Рынок московской недвижимости в определенном смысле уникален, прежде всего благодаря легендарной ценовой политике столичных риэлторов. Редкий москвич или гость столицы не ужаснулся бешеным темпам роста цен на столичные квартиры. И нельзя сказать, что он не прав.
Два с половиной доллара в день
На этой неделе один из ведущих экспертов столичного рынка Олег Репченко на сайте аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" опубликовал новые индексы столичных квартир. Согласно этим данным, за прошедшую неделю, с 7 по 13 ноября, средняя стоимость жилья в Москве увеличилась на 0,8 процента и достигла отметки в 2143 доллара за квадратный метр. В пересчете на "долларо-день" рост цен на московские квартиры составил два с половиной доллара в сутки - впечатляет. При этом очевидно, что такие данные не стали для рынка неожиданностью, так как индекс ценового ожидания увеличился всего на 0,2 процента и составил 3,61 процента в месяц, то есть около 0,9 процента в неделю. Иными словами, рынок ожидает, что цены на жилье будут расти именно такими темпами, если не быстрее.
"Таким образом, текущие темпы роста цен продолжают оставаться на уровне 3-4 процента в месяц, что соответствует значениям индекса ожидания", - говорят специалисты "Индикаторов рынка недвижимости".
Еще более суровая картина получается, если обратиться к рынку вторичного жилья, то есть посмотреть динамику предложений не от застройщиков, а от агентств недвижимости и частных владельцев. Считается, что эти данные не поддаются никакой систематизации, так как отследить весь объем предложения невозможно - большинство граждан предпочитают давать
объявления через газеты и несклонны делиться информацией с аналитиками рынка. Однако некоторую статистику найти все-таки можно. Так, основатель центра "Анализ рынка недвижимости" Андрей Бекетов приводит свои цифры по вторичному рынку.
Если учитывать по большей части "вторичные" предложения за неделю от 3 до 9 ноября, цена предложения на столичном рынке, согласно последним исследованиям эксперта, выросла на 0,76 процента. То есть Андрей Бекетов приводит примерно те же самые показатели роста цен,
Одним из самых перспективных районов столицы стоит признать Печатники. В этом необычном районе квартиры дорожают на 5,8 процента в месяц.
что и Олег Репченко. Однако разница все же есть. По данным "Индикаторов рынка недвижимости", индекс достиг отметки в 2143 доллара, а согласно исследованиям центра "Анализ рынка недвижимости", этот показатель составил 2452 доллара. Однако примечательно, что оба эксперта, основываясь на разных данных, приводят одинаковые показатели ежемесячного роста цен - 0,8 процента.
Разогнались быстро
Минувший октябрь стал переломным для московского рынка недвижимости. До этого рост цен не был настолько высок, чтобы о нем заговорили как о чем-то удивительном. С июля по сентябрь столичная недвижимость дорожала всего на 2 процента в месяц, то есть примерно на уровне 0,5 процента в неделю, а еще раньше индекс недвижимости можно было сравнить с темпами роста инфляции. Весною московский рынок фактически замер, а цены росли всего на 0,1-02, процента в неделю. В связи с этим многие инвесторы задумались о тающей на глазах прибыли, потенциальные покупатели воодушевились, а некоторые эксперты монотонно заговорили о грядущем обвале цен. Но ничего такого не произошло, столичная недвижимость снова пошла в гору и уже по итогам октября выросла в цене в среднем на 3 процента.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", по отдельным типам квартир в прошлом месяце наблюдался еще больший рост. В октябре продавцы некоторых новостроек волевым решением повысили цены на свои объекты более чем на 10 процентов. При этом индекс перевалил за символический рубеж в две тысячи долларов - индекс стоимости жилья составил 2051 доллар за квадратный метр против 1992 долларов за метр в сентябре.
Что касается исключительно вторичного рынка, то тут цены растут значительно быстрее. Как сообщает Аналитический центр "МИЭЛЬ-Недвижимость", в октябре 2005 года этот показатель вырос на 4,1 процента, то есть квадратный метр на вторичном рынке подорожал на 95 долларов и достиг отметки в 2408 долларов.
Чем хуже, тем быстрее
Быстрее всего растет в цене "плохое" жилье. "В разрезе классов жилья это как панельные, так и кирпичные дома советской застройки с квартирами небольших площадей. В разрезе комнатности - это более ликвидные одно и двухкомнатные квартиры", - считает Олег Репченко. Так, например, за минувшую неделю панельные дома выросли в цене на 1 процент: средняя стоимость плохой "панели" равна 1908 долларов за квадратный метр, обычная "панель" обойдется в 1939 долларов, а современная "панель" подорожала на 0,7 процента до 2066 долларов. При этом современное монолитно-кирпичное жилье дорожает значительно более медленными темпами - за неделю оно поднялось в цене всего на 0,6 процента.
Плохой "панелью" риэлторы называют пятиэтажные дома с маленькой кухней, обычной "панелью" считаются 9-14-этажные дома с типовой площадью кухни, а квартиры в домах с увеличенной площадью - это современная "панель". Многое зависит от кухни.
