Какую недвижимость купить под сдачу: сравниваем 5 вариантов

1. Квартира

Вариант актуален, если у вас есть хотя бы 3–7 миллионов свободных рублей.

Аренда в крупных городах дорожает, а предложение сокращается — признак растущего спроса. В Москве, например, люди готовы снимать квартиры даже без ремонта, с неудачной планировкой и на первых этажах.

Рынок аренды остается в выигрыше из-за дорогой ипотеки. Хотя ставки во второй половине 2025 года поползли вниз, они все еще слишком высоки для большинства, особенно на фоне урезанных льготных программ.

В большинстве крупных городов с мая по сентябрь 2025 года рыночные ставки по ипотеке выросли на 12%. На этом фоне многим остается только арендовать.

Квартиры можно сдавать посуточно и на долгий срок.

Первый вариант обещает высокую доходность, но, по сути, это не инвестиция, а бизнес. Как минимум нужно будет постоянно искать новых клиентов (либо отдать это агентству недвижимости и делиться с ним, а это снизит ваш доход).

Второй вариант даст стабильный пассивный заработок без заморочек с поиском клиентов. Но придется смириться со скромной доходностью.

Плюсы

• высокая доходность при посуточной аренде;
• стабильный пассивный доход при долгосрочной аренде;
• относительно легко найти арендаторов;
• можно купить в ипотеку.

Минусы

• нужно много денег: минимум 5–7 миллионов рублей в Москве за студию или убитую однушку и от 3–4 миллионов рублей в Петербурге;
• можно столкнуться с недобросовестными арендаторами, которые не платят вовремя и могут попортить имущество;
• сезонный спрос (если сдавать посуточно);
• долго окупается — в среднем примерно 16 лет при долгосрочной аренде.

**Пример: ** вы купили однушку в Москве за 7 миллионов рублей и сдаете ее за 45 тысяч в месяц. Коммуналку платят квартиранты, но налоги на вас. Чистый доход — около 38 320 рублей. Если сдавать квартиру постоянно и без простоев, то окупится она примерно за 15 лет. С учетом возможных простоев и затрат на мелкий ремонт — за 18 лет.

2. Машино-место

Во дворах мало парковок, поэтому многие автомобилисты не прочь купить или арендовать машино-место недалеко от дома.

Машино-места стоят мало в сравнении с квартирами. Но спрос на них стабильно высокий и, как ожидается, будет еще расти. И вот почему: дорогая ипотека и высокие цены на квартиры съедают весь бюджет покупателя. После такой крупной покупки на дополнительные блага вроде парковочного места денег уже не остается, и его приходится арендовать.

Покупатели охладели к машино-местам, но сами места весьма резво дорожают. Летом 2025 года аналитики «Движение.ру» зафиксировали рост цен на парковки в новостройках на 18% в 14 из 17 городов-миллионников. Вероятно, кто не смог купить себе место, будет его арендовать.

Плюсы

• минимальные затраты на содержание (никаких ремонтов и перепланировок);
• высокий спрос на фоне дорогого жилья;
• легко продать, если решите отказаться от актива;
• низкие налоги по сравнению с квартирой — за некоторыми исключениями для физлиц ставка не превышает 0,1% от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, которую определяет государство для расчета налогов. Она обычно ниже рыночной цены и может быть оспорена, если владелец считает ее завышенной);
• просто оформить в собственность.

Минусы

• зачастую нельзя купить на первом этапе строительства новостройки по низкой цене: застройщики запускают продажи уже парковок в конце;
• не самая впечатляющая доходность, хоть и чуть выше, чем от долгосрочной аренды квартир;
• высокая цена покупки в премиальных локациях — в некоторых районах Москвы машино-место может стоить 8 млн рублей, а в элитных новостройках — все 20 млн;
• зависимость от общего состояния паркинга и работы управляющей компании;
• есть риск простоя между арендаторами, если место не очень популярное.

