет «Лента.ру»
Ипотека представляет собой инструмент, с помощью которого можно обзавестись жильем, даже не имея на руках необходимой суммы. Для этого потребуется выбрать банк, подобрать условия и собрать документы, чтобы оформить кредит и сделку.
Обычно ипотечное кредитование предполагает, что у человека уже есть часть необходимой суммы для покупки жилья — так называемый первоначальный взнос. Он чаще всего составляет от 10 до 30 процентов от стоимости жилья, хотя предложения могут отличаться. Остальную сумму банк даст в кредит на длительный срок — речь может идти о нескольких десятилетиях.
Особенность ипотеки в том, что в итоге покупателю придется отдать сумму гораздо большую, чем если бы он приобретал недвижимость без кредита. Речь может идти о разнице в несколько раз, что является ключевым недостатком ипотеки.
Потратиться придется и на страхование квартиры и государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки. Существует и такой вид страхования, как страхование жизни и здоровья заемщика, но обязательным он не является.
В ежемесячный платеж включают две суммы:
1. тело кредита — часть основного долга,
2. процентные начисления.
То, как распределяются эти составляющие, зависит от вида расчетов в конкретной кредитной организации. Их может быть два — аннуитетный и дифференцированный, и от конкретного способа зависит величина переплаты.
Наиболее распространена при ипотечном кредитовании в России первая система: размер платежа фиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Клиенту нужно в первую очередь погасить проценты, а кредитное тело выплатить ближе к окончанию договора.
Доля основного долга постепенно увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за пользование кредитом, напротив, снижается. Таким образом банк себя подстраховывает, поскольку ничего не потеряет даже при досрочной выплате кредита.
Удобна схема своей простотой: заемщик точно знает, сколько ему нужно отдавать каждый месяц. Выгоден аннуитет и в тех случаях, когда платежи растягиваются на более продолжительный период с меньшими ежемесячными взносами — однако растет одновременно и сумма переплаты.
Дифференцированные платежи предполагают иной сценарий: вы ежемесячно возвращаете фиксированную часть основного долга и платите проценты за непогашенную часть. Каждый месяц платеж уменьшается, и на проценты за весь срок будет потрачено меньше. Меньше будет и переплата при досрочном погашении.
Однако в начале платежей суммы будут больше, чем в конце срока. Наиболее серьезная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы могут стать меньше в несколько раз.
Схема может быть более выгодной, но предлагается не во всех банках. Если все же найти возможность оформить ипотеку с дифференцированными платежами, то вместе с договором вы получите график с суммами.
Расчетная формула ежемесячного взноса с наиболее распространенной аннуитетной схемой учитывает запрашиваемую сумму займа, процентную ставку по ипотечному кредиту в месяц и срок кредита — тоже в месяцах. Режим платежей обычно утверждается вместе с банком при заключении договора. На практике сумму удобно подсчитать с помощью калькуляторов ипотеки, доступных в сети, в том числе на сайтах банков.
Можно рассмотреть пример с ипотекой по ставке 10 процентов на сумму 10 миллионов рублей — например, такие варианты доступны на вторичном рынке в Москве. При условии, что первоначальный взнос составит 15 процентов (полтора миллиона рублей), а сумма кредита, соответственно, 8,5 миллиона, и срок платежа достигнет 20 лет, аннуитетная схема будет предполагать ежемесячную выплату в размере 82 026,84 рубля.
Сумма начисленных процентов в рассматриваемой схеме превышает и сумму кредита, и стоимость самой квартиры и составляет более 11 миллионов рублей. Итоговая сумма — долг плюс проценты — будет приближаться к 20 миллионам рублей.
При дифференцированной схеме сумма получится меньше: около 17 миллионов, поскольку меньше (около 8 миллионов) будут и проценты. Ежемесячная сумма, как описывалось выше, будет меняться: сначала придется отдавать более чем по 100 тысяч рублей в месяц, к концу срока платежи снизятся в несколько раз.
К решению о приобретении жилья с ипотечным кредитом нужно отнестись внимательно. В первую очередь нужно оценить финансовые возможности.
1. Эксперты советуют исходить из того, что платеж по кредиту не должен превышать 40 процентов от совокупного дохода семьи.