По данным Андрея Бекетова, ценовое расслоение столичного рынка еще более серьезно. Эксперт подсчитал, что за последнюю неделю панельные дома поднялись в цене аж на 1,07 процента, при том что кирпичные подорожали всего на 0,44 позиции.
Примерно такая же картина получается, если обратиться к темпам роста цен в зависимости от района. В этом смысле традиционно самым престижным местам Москвы ощутимую конкуренцию составляют рабочие кварталы. Так, по подсчетам Олега Репченко, недвижимость в районе станции метро Павелецкая и на Шоссе Энтузиастов в октябре подорожала одинаково - на 5,7 процента, а безусловную пальму первенства держит станция Рязанский проспект (6,5 процента), опережая на 0,4 процента район Беговой. Среди районов-лидеров стоит назвать Печатники(5,8 процента), Марьино (5,1 процента) и Куркино (5,3 процента).
При этом наиболее статичны цены на недвижимость в самых престижных кварталах. Район Кропоткинской и Парка Культуры, в котором располагается знаменитая "золотая миля", вообще никак не отметился в списке динамичных цен. Квартиры в пределах шаговой доступности от Храма Христа Спасителя как стоили в среднем 3527 долларов за квадратный метр, так и остались на той же позиции.
Как рассказал Олег Репченко, быстрее всего всегда дорожает самое дешевое жилье. "Если на рынке наблюдается повышение цен, то продавец панельного жилья может позволить себе поднять цену на процент, чего не может сделать владелец элитной недвижимости - прежде всего потому, что речь идет о несопоставимых суммах", - объясняет эксперт. Поэтому рынок дорогой недвижимости более инертен, а панельные дома растут в цене как на дрожжах. Кроме того, существенную роль играет тот факт, что большинство покупателей все же хотят приобрести квартиру в нижнем ценовом сегменте.
В будущее с опаской
Пожалуй, самой главной проблемой как для потенциального инвестора, так и для рядового покупателя остается вопрос, сохранятся ли высокие темпы роста цен на столичную недвижимость и не произойдет ли столь ожидаемого обвала цен. Эксперты считают, что по ряду причин никакого обвала не будет.
Некоторые специалисты связывают рост цен на недвижимость с мировыми ценами на нефть. "Перспектив серьезного роста предложения пока не много. Перспектив увеличения спроса значительно больше. В первую очередь, из-за ситуации на нефтяном рынке. Цены на нефть - не моя епархия, но пока я не вижу, что бы могло существенно сбить стоимость барреля", - считает председатель Совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов. Однако, по словам Олега Репченко, это далеко не основная причина. Например, в 2004 году при рекордных на тот момент ценах на нефть как московский, так и питерский рынки недвижимости оказались в стадии кризиса. "Высокие цены на экспортное сырье, безусловно, влияют на развитие российской экономики и активность покупателей на рынке жилья, но прямой связи между двумя этими рынками нет", - полагает аналитик.
Среди главных причин эксперты называют принятие закона о долевом строительстве и увеличение себестоимости строительства. Новый закон "Об участии в долевом строительстве" существенно усложняет условия работы застройщиков. Так, например, привлекать средства дольщиков они теперь могут только после разработки и согласования предпроектной документации, а отказаться от ненадежного дольщика, задерживающего платежи, можно только по решению суда. В случае же если застройщик внесет даже самые незначительные изменения в проект здания, дольщик имеет право забрать свои деньги с процентами. В результате себестоимость строительства увеличилась, и застройщики подняли цены.
Как заявил 14 ноября глава Росстроя Сергей Круглик, новый закон необходимо изменить. Застройщики совместно с Росстроем разработали ряд поправок в законопроект. Представители компаний еще весной настаивали на том, чтобы Госдума рассмотрела эти поправки, однако ответа так и не получили. В итоге на этой неделе Сергей Круглик все же заверил застройщиков, что поправки отправятся в нижнюю палату парламента. "Я рассчитываю на то, что поправки, которые мы обсуждали с крупнейшими застройщиками, будут приняты депутатами Госдумы в декабре нынешнего года", - сказал чиновник.
В качестве другой причины увеличения стоимости недвижимости эксперты называют рост цен на бензин и цемент, что в свою очередь также приводит к удорожанию строительства. Например, по данным Федеральной антимонопольной службы, после того как "Евроцемент Групп" приобрела цементный бизнес компании "Интеко", во II квартале предприятие повысило цены на цемент на 48.5%, в III квартале - на 16.3%.
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, сейчас все эти причины влияют на рынок вкупе, каждый понемногу, приводя к заметному совместному эффекту. "В этих условиях говорить о том, что цены на московскую недвижимость заметно растут по какой-то одной конкретной причине, представляется некорректным. Однако если привести хотя бы одну причину роста цен на московскую недвижимость сейчас не сложно, то гораздо труднее ответить на вопрос, нормален ли текущий рост цен на московском рынке недвижимости", - задается вопросом Олег Репченко. А на этот вопрос ни у одного из экспертов рынка ответа нет.
Алексей Лоссан