Цены на элитное жилье в Москве потихоньку растут, но покупателей это не отпугивает. Лето в столице выдалось аномально урожайным на сделки со сверхдорогим жильем. Мало того, доля ипотечных покупок выросла до нехарактерно высокого для «элитки» уровня. В чем причина такого покупательского бума, разбиралась «Лента.ру».
Московское элитное жилье продолжает расти в цене. Согласно данным индекса Prime Global Cities Index консалтинговой компании Knight Frank, за год (со второго квартала 2017-го по второй квартал 2018-го) этот рост составил 6,6 процента — российская столица чуть-чуть не попала в десятку мировых мегаполисов по данному показателю, ограничившись 11-м местом. Но в действительности это серьезный скачок — годом ранее динамика была отрицательной (минус 11,8 процента), а место в рейтинге, доставшееся российской столице, было всего лишь 41-м.
Элитарность, вынесенная в название сегмента, по определению означает исключительность — сделки с такими квартирами в Москве исчисляются десятками в месяц. Скажем, в августе 2018-го, как свидетельствуют материалы Kalinka Group, на первичном рынке столицы продано 62 элитных квартиры, но это очень много: годом ранее в том же месяце сделок было всего 35.
Средний бюджет покупки составил 62,8 миллиона рублей — а вот это, по данным Kalinka Group, на 20 процентов ниже, чем годом ранее. Впрочем, о падении цен речь не идет — статистика учитывает именно сделки, а не характеристики предложения. Покупали активно, но в основном компактные (конечно, по меркам элитного рынка) квартиры: средняя площадь лота за год снизилась на 12 процентов, до 105,7 квадратного метра.
Еще один момент, определяющий снижение средней суммы сделки, — в числе самых популярных районов, где в августе покупали элитные новостройки, наряду с Хамовниками и Тверским оказался и Таганский район, локация, где цены на элитную недвижимость (это касается и продажи, и аренды) одни из самых низких в Москве.
Не забудем и о вводе новых правил работы для застройщика — элитного рынка они тоже касаются. Реакция застройщиков сверхдорогого жилья, в принципе, была вполне стандартной: пока была возможность, девелоперы согласовали и вывели максимально возможное число проектов по старым правилам. В итоге 2018 год отмечен большим объемом нового предложения: в новостройках выставили на продажу более 2,7 тысячи элитных лотов в 11 новых ЖК, что стало, как отмечают в компании Savills, абсолютным рекордом за всю историю рынка, зародившегося в начале 90-х.
В компании Contact Real Estate отмечают, что на спрос повлияло еще и очередное ослабление рубля: в валюте (а элитное жилье — тот последний островок рынка недвижимости, где ценники по сей день могут выставляться в долларах или евро) супердорогие квартиры подешевели на 15 процентов, и это дополнительно простимулировало потенциальных покупателей к сделке.
Средняя цена метра, подсчитали в Savills, за год выросла на 16 процентов и составила к сентябрю 880 тысяч рублей. Но при сделках, разумеется, не обходится и без прямых скидок от цены продажи (которые в статистику цен на элитную недвижимость попадают не всегда).
Особенно распространена такая практика на «вторичке» — застоявшиеся элитные квартиры уступают со скидками в 30 процентов и более (до 45 процентов), отмечают в Kalinka Realty. В основном такие космические дисконты объясняются изначально неадекватной оценкой недвижимости: владельцы квартир считают, что их «сокровища» просто не могут стоить по-рыночному. Но столкновение с реальностью рано или поздно происходит — и если желание продать квартиру действительно есть, приходится давать скидку. Сейчас таких предложений стало больше, что привело к активизации «охотников за скидками»: располагающие средствами инвесторы скупают квартиры, радуя собственников быстрой готовностью к сделке, а потом, не торопясь, перепродают недвижимость по более высокой цене. Как подсчитали в Kalinka, примерно четверть покупателей на вторичном рынке элитной недвижимости сейчас намеренно выбирает дисконтные квартиры «с прицелом» на перепродажу. Еще около 30 процентов допускают такую возможность, хотя основным мотивом сделки она для них и не является. Самые популярные районы у таких инвесторов — Хамовники, Замоскворечье, Арбат и Пресненский.
Еще одна любопытная тенденция, отчасти также связанная с активизацией инвесторов, — распространение ипотеки на элитном рынке. За первые полгода 2018-го, по статистике аналитиков Urbanus.ru, более четверти сделок в высокобюджетном сегменте (27,7 процента, или 319 из 1163) заключены с ипотекой. Для «элитки» это много, причем на отдельных объектах, как признают сотрудники отделов продаж, доля может быть и выше — вплоть до 75 процентов. Обычно такой показатель свидетельствует о высоком интересе к ЖК со стороны госслужащих: использование ипотеки позволяет не афишировать наличие достаточной для покупки элитного жилья суммы, затем кредит можно погасить досрочно.
Средний бюджет покупки на собственные средства в элитном сегменте не превышает 54 миллионов рублей, подсчитали в Urbanus. С ипотекой бюджет растет уже до 72 миллионов, причем есть сделки с привлечением кредита и на квартиры стоимостью от 200 до 350 миллионов рублей. Нижняя планка стоимости элитного метра, отмечают в Savills, сильно разнится от района к району. В Таганском это, например, 350 тысяч рублей за метр (годом ранее было 283), в Замоскворечье — 352 тысячи (было 299). В числе районов с относительно «демократичным» ценником на «элитку» еще Пресненский (361 тысяча за метр), в Хамовниках метр стоит уже 400 тысяч. В диапазон от четырех сотен тысяч до полумиллиона попадает минимальная стоимость метра в Тверском районе, на Арбате и Якиманке. Нижняя планка в Мещанском районе — уже 503 тысячи рублей (причем это единственный элитный район, где показатель за год снизился — было 628 тысяч), а на Остоженке — 702 тысячи рублей.
Максимальная же стоимость лота на московском рынке элитной недвижимости — 6,9 миллиарда. Столько стоит пятиуровневый пентхаус в Хамовниках. Площадь объекта — 1800 квадратных метров, так что метр в пентхаусе стоит даже чуть ниже средних по району 400 тысяч. В квартире есть свой тир для стрельбы из всех видов оружия, своя винодельня с дегустационным залом, бассейн длиной 23 и глубиной 2,6 метра с водой, качество которой подходит для обитания морских рыб.
Впрочем, такие объекты инвесторов обычно не интересуют и в ипотеку не приобретаются. Прошлогодний ценовой лидер (апартаменты у Кремля за 4,3 миллиарда рублей) все еще экспонируются на рынке — но это нормально для подобных штучных предложений.
В целом же, непроданных квартир в уже построенных элитных домах в продаже стало меньше (десять процентов против 24 в августе 2017-го по статистике Savills). Но бояться дефицита рано: нового предложения вышло рекордно много, и ценителям элитных метров еще долго будет из чего выбирать.