«Светлое будущее может не наступить» На российском рынке недвижимости созрел пузырь. Что будет с ценами на квартиры?

Заоблачные цены на новостройки, высокие ставки по жилищным кредитам, просрочки по ипотечным платежам и избыток предложения — риелторы уже не первый год отмечают, что на российском рынке недвижимости присутствуют все признаки ипотечного пузыря. Действительно ли это так? Может ли он лопнуть, приведя к обвалу всей экономики, как это было в США в 2008 году? И что делать заемщикам, столкнувшимся с трудностями обслуживания ипотеки, — вместе с экспертами разбиралась «Лента.ру».

«Внесла 20 тысяч, сижу, трясусь»

«Я как-то просрочила один платеж по ипотеке на месяц. В банке предложили каникулы на три месяца с дикой переплатой после, я отказалась. Затем мне названивали коллекторы, угрожали, что банк продаст квартиру с торгов и я останусь ни с чем. Помог случай — нашла работу с большей зарплатой и с первой выплаты погасила долг. Чуть не поседела с ипотекой», — пишет комментатор одного из форумов о недвижимости Алиса Селезнева.

В другой беседе заемщица Даша567 рассказывает, что за полгода трижды задерживала платеж по ипотеке на пару недель, последние два месяца не оплатила вообще, а оплатит ли вовремя следующий — под вопросом. Из-за просрочек банк потребовал от клиентки вернуть всю сумму долга — два миллиона рублей. «Я нашла 20 тысяч, внесла, сижу, трясусь. Вроде умом понимаю, скорее всего пугают, но вдруг нет?» — волнуется девушка.

Тревоги россиян подтверждает статистика. По данным «Скоринг-бюро», объем просроченных от трех месяцев и более долгов по ипотеке за 2024 год вырос почти на 40 процентов — до 136 миллиардов рублей. Число заемщиков с долгами от одного до тех месяцев увеличилось за полгода более чем на четверть — до 38 тысяч человек.

Ситуация, при которой огромное количество людей не может погасить задолженность по жилищным кредитам — один из признаков ипотечного пузыря. «Как правило, пузырь возникает, когда на фоне чрезмерного предоставления ипотечных кредитов, часто с низкими ставками и упрощенными условиями выдачи, цены на жилье растут намного быстрее, чем доходы населения и стоимость строительства, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Люди, уверенные в постоянном росте стоимости недвижимости, берут кредиты на покупку, не всегда понимая долгосрочные риски. В итоге на рынке накапливаются избыточные объемы заемных средств, а сами цены на жилье становятся искусственно завышенными».

В какой-то момент пузырь лопается: люди, на рассчитавшие финансовую нагрузку, оказываются не в состоянии платить по ипотеке и начинают возвращать квартиры банкам, которые вынуждены продавать их по сниженной цене. Цены на жилье резко падают, инвестиционная привлекательность сектора уменьшается, что, в свою очередь, негативно сказывается на экономике в целом. «В таких случаях могут возникнуть массовые банкротства, проблемы с ликвидностью в банках, и в результате — экономический кризис», — уточняет эксперт.

На мировом рынке недвижимости ипотечный пузырь надувался не раз. Так, в 1970-х годах в Дании на фоне инфляции правительство увеличило заработные платы, датчане набрали кредитов на покупку жилья, но расплатиться по ним впоследствии не смогли и вернули залог. В результате цены на недвижимость рухнули на 30-40 процентов, а многие застройщики обанкротились, не выдержав конкуренции. На рубеже 1990-х через кризис прошла и Япония — дешевые кредиты при ключевой ставке 2,5 процента привели к тому, что стоимость квартир в Токио достигла 1 миллиона долларов за квадратный метр, после чего цены упали в 10 раз.

Но самым известным пузырем стал кризис в США 2008 года. На протяжении нескольких лет банки выдавали ипотеку по плавающим ставкам без проверки платежеспособности клиентов. Затем ФРС (аналог российского ЦБ) резко повысила ключевую ставку, доходы населения упали, спрос и цены на жилье — тоже, и выяснилось, что ни заемщики не могут выплатить кредиты, ни банки реализовать залоги. Дефолт в США оказался настолько масштабным, что затронул и другие страны — к примеру, в 2009 году уровень ВВП России снизился из-за него почти на 8 процентов.