Пример: Вы купили три машино-места в Москве по 1,5 миллиона рублей каждое (всего — 4,5 миллиона рублей). Стали сдавать их в аренду за 12 500 рублей. С учетом налогов (НДФЛ и на имущество), затрат на содержание чистый ежемесячный доход составит примерно 26 тысяч рублей. Срок окупаемости инвестиций (без учета возможных простоев) — 14–15 лет

3. Кладовки

  Квартиры россиян мельчают. Места для хранения вещей становится меньше. В новых квартирах нет антресолей, куда можно сбагрить чемоданы и ненужную сейчас обувь. Нет и «тещиной комнаты», куда ставят велосипед и детскую коляску, пока та самая теща не нагрянула.

Поэтому аренда кладовых помещений в крупных городах становится востребованной.

Кладовка представляет собой комнатку на 1,5–6 кв. м. Обычно кладовые строят в подвалах и цоколях домов либо прямо на этажах. Также популярны складские помещения на парковках (келлеры).

Плюсы

• Можно инвестировать не очень большие суммы — 1–2 миллиона рублей для покупки и обустройства нескольких кладовок.
• Спрос на кладовки растет.
• Не нужно много тратить на ремонт и содержание.

Минусы

• Застройщики обычно разрешают покупать кладовки только при условии покупки квартиры.
• Все еще непросто найти арендатора, так как многие по старинке хранят вещи на балконе или выносят в подъезд.
• Кладовки редко арендуют на год и больше.
• Хранилище в паркинге или подвале может затопить из-за ливня или прорыва канализации.

Пример.

Вы купили три кладовки по 3 кв. м каждая в разных новостройках в Подмосковье. Цена за квадратный метр составила 62 тысячи рублей. Общая стоимость покупки — 558 тысяч рублей.

Аренда кладовки такого размера приносит примерно 4500 рублей в месяц. Сдавая сразу три объекта, вы будете получать около 13 500 рублей ежемесячно (162 тысячи рублей в год). С учетом налога и минимальных расходов на содержание (около 3 тысяч рублей в год), чистая прибыль составит примерно 149 тысяч рублей в год. Кладовки окупятся примерно за 4 года.

4. Гаражи

Рассмотрим классические гаражи — в кооперативах (ГСК) или отдельные боксы. По данным «Авито недвижимость», спрос на их аренду первом полугодии 2025 года вырос на 43%.

Плюсы

• гараж можно сдать под мастерскую или склад, а не только под машину, это сразу расширяет круг арендаторов;
• купить гараж намного проще и быстрее, чем квартиру;
• маленькие расходы на содержание — никаких трат на капремонт или замену труб.

Минусы

• риск вандализма;
• трудно найти хороший гараж в востребованном месте;
• придется побороться за арендатора из-за жесткой конкуренции.

  Пример: Вы купили гараж в спальном районе в Подмосковье за 600 тысяч рублей. После небольшого косметического ремонта вы сдали его в аренду за 4500 рублей в месяц. После вычета налогов и небольших расходов на обслуживание ваш чистый доход составит около 3500 рублей в месяц. Гараж окупится примерно за 14–16 лет.

5. Апартаменты (апарт-отели)

Не можете позволить себе квартиру? Присмотритесь к апартаментам. Это официально нежилые помещения, переделанные под жилье. Стоят они на 20–30% дешевле квартир, а доходность может быть выше.

Плюсы

• цена ниже, чем у квартир аналогичной площади;
• часто есть консьерж-сервис и охрана;
• меньше конкуренции, чем на рынке квартир;
• возможность купить в ипотеку (но ставки выше, чем на жилье).

Минусы

• в апартаментах нельзя прописаться;
• высокие коммунальные платежи;
• более сложная процедура оформления в собственность, чем при покупке квартиры;
• выше налог на имущество;
• для покупки объекта нельзя использовать маткапитал и льготную ипотеку, нет субсидий по коммуналке;
• власти не обязаны обеспечить жителей апартаментов детскими садами и школами, что снижает привлекательность объекта;
• сложнее продать в случае необходимости.

Пример: Вы купили апартаменты за 5,5 миллиона рублей площадью 30 кв. м. При грамотной подаче и хорошей локации можно сдавать их за 45 тысяч. За вычетом налогов (НДФЛ), повышенных коммунальных платежей, возможных расходов на управляющую компанию или доверительное управление чистыми остается около 35 тысяч рублей в месяц. Срок окупаемости — около 13 лет. Если добавить время на возможные простои и мелкий ремонт, получится 15 лет.