В Москве, как и в любом другом городе, есть районы более и менее престижные. Их время от времени классифицируют по самым разным основаниям: по уровню загрязненности, популярности у домушников и даже опасности для туристов. Но покупатели все равно голосуют рублем по-своему. Чем они руководствуются при выборе района, и какие локации входят в «черный список», «Ленте.ру» рассказали участники рынка.
В конце марта очередное исследование представили в компании «Яндекс-Недвижимость» — в фокусе оказалась загазованность столичных районов. На первое место рейтинга попали традиционно престижные локации, прилегающие к Садовому кольцу. При этом худшие показатели зафиксированы как на Таганской площади (одна из относительно недорогих локаций центра), так и на Якиманке, входящей в состав востребованного и дорогого Замоскворечья. Похоже, уровень загазованности не входит в список стоп-факторов, блокирующих интерес покупателей и арендаторов жилья к району. А что входит? Чтобы выяснить это, «Лента.ру» пообщалась с работающими на рынке риелторскими и строительными компаниями.
«Покупатели и арендаторы предъявляют разные требования к поиску жилья. Тем не менее и для тех, и для других, и для холостых, и для семейных все же есть одни и те же районы-аутсайдеры, не пользующиеся спросом. Это Марьино, Ивановское, Некрасовка, Печатники, Можайский районы, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Марьино не нравится клиентам по причине большого количества приезжих из соседних стран, работающих на рынке "Садовод" и в ТК "Москва". Ивановское и Можайский не пользуются спросом из-за близости к МКАД и отсутствия метро в пешей доступности. Некрасовку и Печатники покупатели и арендаторы не любят из-за неблагоприятной экологической обстановки».
Квартиросъемщики, рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», сильнее всего не любят районы Капотня, Бирюлево Западное и Западное Дегунино. В основном, как говорит эксперт, при отказе от квартир в этих районах клиенты ссылаются на неспокойную обстановку в районе (как по личным наблюдениям, так и согласно сложившейся репутации). В число регулярно встречающихся причин для недовольства местоположением квартир входят также экология, соседство с промзонами и наличие кладбищ поблизости.
«Есть категории арендаторов в самом низком бюджете. Для данных категорий не важен район, лишь бы устраивала цена, — говорит Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Но в том случае, если люди выбирают локацию, то в последнюю очередь рассматривают районы Гольяново, Бирюлево, Капотня, Северное Измайлово и Выхино. Факторы выбора — доступность метро, экология, потом — криминогенная обстановка, далее контингент людей, живущих по соседству».
Впрочем, как уверена Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ, слухи о неблагополучности локаций-аутсайдеров сильно преувеличены. «Люди не одобряют Капотню, хотя экологически небезопасные предприятия из этого района выведены. Не пользуются высоким спросом [Западное и Восточное] Дегунино из-за плохой транспортной доступности, обширных промзон и ТЭЦ, — перечисляет эксперт. — Кстати, стереотипы в отношении столичных районов в значительной степени могут быть свойственны не москвичам, а региональным покупателям. Например, критически низкая транспортная доступность в Бирюлеве, перегруженный транспорт в Выхине, экологическая катастрофа в Капотне или низкий уровень безопасности в Гольянове. Однако и иммигранты часто меняют свое представление о столичных районах, поговорив с риелторами или полистав форумы жителей».
«Дестигматизации» непрестижных районов столицы способствует и улучшение транспортной ситуации, говорят опрошенные «Лентой» эксперты. «Количество непопулярных районов с каждым годом уменьшается благодаря строительству новых станций метро, — говорит Мария Литинецкая. — Еще в прошлом году недвижимость района Очаково-Матвеевское не пользовалась спросом, но с открытием станции метро “Озерная” ситуация изменилась в лучшую сторону. Похожая обстановка и в юго-восточных районах, где вскоре появится новая ветка метро».
«Спрос в таких районах, как поселок Северный, Лианозово, Бирюлево может постепенно подрасти, так как недавно власти озвучили планы по строительству метро на этих территориях», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Впрочем, даже самые неудобные для жизни и непрестижные локации столицы, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, пользуются спросом — при грамотной ценовой политике. «Любой район Москвы с точки зрения покупательского выбора “монетизирован”, — говорит Кузнецова. — С учетом географического и исторического контекста в развитии жилой застройки Москвы присутствует тренд социальной стратификации по локациям. К отказу от покупки недвижимости, особенно для семей с детьми, могут привести проблемы района с транспортной доступностью (удаленность метро, перегруженная/слабо развитая дорожная сеть), нехватка образовательной инфраструктуры, а также экологическая составляющая. Однако даже в этом случае потребитель исходит из соотношения цена-качество, поэтому может принять положительное решение о покупке».
Здесь, конечно, возникает вопрос — кто окажется в соседях, и ответ на этот вопрос каждый из покупателей ищет для себя сам. «Доходит до того, что располагая полной суммой для покупки просторной квартиры, люди берут кредит, чтобы купить такую же в еще более престижном районе — многим слишком небезразлично, кто живет по соседству», — делится примером Оксана Иванова.
«Для покупателей очень важно социальное окружение. Если состав жильцов в доме и районе в целом не устраивает, то от покупки, скорее всего, клиент откажется, — соглашается Мария Литинецкая. — Для арендатора единое социальное окружение менее важно. Главный критерий — это пешая доступность до метро, причем дорога не должна проходить через железнодорожные пути и прочие препятствия. По этой причине, например, не пользуется высоким спросом недвижимость в районе улицы Врачебный проезд, которая по карте находится всего в 300 метрах от метро “Щукинская”, но при этом дорога пешком проходит через железнодорожные пути, а общественный транспорт курсирует в объезд всего района».
Впрочем, застройщики обычно учитывают негативные особенности локации — и принимают решение о стройке, если уверены, что плюсы перевесят минусы.
В основном расчет оправдывается — во всяком случае, спрос на новостройки в районах Москвы, явно не входящих в топ-10 по престижу, остается весьма стабильным.
«Больше всего ЖК комфорт-класса строится в районах Рязанский, Лосиноостровский, Хорошево-Мневники, Марьино, Орехово-Борисово Южное и Дмитровский. В эконом-классе лидируют Некрасовка и Орехово-Борисово Южное, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С точки зрения продаж в комфорт-классе лидируют такие районы как Солнцево, Дмитровский, Рязанский, Отрадное, Крюково. В десятку также входят районы Люблино, Бутырский, Западное Дегунино, Покровское-Стрешнево, Южное Чертаново. В эконом-сегменте лидируют Некрасовка и Орехово-Борисово Южное — в них сконцентрированы 62 и 38 процентов спроса соответственно».
В целом же, как говорят данные о продажах опрошенных «Лентой» экспертов, в массовом сегменте продается и сдается все, что находится рядом с метро, а то, что далеко, продается тоже — при грамотной ценовой политике.
В элитном сегменте — примерно то же самое, с поправкой, что этот «любой район» находится в центре города. Но ценовая политика важна и тут. «Удивительно, но многие отказываются и от "Золотой мили" — наиболее приближенная к центру часть Хамовников многим кажется неоправданно дорогой, — говорит Оксана Иванова. — Так что богатые покупатели "отступают" в сторону Новодевичьего монастыря».