Идея владения жильем по-прежнему сильна в российском обществе: более половины граждан не хотят снимать квартиры, рассматривая для себя такую возможность исключительно как крайнюю меру. Но идти на компромисс приходится все чаще: недвижимость дорожает, реальные доходы населения падают, и растущая доступность ипотеки не бьет два этих «козыря». Люди, еще недавно планировавшие покупку квадратных метров, смиряются с необходимостью и дальше жить на чужой территории. Хозяева съемных квартир между тем повышают ставки — потому что могут. Боль арендаторов и коварство собственников — в материале «Ленты.ру».
Мечта о лучших жилищных условиях — самая популярная среди россиян наряду с мечтой о здоровье для себя и близких. Около 40 процентов — 24,3 миллиона — российских семей хотят улучшить текущие квартирные условия. Большинство недовольны тем, что им приходится делить жилье с представителями других поколений, то есть с родителями и бабушками-дедушками. Выход есть — купить свою квартиру хотя бы в кредит. Но на кредит еще надо накопить: по оценке Счетной палаты, воспользоваться ипотекой для приобретения жилья могут себе позволить не более 30 процентов россиян. В реальности этот показатель может быть еще ниже.
«Рост цен на новостройки и квартиры вторичного рынка, произошедший в 2019 году, поставил многим покупателям заградительную планку, заставив надолго отбросить мысли о покупке жилья и обратиться к старой доброй аренде, ежемесячные выплаты по которой гуманнее ипотечных взносов», — говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». Возросший спрос на чужие метры позволил собственникам повышать арендные ставки.
По данным «Мира квартир», за прошлый год стоимость аренды жилья в 70 крупнейших городах России выросла в среднем на 5-7 процентов. Съемные «однушки» подорожали почти повсеместно — в 65 городах, подешевели — в пяти. Заметнее всего взлетели цены в Новокузнецке, Череповце, Астрахани, Воронеже, Ярославле, Чебоксарах, Якутске, Оренбурге, Омске и Махачкале.
Подешевели съемные однокомнатные квартиры лишь в Саратове, Сочи, Пензе, Симферополе и Липецке, и то ненамного — на 3-9 процентов. К началу 2020-го снять среднестатистическую «однушку» в России можно было за 12,6 тысячи рублей в месяц. Ставки аренды двухкомнатных квартир за 2019-й тоже выросли — на 7 процентов в среднем, до 17,6 тысячи рублей в месяц. Для «трешек» этот показатель достиг 23,6 тысячи рублей в месяц (плюс 5 процентов за год).
Если сравнивать размеры увеличения арендных ставок и стоимости приобретения жилья, то уровни роста окажутся практически одинаковыми: аренда прибавила 5-7 процентов, «вторичка» стала дороже на 5 процентов, «квадрат» в новостройках — почти на 9 процентов (данные «Мира квартир»). Но аренда всегда меньше бьет по кошельку в моменте — здесь и сейчас снимать проще, чем купить, при этом многие за годы проживания на чужих метрах выплачивают полную стоимость покупки арендуемой квартиры.
Российская столица в 2019-м показала умеренный рост ставок аренды жилья. «В течение года арендная стоимость на столичном рынке недвижимости практически не менялась, а лишь колебалась в рамках арифметической погрешности. Существенных ценовых изменений к 2018 году также не было отмечено», — утверждают аналитики агентства «МИЭЛЬ-Аренда». Средняя стоимость найма в сегменте экономкласса к началу 2020-го достигла 30 тысяч рублей за однокомнатные квартиры, 40 тысяч рублей — за двухкомнатные и 50 тысяч рублей в месяц за трехкомнатные.
Основной спрос на рынке аренды, как и в предыдущие годы, сосредоточился на квартирах экономкласса — порядка 80 процентов запросов пришлось на этот сегмент. Самые востребованные в Москве — квартиры в ценовом диапазоне от 25 тысяч до 40 тысяч рублей в месяц, здесь спрос превышает предложение фактически в два раза. При этом съемщики все реже соглашаются брать «убитое» жилье: рассматриваются в первую очередь комфортные квартиры, чистые, оборудованные необходимой мебелью и техникой. «Квартиры в неудовлетворительном состоянии, неудобно расположенные пользуются минимальным спросом», — отмечает управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
Из интересных тенденций — увеличение числа арендодателей-немосквичей: по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость», 7 процентов сдаваемых квартир принадлежат людям без столичной регистрации и проживающим не в Москве (в 2018-м таких было 4 процента). Внутри этой группы треть получили московские квартиры по наследству, две трети приобрели недвижимость «на будущее».
Также растет доля сдающих квартиры москвичей, покинувших родной город навсегда или временно, — к концу 2019-го их было около трети от общего числа арендодателей. Уезжают из Москвы по разным причинам — в первую очередь это стремление эмигрировать из страны, мода на деурбанизацию (переселение из больших городов в малые и за город) и материальная неустроенность многих жителей мегаполиса.
Проблемы с деньгами способствуют развитию еще одной тенденции: в Москве набирает популярность «каникулярная» аренда, когда квартира сдается на летний период (с мая по октябрь). «Многие москвичи стараются максимально использовать доступные способы пополнения бюджета. И пока целевой спрос сохраняется, предложение "летнего" найма будет в силе», — обещает заместитель директора департамента аренды «ИНКОМ» Оксана Полякова.
Столичные пенсионеры тем временем все охотнее объединяются для получения арендного дохода: селятся в одной квартире, а вторую сдают. «Одно лишь увеличение пенсионного возраста мы считаем достаточным основанием для того, чтобы рантье становилось больше. Так что есть предпосылки для дальнейшего пополнения предложения арендного жилья в столице», — резюмирует Полякова.
