Большинство россиян недовольны своим жильем: как показал опрос, проведенный в августе 2020-го, почти 60 процентов граждан хотят изменить жилищные условия. Уровень неудовлетворенности бытом возрос из-за почти трех месяцев самоизоляции: больше всего людям надоели старые интерьеры, теснота и отсутствие нужной инфраструктуры в районах проживания. Переезд возможен прямо сейчас — ставки по ипотеке снизились, карантинные меры сняты, выбор квартир огромен, особенно на вторичном рынке. Более того — готовое жилье дешевеет, правда, не везде. Обвал ценников, их аномальный рост в некоторых городах и перспективы рынка бывших в употреблении квартир — в материале «Ленты.ру».
О падении цен на «вторичку» свидетельствуют данные базы ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»). По подсчетам аналитиков, за последний летний месяц средняя стоимость квадратного метра ненового жилья в России опустилась на полтора процента, до 74,8 тысячи рублей. Это произошло после трех месяцев роста ценников — в мае, июне и июле вторичная недвижимость исправно дорожала. В годовой динамике, по сравнению с показателями за август 2019-го, «вторичка» также подешевела на полтора процента. Это нетипичная ситуация, так как в последние годы как готовое, так и строящееся жилье в России стабильно росло в цене.
«Текущие ценовые показатели вернулись к периоду самоизоляции (май 2020 года), когда из-за введенных ограничительных мер спрос на покупку жилья в целом по стране резко снизился — для привлечения спроса продавцы вынуждены были давать скидки, — поясняют в ЦИАН. — После отмены самоизоляции стоимость снова пошла вверх во многом благодаря сформированному отложенному спросу. Стимулом к покупке также стала дешевеющая ипотека». К настоящему времени отложенный спрос исчерпан, констатируют специалисты.
По их данным, среднестатистическая российская квартира (общая площадь — 57,7 квадратного метра, расположена в городах с населением от 100 тысяч человек) теперь стоит 4,4 миллиона рублей. За август бюджет снизился на 50 тысяч рублей, с начала года — на 150 тысяч. В городах-миллионниках стоимость «вторички» в конце лета сократилась на 1,4 процента. В городах с численностью населения от 500 тысяч до миллиона человек зафиксирован рост, но незначительный — на 0,6 процента.
В Москве ситуация не такая, как в целом по стране: квадратные метры дорожают, но покупать их готовы немногие, что нивелирует ценность роста. По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), в августе неновый «квадрат» в столице прибавил в цене в среднем 0,4 процента, в настоящее время он стоит 184,2 тысячи рублей (без учета элитных предложений). Как отмечают эксперты, вторичный рынок толкают вверх недорогие сегменты: быстрее всего дорожают квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах. Сталинки и современный монолит-кирпич, напротив, дешевеют. Если смотреть на ценовую динамику в разрезе комнатности, картина будет схожей: относительно доступные «однушки» и «двушки» дорожают темпами выше среднерыночных, «трешки» и многокомнатные квартиры тем временем отстают от рынка.
В ЦИАН текущую стоимость московской «вторички» оценивают в 216,5 тысячи рублей за квадратный метр. Это на процент выше, чем в июле, и на 5 процентов дороже, чем год назад. В агентстве «Азбука Жилья» подсчитали, что с конца 2019-го готовые «квадраты» в столице подорожали на 6 процентов в домах экономкласса, почти на 9 процентов в комфорт-классе и на 7,5 процента в классе «бизнес».
«С одной стороны, после завершения режима самоизоляции покупатели снова активизировались, количество обращений возросло до докризисного уровня, — утверждают риелторы. — С другой, становится очевидным снижение объема платежеспособного спроса, вызванное уменьшением доходов и накоплений населения. Льготная ипотека также серьезно отражается на вторичном рынке — она распространяется только на сегмент новостроек и существенно перетягивает спрос в эту сторону».
Специалисты признают, что лишь немногие готовы покупать квартиры по заявленным ценам. «На вторичном жилом рынке каждый собственник сам для себя определяет, применять ли дисконт», — указывают они. Те, кто хочет продать жилье побыстрее, соглашаются на торг. В объявлениях о продаже квартир, опубликованных в различных интернет-базах, фраза «скидка реальному покупателю» встречается даже чаще, чем в неблагополучные для вторичного рынка 2015-2016 годы.
«Плохие» ценники — не единственная проблема потенциальных покупателей столичной «вторички». Еще одна — это сокращение числа предложений. Только за август их стало на 4 процента меньше, подсчитали в «Азбуке». Квартиры в городе активно скупают те, кому надо где-то жить, разочаровавшиеся в депозитах инвесторы, а также граждане, доставшие деньги из-под подушек на фоне обесценивания рубля. Кроме того, многие собственники просто сняли объекты с продажи до лучших времен.