«Рынок оценил этот подарок»

В России ипотека появилась еще в конце 1990-х, однако по-настоящему активно она стала развиваться после 2018 года. Специалисты отмечают, что этому способствовали несколько факторов. Так, в 2018 году в России был дан старт нацпроекту «Жилье и городская среда», целью которого было вывести строительство многоквартирных домов к 2030 году на уровень 120 миллионов квадратных метров в год. Также был принят 214-й Федеральный закон, защищавший права дольщиков, а вскоре введены и эскроу-счета, сделавшие покупку новостроек безопасней и доступней. В то же время средние ставки по жилищным кредитам снизились с 15 до 9 процентов, появилась первая льготная ипотека — семейная, под 6 процентов годовых. А в 2020 году, когда в период пандемии стройки встали, государство, чтобы поддержать девелоперов, запустило льготную ипотеку «для всех» на покупку новостроек — ставка по ней была 6 процентов годовых.

«Рынок оценил этот подарок, — вспоминает тот период брокер по недвижимости Екатерина Торопова, основатель екатеринбургской компании «Метражи». — Спрос на новое жилье взлетел. Вместе с тем банки и застройщики начали массовую игру "завлеки клиента": субсидировали ставки до 4-5 процентов, предлагали ипотеку без первоначального взноса, придумывали разные варианты "околонулевой" ипотеки. Цены на жилье поползли вверх».

Следующие пять лет льготные программы расширялись, условия становились более лояльными, отмечает эксперт. К 2023 году в стране действовали ипотека с господдержкой под 8 процентов, сельская ипотека под 3 процента, IT-ипотека под 5 процентов, а также арктическая и дальневосточная под 2 процента годовых. Ту же семейную ипотеку стали давать семьям с двумя несовершеннолетними детьми. Притом что ключевая ставка выросла до 16 процентов, а инфляция и не думала останавливаться.

Россияне, со своей стороны, с азартом включились в этот процесс.

Сказывалось, по словам брокера, и то, что платежи по кредитам до некоторого времени были вполне посильными. В стране умножилась денежная масса: выплаты участникам СВО, увеличение зарплат сначала в ВПК, а потом во всех отраслях. А санкции привели к тому, что деньги граждан преимущественно оставались в России. В итоге цены разогнались так, что даже ЦБ со своей нынешней жесткой политикой едва смог их сдержать.

«В период льготного кредитования наблюдался рост среднего размера ипотечных кредитов, — добавляет Руслан Сырцов. — За последние пять лет он увеличился примерно с 2-3 миллионов рублей до 5-6 миллионов по всей стране». Одновременно россияне увеличивали срок кредитования. Если в середине 2010-х годов средний срок ипотеки составлял 15-16 лет, то к 2024 году он вырос до 20-25 лет. «Эти процессы отражают противоречие между замедлением роста доходов населения и ростом цен на жилье. Однако, увеличивая срок кредитования, россияне стремились уменьшить ежемесячные платежи для семейного бюджета», — поясняет эксперт.

«Ипотека остается дорогим финансовым инструментом»

Значит ли это, что в России надулся ипотечный пузырь? Мнения экспертов на этот счет расходятся. Так, Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», считает, резкий рост цен в период льготной ипотеки разбалансировал рынок. «Сегодня квартиры на вторичном рынке Москвы, например, стоят на 20-30 процентов дешевле, чем объекты аналогичного качества на "первичке", — сказал он. — Это ставит под угрозу стабильность банковской системы и чревато банковским кризисом, потому что в случае необходимости банки не смогут реализовать залоговые квартиры без убытка».

«Ипотечный пузырь не только был — он до сих пор есть, — уверена Екатерина Торопова. — Еще в прошлом году все классические признаки ипотечного пузыря сложились в единый пазл: быстрый и необоснованный рост цен на жилье, рекордный рост количества ипотечных кредитов и растущая доля просроченной задолженности. Да, это не такой глобальный пузырь, какой в свое время был в США, — но все же».

