Весь прошлый год, как, впрочем, и позапрошлый 2015-й, арендаторы квартир в Москве наслаждались непривычно привилегированным положением: в кризис ставки снизились, а выбор объектов увеличился, так как многие бывшие съемщики вернулись в родные города, а то и вовсе уехали за границу в поисках лучшей жизни.
Но к началу 2017-го российская экономика прошла шоковый период — по крайней мере об этом заявил министр финансов Антон Силуанов. Означает ли это, что и стоимость аренды квартир вскоре пойдет вверх, как это обычно бывает при благоприятных или хотя бы удовлетворительных общеэкономических условиях? «Дом» оценил текущую ситуацию на московском рынке съемного жилья.
Что дают
Бешеного интереса к чужим квартирам со стороны граждан, не имеющих своего угла в Москве, как не было, так и нет. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», к концу первого квартала текущего года предложение арендного жилья в массовых сегментах (эконом- и комфорт-классы) на 35 процентов превысило спрос. Правда, зимой, во время затяжных праздников и морозов, разрыв между спросом и предложением составлял не менее 50 процентов, то есть позитивная динамика есть.
В «МИЭЛЬ-Аренда» приводят другие цифры, но суть остается прежней: даже в наиболее востребованных нанимателями ценовых диапазонах спрос на квартиры сейчас ниже предложения — лотов по цене от 25 тысяч до 40 тысяч рублей в месяц в городе на 35 процентов больше, чем требуется арендаторам. К тому же, как отмечается в материалах компании, в марте 2017-го — месяце, когда традиционно активизируются все участники рынка недвижимости, — спрос на квартиры по сравнению с февралем уменьшился более чем на два процента.
Наиболее востребованными в Москве остаются «однушки» — то есть при выборе квартиры съемщики по-прежнем руководствуются в первую очередь принципами бюджетосбережения. В первом квартале 2017-го на однокомнатные лоты, по данным «ИНКОМ», пришлось 39 процентов спроса. За «однушками» следуют двухкомнатные объекты, в которых заинтересованы 28 процентов арендаторов.
Фото: Евгений Степанов / Интерпресс / ТАСС
Еще 17 процентов столичных арендаторов ищут комнаты, и лишь 16 процентам интересны многокомнатные квартиры.
Что касается предложения, по подсчетам «МИЭЛЬ» почти 57 процентов съемных московских квартир сдаются по цене 25-40 тысяч рублей в месяц, четверть объектов стоят 40-70 тысяч в месяц. Доля квартир стоимостью до 25 тысяч рублей оценивается в 14 процентов.
Скорее мертв
Стоимость аренды жилья в Москве, несмотря на позитивные сдвиги в экономике и ожидания собственников, почти не меняется. «Коррекция цен происходит в индивидуальном порядке — на определенные объекты и в результате торга», — отмечают в «ИНКОМ», причем очевидно, что торг ведется не в пользу арендодателей.
Как следует из предоставленных компанией материалов, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в столице в первом квартале составила 26-34 тысячи рублей в месяц — в зависимости от округа. «Двушки» предлагались по цене от 33 тысяч (в Юго-Восточном округе) до 41 тысяч рублей в месяц (в Центральном). Для «трешек» ценовой диапазон — 38-53 тысячи рублей в месяц.
«Ставки на рынке городской аренды в сегменте экономкласса не меняются уже достаточно долго. Дело в том, что многие собственники не готовы снижать цены, полагая, что они уже дошли до своего возможного минимума и дальше снижать уже просто некуда. Повышение же цены в современной экономической ситуации также является необоснованным», — комментирует Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Фото: Юрий Смитюк / ТАСС
Самые дешевые московские квартиры (без учета предложений на присоединенных территориях), как утверждают аналитики портала «Мир квартир», сдаются в Капотне. Стоимость аренды отдельного жилья здесь в среднем составляет 32 тысячи рублей в месяц.
В тройку локаций с недорогой съемной недвижимостью также входят Бирюлево Западное и Дегунино Восточное (32,1 тысячи и 33,6 тысячи рублей в месяц соответственно). На четвертом месте рейтинга — Бирюлево Восточное, где съемное жилье предлагается по средней ставке 33,9 тысячи рублей в месяц. Пятую позицию занимают Вешняки (34,3 тысячи рублей в месяц за лот).
Недорогие квартиры также можно найти в районах Косино-Ухтомский, Дегунино Западное, Метрогородок, Зябликово и Некрасовка, где средняя ставка аренды составляет 34,5-36,8 тысячи рублей в месяц.
От 30 тысяч — это, очевидно, средние показатели. В реальности квартиру в городе можно снять и за 19 тысяч в месяц — например, в апреле по такой ставке сдавался лот в новом доме в той же Некрасовке.
Не останутся обделенными и любители всего дорогого: в Москве по-прежнему есть хороший выбор жилья стоимостью от 100 тысяч рублей в месяц. Максимум арендной ставки в апреле составил 750 тысяч рублей в месяц за 282-метровую квартиру в охраняемом клубном доме около станции метро «Кропоткинская».
Сносные квартиры
Говоря о рынке аренды, нельзя не затронуть горячую тему подлежащих сносу хрущевок — квартиры в таких домах сдаются довольно часто. На сегодняшний день, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», доля объектов в хрущевках составляет почти 12 процентов от всего арендного предложения в Москве.
Но в целом, отмечают эксперты, съемщиков предстоящий снос волнует крайне мало.
«Арендаторы жилья в пятиэтажных домах не поддаются панике и не стремятся переезжать. Они не отказываются от вариантов в пятиэтажных домах, если их устраивает цена и качество жилья. Также мы не заметили и ценовых изменений в этом сегменте», — говорит Мария Жукова.
Другое мнение у аналитиков «ИНКОМ». По их подсчетам, востребованность съемных объектов в хрущевских домах в первом квартале 2017-го упала более чем в два раза по сравнению с показателем за последний квартал 2016-го, когда программа реновации жилых кварталов в Москве еще не была анонсирована.
Как отмечают эксперты, арендаторы опасаются, что в период срока найма дом пойдет под снос, и возникнет необходимость переезда и новых финансовых затрат.
Но это не единственная и не главная причина падения популярности хрущевок. «Снижение востребованности квартир в пятиэтажных домах объясняется в первую очередь широтой выбора экономичных вариантов с более качественными характеристиками: просторными кухнями, увеличенным метражом и новыми коммуникациями», — поясняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
И все же порой квартиры в хрущевках побеждают — чаще всего за счет низких ставок аренды. По данным «МИЭЛЬ», самый недорогой вариант в пятиэтажном доме в апреле предлагается по цене 20 тысяч рублей в месяц. Это однокомнатная квартира площадью 32 метра в 10 минутах езды от станции метро «Ботанический сад». Будут ли пятиэтажку сносить — неизвестно: списка ликвидируемых ветхих зданий пока нет.