Район Раменки расположен в Западном округе столицы и считается престижным и дорогим. Стоимость квадратного метра здесь почти на 60 процентов выше среднерыночной. Девелоперы охотно возводят в Раменках высокобюджетные новостройки, так что недостатка предложений бизнес-класса в нем, мягко говоря, нет. А вот жилье экономкласса покупателям, скорее всего, придется искать на вторичном рынке.
Как в кино
На территории района Раменки расположено сразу несколько знаковых не только для Москвы, но и для всей страны объектов. Это Московский Государственный Университет им. М. В. Ломоносова, киноконцерн «Мосфильм», природный заказник «Воробьевы горы». Кроме того, здесь находится 16 посольских городков — немудрено, что за порядком здесь следят тщательно, а район считается благополучным и безопасным. К плюсам района относятся и наличие большого количества зеленых зон, и отсутствии промышленных предприятий — с экологией здесь лучше, чем «в среднем по столице». В свое время в окрестностях улиц Мосфильмовской и Довженко, а также на Мичуринском проспекте получали жилье советские кинематографисты, ближе к московскому университету — преподавательский состав вуза. В наши дни именно здесь строились первые в Москве высокобюджетные жилые комплексы — «Золотые ключи», «Депутатский дом» Управления делами президента РФ и другие. Так что на социальное окружение жаловаться жителям Раменок тоже не приходится.
«Раменки — один из немногих "зеленых" районов, расположенных максимально близко к центру города. В этой связи и новостройки, и дома, которые уже построены в районе, относятся в основном именно к категории высокобюджетных. Еще одним несомненным плюсом является хорошая экология и тот факт, что в 2016 году здесь появится метро», — развивает мысль о преимуществах района Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills.
ЖК «Воробьевы горы»
Фото: Павел Лосевский / Фотобанк Лори
Отсутствие метро — пожалуй, единственный весомый недостаток района. Станция «Воробьевы горы» при всей своей живописности от жилой застройки находится, прямо скажем, далековато, и свободу перемещений жителям Раменок обеспечивает постольку-поскольку. Но с 2012 года в Раменках активно строится Калиниско-Солнцевская линия, благодаря чему на территории района должны появиться три новых станции — «Ломоносовский проспект», «Раменки» и «Мичуринский проспект». «На первых этапах строительных работ часть местных жителей выступала против их проведения в районе Ботанического сада МГУ: люди опасались необратимых последствий для великолепного парка в этом месте. Насколько я могу судить, все обошлось относительно благополучно, и рекреационной зоне не нанесли никакого урона. Единственными, по сути, пострадавшими стали утки, которые в какой-то момент оказались отдалены от своего домашнего пруда и ходили своими утиными семействами по стороне Университетской площади, вызывая жалость у прохожих», — рассказывает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Насиженное место
Современная застройка в Раменках — это, в основном, бизнес-класс, что, как отмечает Анатолий Довгань, отразилось на статистике обеспеченности квадратными метрами жителей района. По его словам, этот показатель более чем на 40 процентов превышает среднемосковский уровень: на каждого жителя приходится не менее 28 «квадратов» жилой недвижимости. В современных домах стоимость недвижимости выше среднерайонных показателей и составляет, по данным Андрея Хитрова, руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, около 450 тысяч рублей за метр. «На стоимость сильно влияет качество ремонта, уровень технической оснащенности, видовые характеристики квартиры, а также класс самого жилого комплекса. Например, полностью готовую к проживанию квартиру площадью 150 метров на 26 этаже в ЖК «Воробьевы горы» можно приобрести за 63 миллиона рублей», — приводит пример эксперт. При этом на «вторичке» в районе можно найти предложения и подороже. Например, двухкомнатная квартира общей площадью 77 квадратных метров продается за 81,1 миллиона рублей. Жилье расположено на 19-м этаже 22-этажного монолитного дома на улице Минская. «Трешка» общей площадью 170 «квадратов» на последнем этаже восьмиэтажного монолитного дома (ул. Мосфильмовская) выставлена на продажу за 173 миллиона рублей. Согласно тексту объявления о продаже, квартире выполнена эксклюзивная отделка с элементами круизного лайнера (что бы это ни значило).