Другие аналитики полагают, что ситуация на рынке недвижимости напоминает «пузырь» лишь на первый взгляд. «Большая часть ипотечных кредитов, оформленных в последние годы, даже с учетом субсидий выдана под 8-10 процентов годовых, — поясняет Руслан Сырцов. — Это не так уж мало с точки зрения стоимости заемных средств». Кроме того, банки не раздавали кредиты всем подряд, как это было в США перед кризисом 2008 года. В России доля одобренных ипотечных кредитов в прошлые годы составляла лишь 60-70 процентов, а экономика страны зависела от них намного меньше. У нас ипотека занимает примерно 10-11 процентов от ВВП, в то время как в странах с развитым ипотечным рынком она часто достигает 50-80 процентов», — подчеркивает эксперт.

Тем не менее уже в 2022 году ситуация на ипотечном рынке стала тревожить Центробанк. ЦБ принял ряд мер по охлаждению рынка. Так, с 2023 года ключевая ставка, а за ней и ставки по рыночной ипотеке постоянно росли (за полтора года они увеличились в 2,5 раза), условия выдачи льготных жилищных кредитов ужесточились, а ипотека с господдержкой полгода назад была отменена. Кроме того, с 1 января 2025 года начнет действовать новый ипотечный стандарт, который сделает невозможным схемы субсидированной ипотеки — когда банки предоставляют заемщику кредит под низкий процент в обмен на удорожание стоимости квартиры.

«Со своей стороны, коммерческие банки и застройщики в последние два-три года заметно снизили долю одобренных заявок на ипотеку, примерно до 50 процентов», — замечает Руслан Сырцов. «Не думаю, что банки и застройщики рады новым правилам, — добавляет Екатерина Торопова. — Но в этом случае Центробанк все сделал правильно: рынку недвижимости придется пройти через эту боль, чтобы "слезть с иглы" и выздороветь».

«Смогут ли люди, бравшие "ипотеку за рубль в месяц", платить за нее по 100 тысяч рублей?»

Сейчас на рынке недвижимости затишье. За год спрос на покупку квартир в ипотеку упал на 35 процентов. Цены остаются высокими: в Москве квадратный метр строящегося жилья сейчас стоит в среднем 588 тысяч рублей, а в крупных региональных городах — 150 тысяч рублей.

Большинство сделок проходит за наличный расчет, отмечают риелторы. «Таких сделок вовсе не мало: приходят люди с выплатами за участие в СВО, приезжают жители Оренбуржья с выплатами за затопленное жилье, было несколько человек из Херсона с жилищными сертификатами, — делится наблюдениями Екатерина Торопова. — Никуда не делись инвесторы. Они покупают квартиры под сдачу в аренду, в том числе краткосрочную — чаще всего в старом жилфонде, но в хорошей локации: рядом с метро или около университетов. Есть те, кто покупает дома, тоже для сдачи в аренду».

Выросла, по словам экспертов, и доля прямых обменов квартир, а также альтернативных цепочек: когда, например, покупка клиентом однокомнатной квартиры дает шанс сложить цепочку из семи-восьми «звеньев», проведя несколько обменов. А в премиум-сегменте новостроек стали популярны рассрочки. «В период доступных ипотечных ставок годовых доля сделок с ипотекой у нас достигала 50 процентов, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Сегодня она упала до 15-20 процентов. Покупатели переключились на рассрочки. Сейчас многие застройщики предлагают клиентам рассрочку на полгода, год или два, а иногда и на весь период строительства. Чаще всего рассрочка предоставляется без процентов».

Если без заемных средств все-таки не обойтись, люди продают старую и покупают новую квартиру с небольшой доплатой. Но даже в этом случае стараются вложить в доплату маткапитал, какую-то субсидию или жилищный сертификат, чтобы кредит был минимальным. «Даже пара миллионов, взятых в ипотеку, обойдется заемщику довольно дорого: это 35-40 тысяч рублей ежемесячного платежа и общая переплата по кредиту примерно в пять раз», — добавляет Екатерина Торопова.

