Рост арендных ставок вынуждает россиян, у которых нет собственного жилья, снимать квартиры все меньшей площади, зачастую откровенно не подходящие для нормального сосуществования нескольких человек. Ипотека дорожает, и деваться съемщикам, по сути, некуда — одни соглашаются делить комнаты с детьми, другие снимают жилье в складчину с малознакомыми людьми. Так понемногу возрождается популярный в СССР и приговоренный к ликвидации в России формат коммунальных квартир. Жизнь общего режима и надежда на улучшение арендных условий — в материале «Ленты.ру».
Ажиотаж на российском рынке недвижимости, наблюдавшийся с середины 2020-го, заметно поутих к концу 2021-го, но в сегменте аренды долгожданного охлаждения не произошло. С начала нового года ставки найма жилья выросли в большинстве из 70 крупнейших городов страны, показало исследование, подготовленное порталом «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). За январь и первую половину февраля однокомнатные квартиры подорожали в 54 городах, двухкомнатные — в 44, трехкомнатные — в 50.
Заметнее всего ставки аренды поднялись во Владимире: там «однушки» теперь сдают на 10 процентов дороже, чем в начале года, «двушки» подорожали на 17 процентов, «трешки» — на 14 процентов. В пятерку локаций с быстрым ростом стоимости аренды жилья также вошли Ленинградская область и Якутск (плюс 8-12 процентов, в зависимости от количества комнат), Новосибирск (плюс 7-13 процентов) и Мурманск (5-15 процентов).
Москвичи с начала 2022-го подняли ставки незначительно: на 4 процента для трехкомнатных квартир, на 1 процент — для «двушек», а аренда «однушек» вообще подешевела на процент. В Московской области стоимость найма прибавила 6-7 процентов для всех типов квартир.
В целом по стране аренда жилья постепенно дорожает, констатируют аналитики. За 1,5 месяца ставки найма «однушек» увеличились на 4 процента, «двушек» — почти на 2 процента, трехкомнатных квартир — на 2 процента. «Во-первых, рынок оттаял после новогодних каникул, — поясняют в «Мире квартир». — Во-вторых, оживление наметилось в предвкушении того, что пандемия пойдет на спад и работники в полном объеме вернутся с удаленки». Третий повод для увеличения ставок — беспрецедентное подорожание ипотеки. После увеличения ключевой ставки Центробанка до 20 процентов банки массово подняли ставки по ипотечным продуктам до соответствующего уровня — от 22 процентов. Исключение — ипотека с государственной поддержкой, которая пока выдается на прежних условиях.
На деле сокращать площади арендуемого жилья россияне начали еще до внезапного подорожания кредитов — в 2021 году. «Рост арендных ставок вынуждает выбирать площади, не соответствующие потребностям для комфортного проживания», — говорится в исследовании от базы недвижимости ЦИАН (есть у «Ленты.ру»). В Москве каждый третий запрос на аренду однокомнатной квартиры теперь поступает от тех, кто планирует проживать в ней в составе трех человек и более (15 процентов — втроем, 8 процентов — вчетвером, 10 процентов — впятером). В целом по московскому рынку доля спроса на однокомнатные квартиры в аренду увеличилась в 2021 году с 42 до 51 процентов; доля «двушек», напротив, упала с 51 до 43 процентов; доля «трешек» снизилась с 7 до 6 процентов. Аналогичная ситуация в Санкт-Петербурге: на «однушки» теперь приходится 63 процента спроса (вместо 55 процентов в начале 2021-го).
Семьи с детьми стали чаще делать запросы на аренду однокомнатных квартир, отмечают в ЦИАН. В Москве до роста арендных ставок доля запросов от них на «однушки» составляла 17 процентов, сейчас — 26 процентов. «В Москве и вообще в большинстве миллионников есть тенденция к сокращению площади как покупаемых, так и арендуемых квартир, — заявил «Ленте.ру» Андрей Добрый, исполнительный директор базы недвижимости Restate.ru. — Причина понятна: рост цен и аренды, и продажи при сохранившемся желании людей изменять свои жилищные условия». По словам эксперта, в Санкт-Петербурге вообще становится популярной покупка квартир по долям, и это, увы, приведет в дальнейшем к возрождению коммуналок.
