Восточные сладости. Россияне скупают недвижимость в Турции. Во сколько обойдется теплое море и «золотой» паспорт?

В последние полгода россияне в шесть раз чаще искали жилье за рубежом и в три раза чаще его покупали по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом до 30 процентов всех сделок пришлось на Турцию. Повышенный интерес россиян к этой стране связан не только с теплым средиземноморским климатом и сравнительно невысокими ценами, но и с тем, что вместе с недвижимостью можно получить вид на жительство и даже турецкое гражданство. Квартиры у моря по подмосковным ценам — в материале «Ленты.ру».

«Я купил здесь уже три квартиры. Две "вторички", одну новостройку. За новостройку полтора месяца назад я заплатил семьдесят девять тысяч евро, а сейчас она стоит сто двадцать пять тысяч. Поэтому три дня назад я взял еще одну новостройку», — рассказывает риелтор Лери Краснов.

Лери — сорок семь. Экономист по образованию, он больше двадцати лет занимается недвижимостью. В Москве работал в компании «Инком-недвижимость», возглавлял собственное риелторское агентство. Однако четыре месяца назад он собрал чемодан и переехал в Турцию, в пригород Аланьи. Свое жилье в России он продал.

И нашим, и вашим

Так же, как Лери, сейчас поступает немало россиян. В последние полгода граждане страны в шесть раз чаще искали жилье за рубежом и в три раза чаще его покупали по сравнению с тем же периодом прошлого года. По данным различных аналитических агентств, тремя самыми популярными странами стали Таиланд (16 процентов), ОАЭ (от 17 до 20 процентов) и Турция, на которую пришлось от 23 до 30 процентов всех сделок. Для сравнения, год назад россияне предпочитали приобретать недвижимость в Португалии, Греции, Испании и на Кипре.

«Недвижимостью в Турции наши соотечественники заинтересовались лет пятнадцать-двадцать назад, — объясняет Филипп Березин, главный редактор сайта зарубежной недвижимости Prian.ru. — Люди знали эту страну, потому что ездили туда отдыхать, а кроме того, цены на жилье там были доступны».

Однако в последние три года все изменилось. В 2019 году Турция по числу реальных обращений клиентов впервые достигла показателей таких популярных стран, как Испания и Болгария. Во время пандемии она стала одной из немногих стран, которая не вводила жестких локдаунов, — авиарейсы из Москвы в Анталью и Стамбул возобновились еще в мае 2020 года, а ограничительные меры для иностранцев были мягче, чем для местных жителей. При наличии маски туристам разрешалось посещать пляжи, рестораны, торговые центы, экскурсии. В этом же году, после начала спецоперации и введения антироссийских санкций, Турция смогла сохранить отношения как с европейскими государствами, так и с Россией.

«Сейчас недвижимость в Турции приобретают не только россияне, но и украинцы, белорусы, казахстанцы, — рассказывает Лери Краснов. — Также много немцев, поляков, англосаксов, которые опасаются, что осень и зима в Европе будут трудно прогнозируемыми. Но турки — супераполитичный народ, они ко всем относятся беспристрастно. Есть деньги — покупай блага нашего государства. Это и хитро, и мудро».

Паспорт на тысячи долларов

Но кроме масштабных геополитических факторов есть и житейские причины. Так, имея собственную квартиру, граждане России могут свободно проживать в Турции 180 дней в году, по 90 дней в каждом полугодии. Приобретая жилье стоимостью свыше 75 000 долларов, его владелец может оформить вид на жительство (ВНЖ), причем не только себе, но и всем членам своей семьи, что дает право обслуживаться в поликлинике по медицинской страховке или отдать детей в местный детский сад и школу.

Покупка недвижимости стоимостью от 400 000 долларов позволяет претендовать на «золотой паспорт» — турецкое гражданство, которое открывает массу возможностей. C ним легче получать визу в США и страны Евросоюза, свободно въезжать в 110 стран, открывать счета в турецких банках, вести бизнес, пользуясь сниженными налоговыми ставками на владение и оформление объектов недвижимости (коммерческая недвижимость облагается налогом в 0,4 процента, жилая — в 0,1 процента).

Как результат, спрос на турецкую недвижимость в последние годы рос. Так, в 2020 году, по данным портала Turk.Estate (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»), россияне стали владельцами 3100 преимущественно жилых объектов на сумму 9,2 миллиарда рублей, в 2021 их число увеличилось до 5400, а в текущем году российские граждане только в июне купили в Турции 1887 апартаментов и домов, обогнав по этому показателю традиционных лидеров рынка — иранцев и иракцев. Они, в свою очередь, приобрели 987 и 807 объектов недвижимости соответственно.

Мотивы столь высокого интереса у россиян к турецкой недвижимости достаточно очевидны. С одной стороны, мягкий средиземноморский климат, хорошая экология, свежие фрукты и овощи круглый год и относительно невысокие цены на жилье, с другой — близость к России, простая логистика и возможность получения вида на жительство и турецкого паспорта с возможностью сохранения двойного гражданства вместе с российским.

