«Как можно здесь жить?» Риэлтор раскрыла 9 худших локаций для покупки квартиры

Квартиры в домах у водоемов обычно стоят дорого: стандартная двушка площадью 35 кв. м в среднем по России обходится почти в 7 руб., в Москве — более 12 млн, в Санкт-Петербурге — за 8 млн. Но часто такая переплата не оправдана из-за двух главных рисков:

• Подтопления. После сильных паводков реки могут выходить из берегов и затапливать даже многоэтажки.

• Нестабильный грунт. Береговая линия размывается, это приводит к просадке почвы и трещинам в стенах.

Как проверить

• Изучите генплан территории. На нем отмечены зоны возможного подтопления.
• Проверьте историю участка. Поищите в новостях и на форумах, не было ли здесь подтоплений в прошлые годы.
• Осмотрите готовый дом. Ищите трещины и следы сырости в подземном паркинге, подвалах и на цокольном этаже.
• Узнайте тип фундамента. Для прибрежных зон лучше подходят свайные или монолитные плитные фундаменты, которые устойчивы к подвижкам грунта.
• Оцените дополнительные расходы. Близость к воде — это повышенная влажность, может появляться плесень.

Главная проблема крематориев — выбросы в атмосферу. 

Даже современные фильтры не всегда задерживают все вредные вещества. В воздух попадают газы и мельчайшие частицы, которые могут содержать токсичные загрязнители: диоксиды азота (вызывают респираторные заболевания), ртуть (накапливается в организме, поражает нервную систему и др.), диоксины (накапливаются в жировых тканях и проявляют канцерогенные свойства).

Часто к этому добавляется неприятный запах, особенно в безветренную погоду или при нарушениях работы оборудования.

С кладбищами связан в основном психологический дискомфорт. Постоянный вид на могилы и похоронные процессии нравится не всем.

Как проверить

1. Изучите генплан и правила землепользования. Убедитесь, что рядом с вашим будущим домом не запланировано строительство подобных объектов.
2. Посетите район в разное время. Оцените запахи и общую обстановку. Обратите внимание, как близко находятся ритуальные агентства и проходят ли похоронные процессии.
3. Поищите информацию в местных СМИ и чатах. Если у жителей уже есть проблемы с соседним объектом, вы об этом узнаете.

Жизнь рядом с промзоной или свалкой — это загрязненный воздух, часто с вредными веществами. Выбросы могут содержать тяжелые металлы, химические соединения и канцерогены.

Для таких локаций промышленный шум, вибрации от работы цехов и специфические запахи — норма.

Как проверить

1. Изучите местность по картам. Можно просто открыть онлайн-карты и проверить, нет ли где-то поблизости завода, свалки или пустыря. Если есть, почитайте, жалуются ли местные жители на шум, аллергию, неприятные запахи и насколько массово.
2. Проверьте историю района в интернете. Вбейте его название и ключевые слова — «завод», «полигон», «промзона». В новостях может быть информация о закрытии предприятий или рекультивации свалок перед застройкой.
3. Изучите генплан города и схемы комплексного развития территории. По ним можно узнать, была ли ранее на месте новой застройки промзона.

Расположение дома близко к ЛЭП отражается на ликвидности жилья — продать квартиру бывает сложно. Все из-за довольно популярного мнения, что от линий электропередачи идет опасное для здоровья излучение.

Для ЛЭП есть санитарные зоны, где строить жилье запрещено. Их размер зависит от напряжения: от 10 метров для линий до 20 киловольт и до 40 метров для линий в 750 киловольт. Но из-за линий электропередачи застройщик может так и не построить обещанную инфраструктуру.

Как проверить

• Внимательно осмотрите территорию вокруг дома. Чем дальше будут вышки ЛЭП, тем лучше.
• Если ЛЭП рядом, определите примерное напряжение. Это можно сделать на глаз, по числу проводов в одной связке: 1 провод — до 330 киловольт, 2 провода — 330 киловольт, 3 — 500 киловольт, 4 — 750 киловольт.

Если решили покупать квартиру близко к аэропорту или аэродрому, будьте готовы к шуму.

Для аэропортов разрабатывают шумовые зоны — часть приаэродромной территории, где гул от самолетов и вертолетов превышает допустимые нормы и для жилой застройки действуют ограничения. Но пока они утверждены не везде.

Как проверить

• Воспользуйтесь флайт-трекерами. Сервисы типа Flightradar24 в реальном времени показывают траектории взлета и посадки самолетов. Вы увидите, проходят ли они прямо над вашим будущим домом.
• Приезжайте на место в разное время. Побывайте в районе утром, днем и поздно вечером, чтобы лично оценить уровень шума.
• Уточните требования к шумоизоляции. Спросите у застройщика, какие меры по защите от шума предусмотрены в проекте.

Жильцы домов у оживленных трасс слушают постоянный шум и вдыхают выхлопные газы. В легкие им попадает диоксид азота, сажа и мелкодисперсные частицы. Эти вещества провоцируют болезни легких, сердечно-сосудистые заболевания и могут приводить к преждевременным родам, отмечали исследователи из Института урбанистики (США).

Чтобы как-то снизить шум, в городах вдоль дорог ставят шумозащитные экраны высотой до 7 метров. Но они могут сильно испортить вид с земли.

Как проверить

• Проверьте генплан города и планы развития транспортной инфраструктуры. Так вы узнаете, не собираются ли рядом с домом строить или расширять дорогу.
• Оцените расстояние. Безопасным считается расстояние не менее 300 метров от крупных магистралей.
• Приезжайте в разное время. Побывайте на месте утром и вечером в будний день, чтобы оценить реальный уровень шума и плотность трафика.
• Проверьте состояние окон. Если в квартирах на вторичном рынке установлены мощные шумоизолирующие стеклопакеты — это верный признак того, что шум с улицы давно людям досаждает.

Главные проблемы — шум и вибрация от поездов. Колебания через грунт передаются на фундамент дома, их можно ощущать даже в квартирах. Это часто мешает спать.

Как проверить

• Оцените, насколько далеко дом от ж/д путей. Чем дальше, тем лучше. Также проверьте, как часто там ходят составы.
• Спросите, использованы ли виброгасящие технологии при строительстве дома. От этого зависит, насколько сильными будут вибрации.

Дом бизнес- или премиум-класса строят на месте старого снесенного объекта, например дома культуры или стадиона. Но вокруг остается все тот же старый жилфонд — типовые панельки, нерасселенные бараки, школы, которые сто лет не ремонтировали.

Если вы планируете жить в таком месте долго и вам важен именно этот район — это приемлемый вариант. Но при продаже можно потерять миллионы.

Иначе говоря, квартира будет неликвидной, даже если она в современном доме.

Как проверить

Пройдитесь по району. Посмотрите на состояние домов, дворов, социальных учреждений и магазинов вокруг.

Низкие цены привлекают студентов, мигрантов. В Москве это такие районы, как Люберцы, Люблино и Новая Москва. Жизнь здесь может быть беспокойной из-за частой смены соседей. Инфраструктура часто не успевает за ростом района.

Как проверить

• Поживите в выбранном районе. Снимите квартиру на несколько дней, чтобы оценить дорогу на работу, магазины и общую атмосферу.
• Изучите местные чаты и форумы. Жители часто обсуждают проблемы района: от уборки мусора до вопросов безопасности.
• Проверьте криминальную статистику. Данные по уровню преступности в разных районах часто публикуются на сайтах региональных управлений МВД.