В Подмосковье — вечной отдушине для арендаторов, которым не под силу московские расценки, — тоже все непросто. Добра без худа не бывает: в 2019-м запустили Московские центральные диаметры (МЦД), что тут же подняло стоимость аренды жилья в ближнем поясе области. По оценке аналитиков «Мира квартир», подорожали не только популярные «однушки» и «двушки», но даже не столь востребованные «трешки». В среднем расходы на аренду квартиры в радиусе 15 километров от МКАД выросли с начала 2019-го на 15-16 процентов.
«Средние ставки на съемные "однушки" в самых дорогих городах ближней зоны области вплотную подобрались к ставкам в столичных "спальниках", что вполне объяснимо — за МКАД теперь можно добраться на метро», — поясняют эксперты. Так, однокомнатная квартира в Котельниках теперь обходится более чем в 35 тысяч рублей в месяц, в Реутове ставка превышает 33 тысячи в месяц. Красногорск и Химки со средним ценником около 30 тысяч рублей в месяц — на третьем и четвертом местах в рейтинге подмосковных городов с дорогой арендой. На пятой строчке — Одинцово, подключенный к городской транспортной сети с помощью линии МЦД1. Здесь за стандартную «однушку» попросят 28,8 тысячи рублей в месяц.
Дешевые съемные квартиры предлагаются в южной и юго-восточной зонах ближнего Подмосковья — в Лыткарино, Домодедово и Подольске, где за 20-22 тысячи рублей в месяц можно найти вполне нормальный однокомнатный вариант. В целом ставки растут во всех 15 городах ближнего пояса Подмосковья. В Котельниках, Лобне и Долгопрудном аренда за 2019-й подорожала больше всего — на четверть, в Люберцах — на 22-24 процента.
«Жилой фонд, активно пополняемый комфортабельными предложениями, и постоянно улучшающаяся транспортная доступность сделали ближний пояс Подмосковья крайне привлекательным для арендаторов, — указывает Павел Луценко. — Не последнюю роль в этом году сыграли Московские центральные диаметры, которые связали несколько подмосковных городов с внутренними районами Москвы. Их открытие особенно сильно отразилось на ставках аренды в Лобне, Долгопрудном, Одинцово и Подольске. Кроме того, повышение цен на новостройки и квартиры вторичного рынка сделали аренду еще более востребованной».
В 2020-м наем дешевле, увы, не станет, уверены эксперты. «Ставки аренды квартир будут стабильны в течение года, возможен медленный, ползучий рост, — говорит Павел Луценко. — Те арендаторы, которые приобрели новостройку во время покупательского ажиотажа 2018-2019 годов, начнут съезжать со съемных квартир в собственное, наконец достроенное жилье, и покинут рынок аренды. Однако другие люди, отказавшиеся от покупки жилья из-за его подорожания в прошлом году, поддержат спрос на съемные квартиры».
Ползучий рост будет обусловлен не наглостью владельцев недвижимости, а ростом расходов на содержание квартир — коммунальных платежей, отчислений на капремонт и прочих. «Арендодатель должен делать ремонт после каждого съехавшего арендатора, а стоимость материалов тоже растет год от года. Собственники стремятся переложить хотя бы часть этих расходов на плечи жильцов», — поясняет Луценко.
В «ИНКОМ-Недвижимость» ожидают роста ставок в Москве на 5-7 процентов за год. «В 2020-м есть вероятность небольшого спада в сегментах купли-продажи первичного и вторичного городского жилья, в связи с чем мы прогнозируем некоторую активизацию нанимателей и наймодателей: часть потенциальных покупателей решит повременить с приобретением и пока будет снимать жилье, а некоторые собственники предпочтут сдавать свою недвижимость», — говорит Оксана Полякова. Кроме того, по ее словам, увеличению арендных ставок может поспособствовать развитие транспортной инфраструктуры — в частности, открытие новых станций метро.
Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства «Азбука Жилья», уверен, что рынок аренды до конца года будет стабильным, «без скачков и спадов»: будет стабильный спрос и такое же стабильное предложение. Эксперт допускает рост ставок на 5-10 процентов — особенно в домах рядом со станциями метро, запланированными к открытию. «На объем спроса по аренде квартир напрямую влияет динамика уровня доходов населения, — отмечает Бабичев. — При отсутствии роста доходов запрос на аренду жилья увеличивается».
Еще одним трендом 2020 года на рынке аренды может стать возврат в коммунальное прошлое. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», полагает, что усиление дефицита дешевых съемных квартир приведет к росту спроса на аренду комнат и в принципе к дальнейшему развитию формата коливингов (коливинги — дома, квартиры или комнаты в которых снимают люди с одинаковыми интересами).
«Мы ожидаем таких изменений: в Москве — стабильности и незначительного сезонного повышения в пределах 3-5 процентов, для существенных колебаний ставок предпосылок нет, — утверждает Мария Жукова, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда». — В Подмосковье уже произошел некоторый рост на квартиры в городах, где проходят МЦД. В остальных городах области рост цен если и будет, то на величину инфляции».
Таким образом, в текущем году, похоже, все участники рынка аренды жилья останутся при своих: арендаторам придется немного увеличить выплаты — но большинство из них привыкли к ежегодному росту ставки, хозяева квартир в свою очередь смогут обогатиться лишь на сумму увеличившихся расходов на содержание жилья. Риелторы вряд ли станут зарабатывать меньше, но и больше — тоже вряд ли: лишних денег нет ни у владельцев, ни у квартиросъемщиков.