Договор социального найма: что такое муниципальное жилье и как получить от государства квартиру?

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в начале 2024 года составляла 55 тысяч рублей, причем прожиточный минимум для трудоспособного населения в столице — 25 879 рублей. Снять жилье у частного лица с таким доходом в столице не получится, зато можно воспользоваться договором социального найма. По нему стоимость аренды будет символической. Тем не менее муниципальное жилье в российских городах постепенно уходит в прошлое: наниматели активно приватизируют такую недвижимость. «Лента.ру» разбирается, что такое муниципальное жилье, кто имеет на него право, как заявить о себе и встать на учет, когда и как можно приватизировать муниципальную квартиру.

• Что такое муниципальное жилье
• Что такое социальный наем
• Страхование муниципального жилья
• Кто имеет право на муниципальное жилье
• Как получить жилье по договору соцнайма
• Могут ли выселить из муниципального жилья
• Приватизация муниципальной квартиры

Что такое муниципальное жилье

Согласно определению (часть третья в редакции Федерального закона от 29.12.2006 N 250-ФЗ), муниципальное жилье — это жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации, предоставляемые по договорам социального найма. Соответственно, это жилье принадлежит государству или муниципальному образованию. Муниципальным жильем может быть:

• квартира;
• часть квартиры или комната в многоквартирном доме;
• частный жилой дом;
• часть частного жилого дома.

По словам эксперта по недвижимости Евгения Шавнева, в Москве осталось не более 5-10 процентов таких жилых помещений, а в некоторых городах их уже нет вообще.

Каждый регион самостоятельно устанавливает площадь, которую могут выдать гражданину в рамках договора соцнайма. Как правило, на одного человека положено 15-18 квадратных метров. Но выдать могут и помещение большей площади — зависит от того, что есть в жилфонде.

Есть и верхние границы: например, в Москве на одного человека не дадут квартиру площадью больше 40 «квадратов», а семье из двух человек, которые не являются супругами (например, отцу и сыну), не выдадут жилье просторнее 54 квадратных метров.

Что такое социальный наем

Социальный наем — это собственно договор аренды жилья между органом местного самоуправления и гражданином.

Юрист Ирина Киселева в беседе с «Лентой.ру» уточнила, что проживающие на основании договора социального найма граждане оплачивают лишь коммунальные услуги и символическую арендную плату, которая рассчитывается по квадратным метрам. Так, в 2022 году в Москве она составляла 9-32 рубля за квадратный метр. При этом жильцы не обязаны платить налог на этот тип жилья, тогда как собственники по общему правилу должны платить 0,1 процента от кадастровой стоимости объекта.

Управляющий партнер юридической фирмы «Кодест» Юлия Кочаровская отметила, что муниципальное жилье невозможно:

• подарить;
• обменять;
• продать;
• передать по наследству до приватизации.

Страхование муниципального жилья

Управляющий директор департамента массовых видов страхования компании «Ренессанс страхование» Артем Искра рассказал, что у муниципального жилья особый порядок страхования.

По его словам, это аналог ОСАГО — если жильцы причинят вред соседям, например, зальют их, страховая компания выплатит пострадавшим компенсацию ущерба. А вот страхование стен и перекрытий (конструктива) жильцы оформить не могут.

Кто имеет право на муниципальное жилье

Адвокат Юлия Сазонова перечислила «Ленте.ру» категории граждан, которым положено муниципальное жилье:

• малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях (например, те, у кого нет в собственности никакого жилья, те, у кого жилье есть, но в пересчете на каждого члена семьи в квадратных метрах приходится менее учетной нормы (10 метров в расчете на одного члена семьи), а также если жилье признано непригодным для проживания);
• инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов;
• ветераны, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей при отсутствии у них жилых помещений;
• люди с хроническими заболеваниями, такими как туберкулез, гангрена, злокачественные опухоли с выделениями и другие (в том числе, если проживание с членами их семьи невозможно);
• граждане, проживающие в аварийных домах.

Сазонова отмечает, что жилье указанным гражданам предоставляется в порядке очереди или, в зависимости от категории, вне очереди. На получение жилья без очереди имеют право дети-сироты, люди, страдающие хроническими заболеваниями, а также те, чье жилье было признано непригодным для проживания.

Как получить жилье по договору соцнайма

Киселева рассказала, что процесс получения муниципального жилья по договору социального найма начинается с постановки на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилья. Для этого необходимо:

1. Составить заявление с подписями всех членов семьи.
2. Собрать необходимый пакет документов, подтверждающих ваше право на социальное жилье, включая документы, удостоверяющие личность заявителя, свидетельства о рождении детей, справки о доходах и подтверждение отсутствия другого жилья.
3. Подать документы в МФЦ, через портал «Госуслуги» или в орган районного самоуправления (районная администрация).

Отказ может быть, если документы поданы не все или выявлено намеренное ухудшение жилищных условий менее чем за пять лет до подачи заявления.

Ухудшение жилищных условий может быть зафиксировано, когда имели место:

• фиктивный развод;
• обмен жилого помещения в собственности на помещение с меньшей площадью;
• дарение помещения родственникам.

Срок ожидания может занять несколько лет, особенно если среди очередников есть много ветеранов, инвалидов и других льготников.

Когда подойдет очередь заявителя, пакет документов вместе со свидетельством положительного решения о выделении жилья необходимо принести в МФЦ для подписания договора.

Регистрацию в полученном жилье можно оформить в МФЦ, МВД или на портале «Госуслуги». При этом для всех, кто не указан в договоре найма, максимальный срок регистрации составляет полгода. Для регистрации жилья понадобится согласие всех зарегистрированных в квартире (при условии достижения совершеннолетия).

Могут ли выселить из муниципального жилья

При расторжении договора социального найма жильцу придется покинуть помещение.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя происходит в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по назначению.

Государство обязано предоставить жителю дома замену, если выселение произошло по следующим причинам:

• снос дома;
• изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• перевод жилого помещения в нежилое;
• признание помещения непригодным для проживания;
• капитальный ремонт или реконструкция, при которых помещение нельзя сохранить или площадь квартиры изменится, что повлияет на потребности в жилье;
• передача помещения религиозной организации согласно закону.

Приватизация муниципальной квартиры

Муниципальную квартиру можно приватизировать — причем процедуру реально начать уже на следующий день после заключения договора. В России приватизацией жилья занимается департамент городского имущества.

«Муниципальную квартиру невозможно продать, обменять или передать по наследству. Для этого придется ее приватизировать. Сам порядок приватизации обычно простой, достаточно собрать комплект документов, указанный в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1, и подать его в ДГИ города Москвы или через МФЦ за получением услуги, далее дождаться ответа ведомства», — рассказала юрист Юлия Кочаровская.

Юлия Сазонова добавила, что право на приватизацию жилья можно реализовать однократно, исключение — если жилье приватизировал россиянин младше 18 лет. Такие граждане, ставшие совершеннолетними, сохраняют право на приватизацию.