Коммуналки вернулись уже давно, и это дело рук именно арендаторов, считает Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир». Жилье совместно теперь снимают не только те, кому нужно жестко экономить (студенты, иногородние, мигранты, ипотечники), но и любители формата коливингов — домов, где жители объединены какой-то общей деятельностью или идеей. «Коливинги пока не так распространены на нашем рынке, и развитие этого формата идет медленно», — пояснил Луценко.
В «МИЭЛЬ» возрождения коммунальных квартир не заметили, хотя подтвердили, что рост арендных ставок заставляет людей искать более дешевые варианты — с плохим ремонтом или вовсе без него, а также маленькие студии. «Если у человека нет денег на аренду квартиры, он просто арендует комнату — либо с соседями, либо с хозяином, либо вся квартира делится на комнаты и сдается покомнатно абсолютно разным людям. Но это совершенно другая история; аренда комнат до сих пор существует», — пояснила Мария Жукова, управляющий директор сети офисов компании. Мигранты вообще не готовы платить больше 5-7 тысяч в месяц с человека за жилье, рассказала она, поэтому снимают совместно «убитые» квартиры, «где что-либо сломать или испортить уже трудно».
Отчасти создание своего рода коммуналок выгодно самим собственникам, сообщила Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды «ИНКОМ-Недвижимость»: если не удалось найти единоличного арендатора, сдача объекта в совместную аренду принесет больший доход. По словам эксперта, при найме в складчину стандартная ставка повышается на 10 процентов.
Существенного улучшения условий аренды жилья и, соответственно, постепенного отказа от совместного найма ни риелторы, ни аналитики не ожидают. По мнению большинства, в 2022-м ставки сильно меняться не будут, несмотря на геополитические и экономические потрясения. «Аренда расти не должна, ибо зависит от благосостояния населения, которое, кроме отдельных категорий, падает, — заявил Андрей Добрый. — Так что ставки должны примерно оставаться на том же сильно выросшем в прошлом году уровне». Эксперт «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина тоже считает, что предпосылок для «дальнейшего стремительного роста» ставок аренды нет: текущая активность квартиросъемщиков ниже осенней максимальной на 15-20 процентов.
«Рост арендных ставок зависит от соотношения спроса и предложения, состояния рынка труда и платежеспособности арендаторов, но пока реальные доходы населения не растут, — констатирует Оксана Полякова. — Существенное снижение стоимости найма возможно лишь в случае массового оттока нанимателей».
В «МИЭЛЬ» все же надеются на падение стоимости аренды квартир: по наблюдениям риелторов, спрос на такое жилье с лета 2021-го несколько снизился, количество предложений на рынке постепенно увеличивается. «Соответственно, когда на рынке будет много квартир, арендодатели и наниматели начнут более жестко торговаться», — обещают специалисты. В «Мире квартир», напротив, предупреждают об увеличении ставок до лета на 5-7 процентов из-за роста цен на продажу жилья и желания собственников окончательно отыграть «пандемийные» потери (весной 2020-го, в начале пандемии COVID-19, стоимость аренды сильно снизилась).
Ждать других послаблений арендаторам тоже не стоит: владельцы квартир, в частности, явно не намерены отказываться от практики дискриминации жильцов по различным признакам. ЦИАН с февраля запретил искать съемщиков-«славян», но такие объявления в сети остались, свидетельствуют данные агентства Kobaladze Realty (есть у «Ленты.ру»). Их меньше процента, зато в каждом десятом отмечается, что у собственника могут быть «другие пожелания к жильцам». Гостей с животными не хотят видеть почти 9 процентов наймодателей, больше 2 процентов негативно относятся к жильцам с детьми. Доля тех, кто готов мириться с тем, что арендаторы — тоже люди, не установлена.