«В Турции классно жить, — уверяет Лери Краснов. — Здесь хорошо развито образование, отличная медицина — лучше, чем в Америке, хотя и хуже, чем в Германии. Цены в магазинах в два-три раза ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. А еще тут очень безопасно. Дети целый день гуляют одни во дворах, у всех открыты окна, а обувь и верхняя одежда всегда за дверью — воровства почти нет. Сейчас у меня два клиента, которые приобрели недвижимость с целью получить гражданство, и три сделки на квартиры для жизни — одна семья и две одиночки».

Эксперты согласны: для людей среднего класса, не готовых заниматься чем попало, найти работу здесь сложно. Но если есть удаленная работа или стабильный доход, то Турция может подойти.

А вот относительно того, насколько турецкая недвижимость выгодна для инвестиций, мнения экспертов расходятся.

«Инвестиции — это вложения вдолгую, — говорит Березин. — В этом году аренда в Турции, безусловно, востребована, сейчас на ней можно заработать десять-двенадцать процентов годовых. Но надо понимать, что это история первой половины года. До того инвесторы на аренде столько не зарабатывали. И сколько станут зарабатывать в будущем — неизвестно».

«Жилье в Турции — отличный инвестиционный продукт, — утверждает Лери Краснов. — Покупаешь квартиру "на котловане" за восемьдесят-девяносто тысяч евро, а через год продаешь за сто двадцать-сто тридцать тысяч евро. Выходит, 30 000-40 000 евро прибыли».

Хаммам в придачу

«Еще когда я работал в Москве, одним из самых востребованных типов жилья были студии по 15-20 квадратных метров, — рассказывает Лери. — В Турции ничего подобного нет. Здесь самая компактная квартира, это так называемая "один плюс один" — большая гостиная, совмещенная с кухней, и спальня. Ее площадь обычно около 60 квадратных метров».

Объясняется это просто: еще 15-20 лет назад все квартиры в Турции были очень просторны — в расчете на большую восточную семью. Их характерная черта — печи на балконах, в которых хозяйки в жару готовили еду. В таких старых домах россияне квартиры уже не приобретают. Они предпочитают ситэ — жилые комплексы повышенной комфортности, построенные в последние пять-восемь лет.

В ситэ квартиры бывают как «1+1», так и «1+2» и «1+3», то есть с двумя и тремя спальнями. Дома, как правило, невысокие — от 6 до 10 этажей, а сами комплексы небольшие, могут состоять из двух-трех домов. При этом в них будет вся инфраструктура: бассейн, хаммам, фитнес-центр, детский городок. Все жилье сдается уже с чистовой отделкой — обои, плитка, сантехника, межкомнатные двери, даже кухонный гарнитур.

«Отличительная особенность турецких домов — огромные балконы, — говорит Лери. — Мы здесь и завтракаем, и ужинаем, и дети играют».

По словам эксперта, четыре месяца назад у россиян были особенно популярны квартиры формата «1+1», однако ближе к лету спрос изменился. Стало больше продаваться квартир «1+2», а также вилл и таунхаусов. Риелтор связывает это с возросшим спросом на турецкое гражданство.

«Летом мы зафиксировали несколько сделок, в ходе которых люди купили сразу пять-шесть апартаментов, — говорит Филипп Березин. — Причем покупатели уже имели собственность в Аланье, но узнав, что строится новый комплекс, сочли правильным проинвестировать».

Что касается сделок с коммерческой недвижимостью, то они пока редки, отмечают эксперты. В этом сегменте рынка россиян в Турции больше всего интересуют магазины.

Все хотят к морю

Что касается локаций, то россияне активно приобретают недвижимость на средиземноморском побережье Турции. «Там, где вода, всегда будет сбыт!» — считает Лери Краснов.

«Вот уже несколько лет наибольшим спросом у наших соотечественников пользуется Аланья, как сам город, так и его окрестности — Конаклы, Махмутлар, Кестель, Оба», — говорит Филипп Березин.

«Побережье Аланье прекрасно! — восклицает Лери. — Отличные пляжи, отличное море, голубое, красивое. К тому же я сам живу в Махмутларе и точно знаю: в этом районе все заточено под русскоязычное население. Начиная от агентств недвижимости и заканчивая аптеками, поликлиниками, магазинами — везде есть русскоговорящий персонал».

На втором месте по популярности — Анталья. Специалисты отмечают, что курортной недвижимости в этом районе меньше, но Анталья — большой город с миллионным населением, где близко аэропорт.

Третье место делят Стамбул и Мерсин. «Стамбул быстро разогрелся, вход на рынок там сейчас довольно высок», — предупреждает Лери. Поэтому жилье в этом городе чаще всего приобретают те, кто планирует либо получить гражданство, либо с цель инвестиции. Мерсин, расположенный в 30 километрах от Аланьи, — один из крупных турецких портов. Как туристический центр он начал развиваться совсем недавно.

По словам обоих экспертов, средний чек покупки одного объекта недвижимости в Турции сейчас составляет 130 000 евро. За последние три-четыре года цены на жилье выросли на 10-15 процентов, в последние полгода аналитики фиксируют рост.

