В апартаментах разрешили временную прописку. Почему это не сделает их полноценным жильем

Почему Конституционный суд поддержал временную регистрацию в апартаментах

Конституционный суд России (КС) разрешил на время прописываться в апартаментах. Такой вердикт он вынес после жалобы москвички, которая не смогла зарегистрироваться с семьей в петербургских апартаментах. 

Недвижимость принадлежала ее свекрови, а на руках у семьи были все необходимые документы — в том числе и о том, что апартаменты пригодны для жизни. Однако полиция и суды нескольких инстанций отказали ей, потому что апартаменты по документам — помещение нежилое.

Судьи указали на очевидное противоречие: многие люди живут в апартаментах, оплачивают коммунальные услуги и налоги, работают в городе, но формально для государства как будто не существуют — они не могут получить регистрацию и нормальный доступ к социальным услугам. К тому же они даже не могут на законных основаниях заявить, где их можно найти в случае необходимости.

Такой подход нарушает базовые права человека и конституционные — на свободу передвижения, признал КС.

КС также подчеркнул, что его вердикт не обязывает власти строить рядом с такими домами школы или поликлиники и не отменяет повышенные тарифы на коммунальные услуги.

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Юридически квартира — это жилое помещение, а апартаменты — нет. Они часто располагаются в зданиях коммерческого назначения: в перестроенных офисах, бизнес-центрах или в новостройках на земле, где жилищное строительство запрещено.

Временная регистрация не меняет статус апартаментов, а это значит, что все ключевые различия сохраняются.

Финансовая сторона

• Первоначальная цена. Апартаменты в среднем на 15–25% дешевле квартир, которые имеют такую же площадь и находятся в той же локации.

• Коммунальные платежи. Из-за того, что апартаменты — нежилая недвижимость, тарифы на ЖКУ устанавливаются по коммерческим расценкам, как для офисов и магазинов. Они могут быть на 15–25% выше, чем в квартирах.

• Налог на имущество. Ставка налога для апартаментов выше и составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. 

Например, за квартиру стоимостью 10 млн рублей нужно платить ежегодно 10 000 рублей налога, но за апартаменты со схожими характеристиками платить придется примерно 50 000 рублей.

Кроме того, собственники квартир могут оформить налоговый вычет, а для владельцев апартаментов он не предусмотрен. Однако есть и плюс — при продаже апартаментов налог на сделку будет ниже, потому что от первоначальной суммы сделки нужно отнять 250 000 рублей.

Например, при продаже квартиры за 1 млн рублей придется заплатить налог в 130 000 рублей. Но у владельца апартаментов эта сумма будет ниже — всего 97 500 рублей (с 750 000).

Отсутствие господдержки и гарантий

• Ипотека и льготы. При покупке апартаментов нельзя использовать льготные ипотечные программы или материнский капитал.

• Социальная инфраструктура. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать район школами, детскими садами и поликлиниками. Эти вопросы решаются на его усмотрение. Также на нежилые помещения не распространяются строгие санитарные нормы, обязательные для жилья, например, по уровню шумоизоляции или инсоляции (доступу солнечного света).

• Защита при сносе и банкротстве застройщика. Владельцам квартир при сносе дома (например, аварийного) положено жилье с теми же квадратными метрами. Но собственники апартаментов могут рассчитывать только на денежную компенсацию. А если застройщик апартаментов обанкротится, дольщики защищены законом меньше, чем покупатели квартир по ДДУ (договору долевого участия).

Чем отличается временная регистрация от постоянной

• Постоянная регистрация — это адрес основного и бессрочного места жительства, указанный в паспорте. Прописка (как ее прозвали в народе) дает самый полный пакет прав, которые связаны с недвижимостью. Например, право на льготы, которые устанавливает регион, или приоритетное зачисление ребенка в детский сад и школу рядом с домом. Она также нужна, чтобы участвовать в приватизации муниципального жилья.

• Временная регистрация — это документ, который показывает, что вы покинули место постоянной регистрации и живете в настоящий момент в другой квартире. Ее оформляют при съеме жилья и даже лечении в санатории или проживании в гостинице. Критерий один — оставаться на новом месте нужно более 3 месяцев.

Обязанность и штрафы

Закон требует оформить постоянную регистрацию в течение 7 дней после переезда, а временную — если вы живете не по основному адресу больше 90 дней. За проживание без регистрации штрафуют и самого жильца (на 2000–3000 рублей), и собственника жилья (на 2000–5000 рублей). В Москве и Петербурге штрафы выше — 3000–5000 и 5000–7000 рублей соответственно.

Как решение Конституционного суда повлияет на жизнь россиян

Легальный статус для арендаторов и приезжих

Самое важное изменение касается тех, кто снимает апартаменты или живет в них временно. Раньше они не могли получить даже временную регистрацию, что создавало проблемы с трудоустройством, медициной и другими официальными процедурами. Теперь эти барьеры исчезнут.

Осторожная радость для собственников

Для владельцев апартаментов, которые сдают их в аренду, это новость с двойным дном. С одной стороны, их недвижимость станет более привлекательной для арендаторов. Однако с другой — вместе с новыми возможностями появятся и новые обязанности: собственникам нужно будет официально оформлять регистрацию арендатора и договор аренды, чтобы сделка была более прозрачной.

К тому же временно зарегистрированного человека сложнее выселить при конфликте.

Помимо того, всегда есть риск наткнуться на недобросовестного арендатора, который захочет прописаться в апартаментах через суд. Хотя КС РФ прямо это запретил, такие жильцы могут доказывать в суде, что апартаменты — их единственное жилье, поэтому им нужна постоянная регистрация.

Нерешенная проблема для семей

Для семей с детьми ситуация практически не изменится. Временно прописаться в апартаментах можно, но это не даст главного — права на приоритетное место в детском саду или школе. Поэтому для них апартаменты по-прежнему не станут полноценной заменой квартире.

Сдержанные прогнозы для рынка

Эксперты не ждут, что решение суда вызовет сильное повышение цен на апартаменты или сделает их полноценной заменой квартирам. Интерес к апартаментам, вероятно, вырастет, особенно в крупных городах, и некоторые покупатели даже станут выбирать их чаще, чем квартиры.

Это касается в основном сегмента малогабаритного жилья для сдачи или временного проживания молодежи. Апартаменты оттянут часть спроса с рынка студий и малогабаритных квартир экономкласса, где цена была главным преимуществом.

Однако значительных перемен на рынке не будет, потому что основные недостатки апартаментов (дорогая коммуналка, слабая инфраструктура и отсутствие гарантий) КС никак не изменил.

При этом власти могут обратить более пристальное внимание на строительство апартаментов, потому что поток людей в такие комплексы создаст нагрузку на городскую инфраструктуру там, где ее никак не могли предвидеть. По словам Надежды Косаревой, если ажиотаж возникнет, то он может в итоге запретить строительство таких зданий.