Но, несмотря на охлаждение рынка, угроза, что ипотечный пузырь лопнет, все еще сохраняется, считают некоторые специалисты. Дело в том, что в прошлом году, когда ключевая ставка начала расти, многие россияне брали кредиты по принципу «купи сейчас, плати потом», надеясь на то, что в ближайшем будущем ставки снизятся и они рефинансируют заем. Однако в конце октября 2024 года Центральный банк вновь поднял ключевую ставку до 21 процента и не исключил, что в будущем она может стать еще выше. «Может случиться так, что, несмотря на все усилия ЦБ, инфляция еще долго не снизится и светлое будущее низких ставок не наступит ни через год, ни через два, ни через три, — замечает Олег Репченко. — Смогут ли люди, которые брали "ипотеку за рубль в месяц", платить по 100-200 тысяч за обслуживание кредита по ставке 20-25 процентов годовых?»

Как быть заемщикам, столкнувшимся с трудностями при погашении жилищного кредита? Один из вариантов — сдать ипотечную квартиру в аренду. «Ставки по аренде за год выросли на 40-60 процентов, и есть шанс, что выручка с аренды позволит и погасить платеж по ипотеке, и снять для себя более бюджетное жилье» — уверена Ольга Гусева. Еще один выход — занять сумму просрочки у родственников или друзей, но сохранить ипотеку по низкой ставке. А вот если и это невозможно, то совет один — продавать жилье как можно скорее. «Это болезненное решение, — соглашается Екатерина Торопова. — Но не стоит ждать, когда продажей квартиры займется банк: ему неважны ваши интересы, он продаст ваше жилье на 20-30 процентов дешевле рынка, чтобы скорее вернуть свои деньги. А вы останетесь ни с чем».

Правда, эксперты уверены, что массовые просрочки платежей, как это было в США в 2009 году, россиянам не грозят. По данным компаний «Метриум» и Optima Development, доля просроченных более трех месяцев платежей по ипотеке в России в настоящий момент низкая — около 1 процента. Это свидетельствует о том, что население на данный момент платежеспособно. «Сценарий массовых неплатежей по ипотеке в стране возможен только в условиях масштабной безработицы. Но в настоящий момент ее нет — напротив, наблюдается дефицит кадров», — утверждают эксперты.

«Я допускаю, что массовые просрочки по ипотеке действительно могут начаться, — говорит Екатерина Торопова. — В особенности, если на рынке станет больше заемщиков, взявших ипотеку по схеме: "Заезжай сейчас, плати потом". Но честно сказать, о том, что просроченная задолженность по ипотеке растет, я знаю только из новостей. В нашем агентстве процент клиентов, которые хотят продать свое ипотечное жилье, за этот год не увеличился».

«Тогда пузырь сдувался на протяжении трех лет»

В целом специалисты считают, ипотечный пузырь, возникший на рынке недвижимости, будет постепенно сдуваться. Спрос на жилье уже упал. Цены на новостройки, особенно в городах-миллионниках, начали очень медленно снижаться. «Это ведь не первый в России ипотечный пузырь, — замечает Екатерина Торопова. — Вспомните 2014 год, когда после сумасшедшего роста экономики мы получили санкции за Крым — рынок недвижимости, в частности новостроек, ушел тогда в рецессию до 2017 года. Пузырь сдувался на протяжении трех лет. Считаю, что и сейчас не будет резкого обвала: все-таки Центробанк последний год здорово охладил рынок холодным душем. Выплаты по СВО, работа ОПК и печатный станок также делают свое дело».

Покупать жилье сейчас, если нет наличных или первоначального взноса, покрывающего хотя бы половину стоимости квартиры, риелторы не советуют. Но они ждут, что, возможно, власти запустят программы поддержки спроса на ипотеку. Правда, такие программы, скорее всего, будут адресными: например, для определенных регионов или городов и для некоторых социальных групп — врачей, учителей и так далее, замечает Ольга Гусева. По словам Екатерины Тороповой, признаком оздоровления рынка станет снижение количества объектов в экспозиции: это будет значить, что спрос восстанавливается. «Если говорить о ставках, то оптимальная ипотечная ставка, на мой взгляд, — это 9-11 процентов, — добавляет она. — Боюсь предполагать, но по всему выходит, что раньше 2026-го, а то и 2027 года мы к этой цифре не доберемся».