После развода вы рискуете попасть на огромный налог. Как считают НДФЛ с продажи недвижимости в 2026 году

Какой налог платят с продажи недвижимости

С продажи недвижимости платят налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Отсчитывают его не со стоимости недвижимости, а с дохода, который вы получите после продажи.

Нужно ли вам вообще платить налог — проверьте за две минуты

Вы можете не платить налог с продажи недвижимости в 2026 году в четырех случаях:

1. Истек минимальный срок владения недвижимостью — 3 или 5 лет.

2. Вы подпадаете под льготу для семей с двумя и более детьми — о ее условиях расскажем ниже.

3. Вы продаете недвижимость по цене не выше той, по которой покупали.

4. Вы не получили дохода от продажи из-за налоговых вычетов и расходов, снизивших налоговую базу.

Последние два случая — это просто ситуации, в которых налог платить не с чего. потому что нет дохода. Подчеркнем еще раз: НДФЛ взимается именно с прибыли от продажи, а не от стоимости недвижимости.

Как правильно определить срок владения квартирой

Первое, что нужно проверить перед сделкой, — сколько времени недвижимость находится в вашей собственности. По общему правилу минимальный срок составляет 5 лет с даты регистрации права собственности в Росреестре. Но в некоторых случаях налог не берут уже через три года владения.

Трехлетний срок действует, если квартира досталась вам:

• по наследству от близкого родственника,
• приватизации,
• договору ренты,
• в подарок от близкого родственника по договору дарения.

Для наследства есть важное исключение: три года считаются не с момента оформления документов в Росреестре, а со дня смерти наследодателя. Многие об этом не знают.

Может ли срок владения недвижимостью обнулиться

Срок владения обнуляется, если вы переоформляли квартиру на другого человека. Если вы сначала подарили жилье ребенку, а потом переписали его обратно на себя, отсчет начнется заново с даты последней регистрации.

Складывать периоды владения закон не разрешает.

Обратите на это внимание, если собираетесь разводиться. Часто при разделе совместно нажитой недвижимости переходит и право собственности.

Поэтому оформлять раздел имущества лучше еще в браке, пока супруги считаются близкими родственниками. Один может отдать другому свою долю по договорю дарения. А подаренное от близкого родственника, как уже говорилось, при продаже не облагается налогом.

Льгота для семьи с двумя и более детьми — кто может воспользоваться

Льготу применяют вне зависимости от срока владения недвижимостью. Квартиру можно продать хоть через неделю после покупки. Но условий много, и нарушить любое из них — значит потерять льготу целиком.

По словам Надежды Лемутовой, для освобождения от налога одновременно должны выполняться все следующие условия.

В семье есть не менее двух детей до 18 лет. Если ребёнок учится очно — до 24 лет. Если ребёнок с инвалидностью — возраст не ограничен. Возраст детей считается на дату перехода права собственности к покупателю — не на дату подписания договора.

Новое жилье куплено до 30 апреля года, следующего за годом продажи старого. Именно куплено — право собственности должно быть зарегистрировано до этой даты. Если документы сданы вовремя, но регистрация по какой-то причине приостановлена, льготу применить нельзя.

Новое жилье лучше проданного: больше по площади и (или) дороже по кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна превышать 50 млн рублей.

На дату продажи у семьи нет другого жилья, которое больше или дороже нового. Если есть — совокупная доля всех членов семьи в нем не должна превышать 50%.

Если платить все-таки нужно — ставки налога в 2026 году

С 2025 года действуйте прогрессивная шкала НДФЛ. Вот какие ставки:

13% — если прибыль не превышает 2,4 млн рублей; 15% — с той суммы, что превышает 2,4 млн рублей, вдобавок к 13% от 2,4 млн.

Пример расчета:

Квартиру купили за 9 млн рублей, а продали за 11 млн. Прибыль — 2 млн рублей. Поскольку она не превышает 2,4 млн, применяется только ставка 13%:

НДФЛ = 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

А если бы продали за 12,5 млн, прибыль составила бы 3,5 млн рублей.

Первые 2,4 млн облагаются по ставке 13%, остаток 1,1 млн — по ставке 15%:

НДФЛ = (2 400 000 × 13%) + (1 100 000 × 15%) = 312 000 + 165 000 = 477 000 рублей.

Нюанс в том, что налоговая не всегда считает прибыль от той суммы, что указана в договоре. Если цена продажи оказалась ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог посчитают от 70% кадастра — даже если вы реально продали дешевле.

Кадастровую стоимость своей квартиры можно бесплатно узнать в выписке ЕГРН — через Госуслуги или на сайте Росреестра. Это стоит сделать до того, как выставлять квартиру на продажу.

Но как доказать, что квартира действительно стоит меньше кадастровой стоимости? Ведь такое бывает: стоимость может обвалить аварийное состояние жилья, отсутствие ремонта, изношенные коммуникации.

По словам юриста Екатерины Авдеевой, единственное, что реально помогает — независимый отчет оценщика, который подтвердит рыночную стоимость ниже кадастровой на дату продажи, или акт межведомственной комиссии о непригодности жилья.

Оценщик должен иметь аккредитацию и состоять в саморегулируемой организации — без этого документ налоговая не примет.

Надежда Лемутова советует дополнительно стоит подготовить:

• акт осмотра с подробным описанием недостатков,
• подписанный обеими сторонами сделки,
• актуальный технический паспорт БТИ, где отражено фактическое состояние жилья.