ЖК «Долина Сетунь»
Изображение: www.dolina-setun.ru
И все же, недвижимость старого фонда Раменок, по большей части, относится к эконом-сегменту. При этом, даже из таких домов жители переезжать не стремятся — по крайней мере, на рынке вторичной недвижимости представлено всего 805 объектов. Почти половина предложения, как отмечают эксперты аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», сосредоточена в монолитных строениях (48,3 процента), в панельных домах продается 27,5 процента квартир, в кирпичных — 17,4 процента, в блочных и того меньше — всего 5,8 процента. Средняя же цена предложения в районе составляет 305,9 тысячи рублей за квадратный метр, это на 57,9 процента выше среднерыночной цифры. Самое дешевое предложение на вторичном рынке на данный момент — «однушка», расположенная на десятом этаже 16-этажного панельного дома на Мосфильмовской улице. Квартира общей площадью 31 квадратный метр продается за шесть миллионов рублей. Запрашиваемый минимум за двухкомнатную квартиру общей площадью 45 метров — 7,7 миллиона рублей. Квартира расположена на первом этаже 12-этажного панельного дома во 2-м Мосфильмовском переулке. Самая дешевая «трешка» общей площадью 58 метров выставлена на продажу за 10 миллионов рублей. Жилье находится на предпоследнем этаже 9-этажного панельного дома на улице Винницкая.
Средняя стоимость аренды квартир экономкласса в Раменках чуть выше, чем, например, на юго-востоке или северо-востоке города. Дешевые предложения встречаются, но нечасто. Аренда «однушки», по словам Галины Киселевой, директора департамента аренды «ИНКОМ-Недвижимость», обойдется в 27-45 тысяч рублей в месяц, «двушки» — от 30 до 60 тысяч, трехкомнатной квартиры — от 50 до 70 тысяч рублей в месяц. Что касается высокобюджетного жилья, разброс цен на аренду сильно варьируется в зависимости от конкретных характеристики объекта. «Аренда двухкомнатной квартиры площадью около 100 квадратных метров обойдется потенциальному арендатору в 120 тысяч рублей в месяц. За качественную квартиру площадью более 300 метров придется выкладывать по 450 тысяч рублей в месяц. Самым дорогим предложением в Раменках на данный момент является трехуровней пентхаус площадью 1300 квадратных метров с собственным лифтом и открытыми террасами в жилом комплексе WestSide. Арендовать его можно за 25 тысяч долларов в месяц, в оплату входят два машино-места в подземном паркинге», — делится данными Андрей Хитров.
ЖК «Штаб-квартира на Мосфильмовской»
Изображение: www.mosfilmovskaya.ru
Район Раменки пользуется популярностью у арендаторов-россиян, которые ищут квартиры в современных комфортных домах недалеко от центра. «Их привлекает благополучная экология и престижность данного направления, а также наличие хороших школ вблизи. Причем, тот факт, что поблизости нет метро, не оказывает никакого влияния на их выбор. Иностранные арендаторы этот район выбирают нечасто, у них, как правило, более высокие бюджеты, которые позволяют снять жилье в центре города», — рассказывает Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills.
Магнит для девелопера
Девелоперы район Раменки осваивают активно: квартиры в настоящий момент предлагаются более чем в десяти новых жилых комплексах, половина из которых уже введены в эксплуатацию, остальные будут достроены в ближайшие два-три года. Среди новых проектов эксперты называют жилые комплексы «Долина Сетунь», «Мосфильмовский», «Штаб-квартира на Мосфильмовской», «Воробьев дом», «Снегири Эко» и «Лобачевский». «Приобрести недвижимость на первичном рынке можно по таким ценам: апартаменты — от 10 миллионов рублей, однокомнатная квартира — от 13,3 миллиона рублей (оба объекта — ЖК «Мосфильмовский»); двухкомнатная — от 19,9 миллиона рублей (ЖК «Воробьев дом»); трехкомнатная — от 25,7 миллиона рублей (ЖК «Мосфильмовский»)», — приводит несколько примеров Анатолий Довгань.
