Восстание квартир

Почему аренда жилья в России опять дорожает

Фото: Глеб Щелкунов / «Коммерсантъ»

Россия в 2018-м бьет один ипотечный рекорд за другим — кредиты на жилье берут все кто ни попадя, в том числе пенсионеры и весьма скромно зарабатывающая молодежь. Казалось бы, рынок аренды в условиях общероссийской ипотечной истерики должен попросту зачахнуть, но нет — съемные квартиры по-прежнему кому-то нужны. Более того, они смеют дорожать.

Живы-здоровы

По подсчетам ЦИАН, за год (с августа 2017-го по август 2018-го) ставки аренды однокомнатных квартир выросли в 28 из 37 крупнейших российских городов. В среднем увеличение составило 2,5 процента. К осени за среднестатистическую «однушку» в мегаполисах страны просили 22,6 тысячи рублей в месяц — против 22,1 тысячи годом ранее.

Средние ставки для двухкомнатных объектов за тот же период увеличились более чем на процент — с 34,9 тысячи до 35,4 тысячи рублей в месяц. Удорожание съемных «двушек» зафиксировано в 22 крупнейших городах.

«Трешки», в свою очередь, подорожали в половине (19) крупных муниципалитетов. Суммарно по данному типу квартир ставки за последние 12 месяцев снизились почти на три процента, с 55 до 53,9 тысячи рублей в месяц.

«В отличие от прошлого года, когда рост рынка был обусловлен повышением ставок в более дорогих сегментах — в многокомнатных квартирах и в недавно сданных новостройках, — сейчас заметнее выросли ставки в однокомнатных квартирах и в домах советской постройки», — подчеркивают аналитики ЦИАН. То есть дорожают самые доступные квартиры.

В списке городов с самой дорогой арендой жилья шокирующих изменений не произошло: Москва и Санкт-Петербург — на первых строчках. В десятку также попали Хабаровск, Владивосток, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Самара, Ростов-на-Дону и Казань.

Самые дешевые квартиры предлагаются арендаторам в Кирове, Новокузнецке и Пензе. В последней, например, «однушки» сдаются по средней ставке 7,6 тысячи рублей в месяц — невероятно низкий, особенно по московским меркам, ценовой уровень.

Одна на всех

Однокомнатные квартиры экономкласса остаются самыми любимыми среди арендаторов. И потому они дорожают быстрее, чем остальные виды съемной недвижимости, — к неудовольствию съемщиков.

Лидером по росту арендной ставки на квартиры небольшой площади в 2018 году стал город Тольятти — плюс более чем 9 процентов к показателю за август 2017-го. Затем, согласно данным ЦИАН, идут Новосибирск, Краснодар и Красноярск, где рост за рассматриваемый период превысил 5 процентов.

В Москве «однушки» ищут более 30 процентов арендаторов, сообщили в МИЭЛЬ. При этом доля предложения однокомнатных квартир составляет не более 12 процентов.

«Средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31,7 тысячи рублей — на 6 процентов выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — утверждает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Большинство съемных «однушек», по ее словам, расположено в не самых благополучных Южном и Юго-Восточном округе Москвы. Меньше всего их в центре — не более 4 процентов от общего числа соответствующих предложений. Но многим и многим квартиросъемщикам, ориентирующимся прежде всего на стоимость жилья, все равно — юг или север. Уложиться бы в бюджет.

Предъявите гендер

Еще одна плохая новость для арендаторов — собственники квартир старательно игнорируют ипотечный бум, финансовую нестабильность, санкции и все прочее, что, по идее, должно отрицательно влиять на рынок съемного жилья. По их мнению, кризис давно миновал, а это значит, что можно возвращаться к старым привычкам — привередничать при выборе жильцов, ни за что не торговаться и вообще всячески демонстрировать свое превосходство. Разумеется, в меньшей, чем десять и пять лет назад, степени — все же очередей за съемным жильем нет.

Но хорошие и адекватно оцененные квартиры сдаются быстро, и у их владельцев нет повода лебезить перед арендаторами. Как отмечают специалисты «ИНКОМ-Недвижимость», число собственников экономичных квартир, готовых брать на себя повышенные обязательства перед квартирантами, изменяется в соответствии с уровнем спроса. И сегодня, когда востребованность бюджетных лотов стабильно высока, не более 35 процентов наймодателей по запросу арендаторов обновляют или частично заменяют мебель, сантехнику и бытовую технику, устраняют неисправности. Год назад речь шла о 40 процентах, в 2016-м, когда предложение в 1,5 раза превышало спрос, таких собственников было 60 процентов от общего числа.