Как уменьшить налог — четыре законных способа

Способ 1. Использовать имущественный вычет

Вы можете уменьшить доход от продажи на миллион рублей. Для этого не нужны никакие чеки и документы на покупку Подходит тем, кто получил жилье бесплатно (по наследству, приватизации или в подарок) и не тратил свои деньги на покупку.

Лемутова объясняет, что вычет дают раз в год на все ваши сделки. Неважно, сколько квартир вы продали за 12 месяцев — лимит в миллион рублей будет общим.

Например, если вы продали две комнаты по 700 тысяч рублей каждую, ваш общий доход — 1,4 млн рублей.

За вычетом миллиона налог придется заплатить только с 400 тысяч: 400 000 × 13% = 52 000 рублей.

Эксперт также советует не забывать про социальные вычеты: расходы на лечение, обучение, лекарства, фитнес, благотворительность, взносы в пенсионное или долгосрочное страхование — все это тоже уменьшает налогооблагаемую базу.

Способ 2. Вычесть фактические расходы на покупку — платить налог только с реальной прибыли

Если у вас сохранились документы на покупку квартиры, выгоднее вычесть из налогооблагаемой базы сумму, которую вы за нее заплатили, — а не фиксированный миллион. Из цены продажи вычитаете цену покупки — и платите налог только с разницы.

По словам юриста Екатерины Авдеевой, если купили квартиру за 5 миллионов, а продали за 6 — налог платится только с одного миллиона прибыли.

Это принципиально выгоднее, чем просто отнять от цены продажи 1 миллион рублей. Чтобы подтвердить расходы, покажите налоговой договор купли-продажи и документ об оплате — например, расписку от продавца, платежку или выписку из банка.

Способ 3. Учесть расходы на отделку

Если вы купили квартиру в черновой отделке, а потом сами покупали отделочные материал и делали отделку — эти расходы тоже можно вычесть из налогооблагаемой базы при продаже. Но есть условие, на которое указывает Лемутова: факт черновой отделки должен быть прямо прописан в договоре купли-продажи или в ДДУ.

И все расходы на ремонт надо подтвердить документально — чеками, договорами с подрядчиками, актами выполненных работ.

Пример от налогового эксперта:

Квартиру купили за 15 миллионов рублей в черновой отделке.

Ремонт обошелся в 3 миллиона рублей.

Квартиру продали за 25 миллионов.

Налогооблагаемая база: 25 − 15 − 3 = 7 млн рублей.

НДФЛ = (2,4 млн × 13%) + (4,6 млн × 15%) = 312 000 + 690 000 = 1 002 000 рублей.

Без учета ремонта база была бы 10 млн, а налог — заметно выше.

Способ 4. Продать и купить квартиру в одном году

Если в том же году, когда продали квартиру, вы купили новую — можно зачесть имущественный вычет на покупку в счет налога с продажи. В некоторых случаях налог обнуляется полностью.

Работает это только при двух условиях.: обе сделки оформлены в одном календарном году и имущественным вычетом при покупке жилья вы раньше никогда не пользовались.

Эксперт по налогам привела пример.

Допустим, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей, в тот же год купили новую за 2,3 млн. Налогооблагаемый доход после вычета в 1 млн составить 1,5 млн рублей, а НДФЛ —195 000 рублей.

Имущественный вычет на покупку достигает 260 000 рублей. Таким образом налог к уплате — 0 рублей. Остаток вычета переходит на следующий год.

Сроки подачи декларации и штрафы за их нарушение

Если в прошлом году продали квартиру — декларацию нужно подать до 30 апреля, а налог заплатить до 15 июля. То есть за 2025 год декларация подается до 30 апреля 2026 года, налог — до 15 июля 2026 года.

Подать 3-НДФЛ можно через личный кабинет налогоплательщика на Госуслугах. Важный момент, который многие упускают: декларацию нужно подавать даже если налога к уплате нет. В декларации вы заявляете:

• факт получения дохода от продажи,
• свое право на вычет при продаже,
• право на имущественный вычет при покупке, если купили новую квартиру в том же году.

Без декларации налоговая не знает о ваших вычетах и посчитает, что вы просто уклонились от уплаты.

Что важно запомнить

• Вы можете не платить налог, если владеете недвижимостью дольше 5 лет. Если получили ее в наследство, подарок от близких, по приватизации или если это единственное жилье, разрешается продавать через 3 года владения.

• Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру без налога. Главное — купить новое жилье до 30 апреля следующего года и не нарушить ни одно из условий льготы.

• Налог считается с прибыли, а не со стоимости квартиры. Купили за 8 млн, продали за 10 млн — платите с 2 млн.

• Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости — налог посчитают от 70% кадастра. Проверьте кадастровую стоимость до выставления квартиры на продажу.

• Вычет фактических расходов почти всегда выгоднее фиксированного имущественного вычета в 1 миллион рублей.

• Если покупали квартиру в черновой отделке, убедитесь, что это было прямо написано в договоре. Тогда ваши расходы на сделанную потом отделку тоже уменьшат налогооблагаемую базу.

• Декларацию подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля — даже если налога к уплате нет.

• Документы о покупке храните не менее пяти лет. Если они утеряны, обратитесь в Росреестр или банк.