2. Нужно учесть предстоящие расходы, понимая, что в жизни могут возникнуть непредвиденные финансовые сложности или измениться семейные обстоятельства. За несколько десятилетий у заемщика могут появиться дети или возникнуть проблемы с трудоустройством или здоровьем.
3. Рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.
Государство предлагает гражданам различные меры социальной поддержки, в том числе для улучшения жилищных условий. Некоторые выплаты можно потратить на ипотеку — например, купить квартиру можно с привлечением средств из материнского капитала.
Для этого нужно заранее оформить сертификат и предупредить об этом банк и продавца квартиры. Таким образом можно сэкономить время при сборе документов после одобрения кредита. Оплатить первоначальный взнос и направить деньги материнского капитала на погашение ипотеки можно сразу после рождения ребенка.
Кроме того, на социальные выплаты для приобретения жилья или погашения ипотеки могут претендовать молодые семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. К получателям поддержки предъявляются определенные требования: это должны быть граждане России до 35 лет, с детьми или без, либо молодая семья с ребенком, где у одного из партнеров нет российского гражданства. Претендовать на помощь может и родитель до 35, воспитывающий ребенка один. При этом необходимо получить справку о доходах и подать заявление в орган местного самоуправления.
Средства на погашение ипотеки полагаются и семьям с тремя и более несовершеннолетними детьми — до 450 тысяч рублей. Эту сумму получит банк из бюджета. Таким образом будет погашен основной долг или его часть, а также проценты по кредиту. Условие: третий или последующий ребенок должен родиться не раньше 2019 года.
Существуют в России и программы льготной ипотеки — для различных категорий заемщиков. Их действует несколько, выбрать условия нужно в зависимости от ваших обстоятельств и с учетом требований.
Вот несколько популярных примеров программ ипотеки с господдержкой.
1. Семьи с детьми, родившимися с 2018 года, могут взять семейную ипотеку с более низкой ставкой — 6 процентов. Подача документов возможна до конца года. Для многодетных в банках могут быть также предусмотрены специальные программы.
2. С 2020 года запущена льготная ипотека при покупке жилья на первичном рынке, в новостройках. Она доступна до конца 2022 года со ставкой 7 процентов с определенными ограничениями: на сумму до 6 или 12 миллионов рублей, в зависимости от региона.
3. С 2022 года в России существует также льготная ипотека для IT-специалистов (предполагает конкретные требования к заемщику, в том числе работу в конкретной компании). Действует до конца 2024-го.
Когда финансовые возможности взвешены, льготы и привилегии оценены, наступает время выбрать квартиру и банк. Если жилье пока строится, нужно учитывать риски банкротства застройщика: дом могут не закончить. Если речь идет о вторичном жилье, нужно убедиться, что оно не обременено, не находится под арестом и свободно от прав третьих лиц, напоминают юристы.
Финансовые учреждения, в свою очередь, предлагают различные программы кредитования и разные условия. Подобрать варианты можно с доступными в интернете сервисами сравнения. Особые условия банки могут предлагать своим зарплатным клиентам — такое предложение может оказаться выгоднее.
Когда решение принято, нужно подготовить необходимые документы. Стандартный список документов следующий: паспорт покупателя, копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах; отчет об оценке недвижимости, которую приобретает покупатель, кадастровый и технический паспорта; паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на недвижимость. Конкретный список документов предоставляют в банке.
Если вы претендуете на льготные программы, предполагающие определенные требования к заемщикам, учтите, что это также необходимо подтверждать.
Бывают и программы с минимальным набором документов — без подтверждения дохода. Тогда нужны лишь паспорт плюс один документ из списка: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти. Правда, в таких случаях банк повышает процентную ставку и первоначальный взнос — чтобы исключить риски.
Когда документы продавца и покупателя собраны, они передаются в банк на проверку — часто это можно сделать онлайн, без визита в отделение. Когда сотрудники проверят все бумаги, остается подписать договор, предварительно оформив страховку — как минимум на само жилье. Текст договора нужно обязательно внимательно изучить: иногда в документы включают невыгодные для заемщика пункты.
Далее следуют расчеты с продавцом: происходит сделка купли-продажи, которая тоже оформляется через банк. Кредитное учреждение проследит за тем, чтобы она была безопасной. После расчетов и оформления права собственности в квартиру можно, наконец, въезжать.