А в разгар кризиса в 2015 году объектов в экспозиции было в 2,5 раза больше, чем платежеспособных арендаторов, и тогда 80 процентов наймодателей в конкурентной борьбе за жильцов производили работы по улучшению своих квартир.

Аналитики также заметили колебания численности лояльных собственников, снимающих с арендаторов некоторые требования (по национальному, возрастному или гендерному признаку, семейному положению). Так, в рекламных объявлениях докризисного периода лишь 15 процентов наймодателей давали добро на заселение квартирантов с детьми и животными, в 2015-м их число выросло до 50 процентов и сохранялось на том же уровне в течение двух лет. Сегодня арендодатели стараются не указывать в объявлениях свои притязания относительно будущих жильцов, они обсуждают все актуальные вопросы при встрече. При этом практика показывает, что уже лишь треть собственников не против того, чтобы квартиранты вселялись с детьми и животными.

«Большинство владельцев квартир, сдающих свои объекты на длительный срок, — и это по-человечески понятно — очень беспокоится о том, кто станет их жильцами. Но они стараются избавляться от привычки отсеивать кандидатов заочно, руководствуясь лишь стереотипами и предрассудками», — говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

Простая математика

В пользу аренды и в поддержку арендодателей, надо сказать, выступает простая математика. Ответ на вопрос «Что выгоднее — снимать или купить квартиру в ипотеку?» однозначный: аренда лучше.

«С финансовой точки зрения, не только в нынешних условиях, но и прежде, согласно чисто математическим подсчетам, аренда выгоднее ипотеки, — говорит Мария Жукова. — Ежемесячная средняя стоимость найма квартиры экономкласса меньше ежемесячной суммы выплат по ипотечному кредиту. Плюс затраты на страховку и оплату процентов по кредиту добавляют в итоге к стоимости квартиры, купленной в ипотеку, до 30-50 процентов».

Эксперт приводит примеры расчетов. По данным МИЭЛЬ, средняя стоимость найма однокомнатной квартиры экономкласса в Москве составляет 29 тысяч рублей. Средняя стоимость аренды «однушки» в спальных районах колеблется в районе 25-27 тысяч рублей. «В качестве покупки на первичном рынке Москвы будем рассматривать квартиру стоимостью пять миллионов рублей, — поясняет Жукова. — Необходимый первоначальный взнос составляет 20 процентов, то есть в данном случае миллион рублей. Если оформлять в кредит четыре миллиона рублей по ставке 11,4 процента, то размер ежемесячного взноса составит 46,5 тысячи рублей».

Если размер арендного платежа составляет 35 тысяч рублей в Москве, то ипотечник с таким ежемесячным платежом может рассчитывать только на трехмиллионный кредит сроком на 15 лет. Если же все равно нужно четыре миллиона рублей, то срок кредитования можно увеличить до 25 лет, а ежемесячный платеж до 40 тысяч рублей. Но в этом случае и переплата значительно увеличится.

В том случае, если рассчитывать на такой же ежемесячный платеж, как и арендная плата (30 тысяч рублей в месяц), то при минимальном первоначальном взносе и сроке кредита на 15 лет можно взять только 2,6 миллиона рублей. В совокупности с первоначальным взносом сумма составит 3,1 миллиона рублей. «В Москве за такие деньги купить полноценную однокомнатную квартиру невозможно, только в Зеленограде или Некрасовке. В единичных проектах можно найти студии минимальной площади», — указывает эксперт.

Второй пример: двухкомнатная квартира у метро «Бауманская», в кирпичном сталинском доме. Квартира в хорошем состоянии, высота потолков — три метра, общая площадь — 56 квадратных метров. Стоимость квартиры составляет 8,5 миллиона рублей, стоимость аренды — 40 тысяч рублей в месяц.

Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20 процентов, срок кредитования — 20 лет, подтверждение доходов — 2-НДФЛ, при этом ежемесячный доход должен быть не менее 135 тысяч рублей. Процентная ставка, допустим, 11 процентов.

Ежемесячный платеж составит более 70 тысяч рублей. При этом потенциальный заемщик должен иметь первоначальный капитал в сумме 1,7 миллиона рублей и в течение 20 лет ежемесячно выплачивать банку 70 тысяч. «Взяв кредит у банка в размере 6,8 миллиона рублей, за 20 лет заемщик выплатит более 17 миллионов, — резюмирует Жукова. — На эти деньги снимать эту же квартиру можно почти 40 лет. Правда, она не будет в вашей собственности».

Дом00:0115 ноября

Москва не нужна

Сколько стоит жилье в Петербурге: от коммуналок до очень дорогих квартир