Если сравнивать по затратам на покупку единицы площади, минимальная цифра, по словам Андрея Хитрова, зафиксирована в жилом комплексе «Лобачевский» — 171,5 тысячи рублей. Далее следует ЖК «Мосфильмовский» со стоимостью квадратного метра в 239 тысяч рублей. Дороже обойдется недвижимость в проектах «Воробьев дом» (335 тысяч рублей за метр) и «Долина Сетунь» (405 тысяч). Максимальная стоимость «квадрата» отмечена в жилом комплексе «Снегири Эко» — здесь самый недорогой метр оценен в 485 тысяч рублей.
ЖК «Воробьев дом»
Изображение: www.vorobiev-dom.ru
Не сбавляя темпов
Похоже, что и в ближайшие два-три года темпы строительства в районе снижаться не будут. Так, до конца 2015 года, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на Ломоносовском проспекте планируется достроить общежития на 5000 мест в новом комплексе МГУ им. М.В. Ломоносова на Ленинских горах. На Мичуринском проспекте завершится строительство торгового объекта. Двухэтажный ресторан с парковкой на 28 машиномест появится на Мичуринском проспекте. На Мосфильмовской улице, участок 2, будет реализована четвертая очередь строительства жилого комплекса (корпуса 1, 2, 3 с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой). Всего в новостройке 910 квартир, высота строений будет варьироваться от 15 до 21 этажа. Здесь же появится детский сад на 125 мест. На улице Мосфильмовская, вл. 40, завершится реконструкция административного здания с пристройкой многофункционального зала на 430 мест.
На улице Довженко достроят клубный дом с пристройкой крытых кортов и частичной надстройкой третьего этажа в Московском городском Гольф-Клубе. На улице Мосфильмовская, вл. 74-78, продолжится возведение гаража- стоянки на 1649 машиномест. На Мичуринском проспекте планируется достроить жилой дом высотой в 23 этажа.
В 2016 году на Мичуринском проспекте появится начальная школа на 400 мест. Еще одну школу на 592 места построят на улице Мосфильмовская, участок 2. На Минской улице возведут восьмиэтажный многофункциональный жилой комплекс (1-я очередь — детский сад). Общая площадь объекта составит 18,3 тысячи квадратных метров, 8,5 тысячи из них — жилые.
В 2017 году на улице Раменки построят трехэтажное здание социально-бытового назначения. На Мичуринском проспекте, в квартале 37 будет возведен комплекс храма Преподобного Андрея Рублева. На улице Лобачевского, вл. 118, построят многофункциональный жилой комплекс. На пересечении улиц Минской и Мосфильмовской построят многофункциональный комплекс (29 этажей) с подземной автостоянкой. На улице Мосфильмовская, 42, стр. 1, 2, появится жилой комплекс для иностранных представительств с временным проживанием. На Воробьевском шоссе вл. 4А, построят многофункциональный жилой комплекс переменной этажности, от 13 и 16 этажей. По соседству, на Воробьевском шоссе, вл. 4, появится пятиэтажный многофункциональный жилой комплекс.
В 2018 году на Ленинских горах, 1, стр. 13, 14, 16 построят шестиэтажный гуманитарный корпус МГУ им. М.В. Ломоносова, блок «В» (2-я очередь). На улице Минская, корп. 1-26, реализуют вторую очередь строительства многофункционального жилого комплекса. Общая площадь застройки составит 54,1 тысячи квадратных метров, примерно половина этого объема придется на жилье.На улице Пудовкина, вл. 4А, построят комплекс учебных зданий Всероссийской академии внешней торговли Минэкономразвития РФ.