Помимо Москвы рост стоимости «вторички», причем рекордный, наблюдается в Крыму. Причину эксперты называют очевидной — это закрытые границы и падение рубля. По данным портала Restate.ru (есть в распоряжении редакции), именно популярный крымский курорт — Алушта — в 2020 году стал российским городом с наиболее быстро растущими ценами на вторичном рынке. С начала года по середину августа жилье здесь в среднем подорожало на 31 процент, со 127 тысяч до 165 тысяч рублей за квадратный метр.
На втором месте — Ялта, где «квадрат» вырос в цене на 23 процента, до 192 тысяч рублей. «Ялта по стоимости квадратного метра оставила позади Санкт-Петербург и постепенно приближается к Москве», — отмечают аналитики.
В Севастополе цены увеличились куда менее существенно — на 3 процента за семь с лишним месяцев, до 95 тысяч рублей за квадратный метр. Эксперты объясняют скромный рост статусом города — он считается не вполне курортным, поэтому меньше ценится у туристов и покупателей жилья, желающих обзавестись недвижимостью на море в пределах родины (на случай второй волны коронавируса или новой пандемии).
Довольно заметные темпы удорожания «вторички» показали также другие южные города — это, в частности, Краснодар (плюс 10 процентов за январь-июль, текущая цена квадратного метра — 60 тысяч рублей) и Анапа (плюс 9 процентов; 74 тысячи рублей). В Сочи ценник вырос всего на 1,6 процента, до 126,3 тысячи рублей за метр.
«В этом нет ничего удивительного, поскольку Большой Сочи — это город контрастов в прямом смысле слова, — поясняют эксперты Restate.ru. — Есть популярные районы с дорогим жильем, там недвижимость, конечно, дорожает. А есть куда менее престижные, где жилой фонд порой находится в печальном состоянии и склонен даже дешеветь».
Если рассматривать динамику цен на «вторичку» не по городам, а по типам жилья, то в безусловном плюсе — маленькие квартиры. Их популярность и, как следствие, удорожание обусловлены негативным фактором — это снизившиеся за период пандемии коронавируса доходы россиян. Проще говоря, остро нуждающиеся в жилье выбирают самое дешевое — и это, естественно, квартиры-студии и малогабаритные «однушки». При этом обычные покупатели смотрят на полную стоимость покупки, не обращая внимания на то, что цена квадратного метра компактных квартир, как правило, выше, чем стоимость «квадрата» в более просторных вариантах.
В среднем по России студии и однокомнатные квартиры площадью до 32 квадратных метров с начала года увеличились в цене на 13 процентов, подсчитали в «Мире квартир» (соответствующее исследование, проводившееся в 70 крупнейших городах страны, есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Сильнее всего — на 29 процентов, до 1,73 миллиона рублей, — с января подорожали маленькие квартиры в Рязани. Почти такой же прирост показали Ставрополь, Саратов, Новокузнецк и Ульяновск. «В нынешней кризисной ситуации покупатели сосредоточились в самом дешевом сегменте недвижимости, и неудивительно, что собственники стали поднимать ценники», — указывают эксперты портала.
Самые дорогие мини-квартиры продаются в Москве — 6,7 миллиона рублей за лот в среднем. На втором месте Санкт-Петербург с ценником на уровне 3,8 миллиона, на третьем — Сочи (3,5 миллиона). Самые дешевые малогабаритки можно приобрести в Магнитогорске — там они стоят всего 1,2 миллиона рублей, а также в Нижнем Тагиле и Кургане (в обоих — 1,3 миллиона рублей).
Интересно, что покупателей чересчур компактных апартаментов не останавливает приобретенный в период самоизоляции опыт вынужденного нахождения в четырех стенах в режиме 24/7. Эксперты рынка недвижимости дружно обещали рост спроса на жилье большей площади, но пока побеждают деньги — общая стоимость квартиры критически важна.
Следующий шаг, если покупатели не станут требовательнее и богаче, а продавцы — скромнее в своих запросах, — это смещение спроса в сегмент комнат. Популярность неиндивидуального жилья на самом крупном и дорогом рынке недвижимости страны уже увеличивается, сводя на нет усилия московских властей по расселению коммуналок.
Другие варианты развития ситуации тоже есть — это повышение уровня доступности нового жилья (вторичный рынок традиционно «оглядывается» на первичный) или полная трансформация жилищных предпочтений россиян, а именно рост популярности загородных домовладений. Но до признания деревни центром российской жизни может пройти не одна сотня лет, так что в ближайшей перспективе цены на готовые квартиры в стране вряд ли сильно изменятся.