«Большинство сделок совершаются в диапазоне от шестидесяти до ста пятидесяти тысяч евро, — констатирует Березин. — Сверхдорогое жилье в Турции покупают редко — сделки с недвижимостью дороже миллиона евро здесь единичны. При этом турецкая недвижимость примерно в полтора раза дешевле схожей по параметрам недвижимости в других средиземноморских странах, например, в Италии или Испании».

По мнению Лери, цены на жилье в Турции остаются все еще адекватными, несмотря на их активный рост.

Что конкретно можно купить сейчас в Турции? Например, самая дешевая квартира в Аланье продается сейчас в Газипаше за 65 000 евро: 55 квадратных метров, одна спальня, терраса, первый этаж пятиэтажного дома, до моря 1 километр. Самый дорогой объект в том же регионе — апартаменты с тремя спальнями, 152 квадратных метра, в двух шагах от порта и Красной Башни за 700 000 евро.

Оборонительные ограничения

По данным Турецкого статистического института, в июне этого года продажи жилья иностранцам выросли на 81,8 процента в годовом исчислении и составили 8 630 сделок, всего же иностранным гражданам принадлежит 5,7 процента недвижимости. Турки жалуются, что наплыв покупателей из-за рубежа разогнал цены на квартиры и местным жителям теперь труднее улучшать свои жилищные условия. В ответ власти решили ввести ограничения.

Так, 5 мая 2022 года минимальный лимит стоимости приобретаемой недвижимости для получения ВНЖ был поднят с 50 000 долларов до 75 000 долларов. 13 июня увеличился и порог инвестиций для приобретения гражданства — с 250 000 долларов до 400 000 долларов. А с 1 июля иностранцам запрещено покупать жилье в ряде районов страны, в том числе в различных частях Стамбула, Мерсины, Антальи и Аланьи.

«Я в этом отношении турок очень хорошо понимаю. Раньше люди приезжали, покупали хибарку за тридцать-сорок тысяч долларов, и перед ними открывался весь мир. Так что это неплохо, что порог инвестиций для получения вида на жительство подняли. К тому же в тех районах, которые остались доступны для иностранцев, сейчас идет активная стройка, и таким образом турки эти районы развивают», — согласен с политикой властей Лери Краснов.

Вместе с тем риелторы уверены, что введенные ограничения — временные. «Для многих турецких застройщиков решение правительства стало неожиданностью, — отмечает Филипп Березин. — Понятно, что местные жители недовольны безумной инфляцией (в июле показатель роста цен приблизился к 80 процентам — прим. «Ленты.ру»), но строительный сектор в Турции чувствует себя хорошо, и турки прекрасно понимают ту выгоду, которую им несут зарубежные инвесторы. Нет сомнений, что в ближайшее время они эти ограничения изменят и уточнят».

Пока же риелторы советуют не паниковать. «В Аланье, например, для покупки жилья можно рассмотреть район Оба, это престижный район, и квартиры в нем ликвидны», — говорит Березин. Кроме того, специалисты советуют всегда получать так называемое tapu — документ, подтверждающий право собственности на недвижимость на территории Турции. Имея такое свидетельство, владелец может сдавать квартиру, пока ситуация не стабилизируется.

Несмотря на введенные ограничения, эксперты ждут, что турецкий рынок недвижимости будет и дальше активно развиваться.

«Турция — цивилизованная страна, в ней не изменился климат, и море никуда не исчезнет, поэтому следующие полгода спрос на недвижимость в этой стране будет стабилен, — уверен Филипп Березин. — Конечно, он не достигнет уже таких пиковых значений, как этим летом, но даже восемьсот-тысяча сделок в месяц — это хорошее число. Что касается цен, то поскольку стоимость строительства в Турции возросла, цены резко не рухнут. Но все равно останутся ниже, чем в других европейских странах, что привлечет клиентов».

Материалы по теме:

«Целый небоскреб смели за 30 секунд»Россияне массово скупают недвижимость в Дубае. Почему это выгодно?

18 июля 2022

Турецкий потокРоссияне устремились в Турцию. Квартиру там можно купить по цене однушки за МКАД

10 февраля 2021

Лери Краснов считает, что турецкий рынок недвижимости еще развивается. «Сегодня крупные турецкие застройщики покупают самые лакомые куски земли, вытесняя с рынка маленькие компании и планируя строить больше элитного жилья и комплексов бизнес-класса», — замечает он.

В этой ситуации риелтор предлагает обратить внимание на недвижимость в двух городах — Бодруме и Измире. «Если войти в инвестицию в Измир, то, скорее всего, это жилье купят сами турки, которые стремятся повысить свой статус. Бодрум, напротив, очень любят пожилые европейцы — они приезжают туда встречать старость. И если войти в инвестицию в Бодрум, то велика вероятность, что на выходе владельца будет ожидать с мешочком денег немец или англосакс». Доходность этих инвестиций эксперт оценивает в среднем в 20 процентов.